Прага догоняет Москву

Тонкости и каверзы чешского законодательства Все активнее бизнес-контакты россиян со странами Восточной Европы, и все чаще у деловых людей возникает необходимость подолгу жить там. Арендовать на любой срок квартиру или дом в Чехии легко, но уже не так дешево, как это было еще года три тому назад. Поэтому многие задумываются о покупке недвижимости, считая это выгодным – ведь цены на квадратные метры в Чехии, особенно в Праге, быстро растут: за последние пять лет они выросли в 1,5–2 раза и приблизились к московским.

Правда, рост цен на рынке жилья понемногу притормаживается, но тем не менее прогнозируется, что в дальнейшем они будут все-таки расти.
Так, среднего качества трехкомнатная квартира в панельном доме в Праге, которую в 1994 году можно было купить за 26–27 тысяч долларов, сегодня стоит примерно 40 тысяч долларов.
Где чья собственность?
Жилье здесь находится в государственной, частной или кооперативной собственности. Виды частной недвижимости различны: это и квартиры, и семейные дома, и коттеджи, а также доходные дома, возвращенные прежним владельцам по принятому в Чехии закону о реституции.
Начнем с того, что купить жилье в Чехии имеют право лишь имеющие вид на жительство граждане (причем тут есть масса ограничений для сделок такого рода) и юридические лица – для этого иностранцу надо открыть здесь фирму.
Объекты государственной собственности покупать не рекомендуется. Порой в местных газетах встречаются объявления о продаже государственных квартир, причем по очень соблазнительным ценам. Недобросовестные маклеры активно предлагают их потенциальным клиентам, как правило, «новым русским», не привыкшим к скрупулезному изучению законодательства. На этом погорело уже немало россиян, купивших право всего лишь зарегистрироваться в данной квартире, но не право ею распоряжаться.
Кооперативная квартира – это то, что можно приобрести, имея вид на жительство. Но следует учесть, что в этом случае иностранец, имеющий вид на жительство, будет владеть лишь квартирой, в то время как земля под ней будет принадлежать кооперативу. Это может затруднить некоторые сделки с жильем, тем более, что согласие на те или иные операции с такими квартирами дает правление кооператива (может и не дать!).
Кстати, в последнее время крупные строительные кооперативы ограничивают продажу жилья иностранцам, и сейчас лишь примерно четверть кооперативных квартир может быть продана гражданам других стран, имеющих в Чехии лишь вид на жительство.
Вследствие реституции в Праге появилось много домовладельцев, продающих квартиры в возвращенных им на правах собственности домах. Однако надо учесть, что и в этом случае купить можно лишь квартиру, но не кусочек земли под ней – она принадлежит домовладельцу.
Проверяйте и торгуйтесь
То есть прежде, чем покупать облюбованную квартиру, разберитесь с формой ее собственности и не покупайте государственных квартир, даже если они великолепны и при этом очень дешевы. А если это кооперативная квартира, обязательно ознакомьтесь предварительно с уставом кооператива, чтобы уяснить, продают ли тут квартиры иностранным физическим и юридическим лицам, и если выяснится, что вообще-то не продают, но станут уверять, что именно для вас делают исключение, то тут возможен подвох.
А покупая недвижимость, находящуюся в частной собственности, убедитесь, что продавец действительно является ее владельцем, и постарайтесь выяснить, не заложена ли она, не находится ли под арестом, не было ли у владельца совладельцев, которые к данному моменту скончались, так как их наследники могут претендовать на наследование доли покойного. И последнее неписаное правило (при покупке жилья любой формы собственности): не отдавайте продавцу сразу всей суммы, последний взнос вручайте только после того, как он освободит квартиру и придет счет за телефон за последний месяц.
Короче говоря, покупая жилье в Чехии, следует, как и при подобной сделке в России, самостоятельно ознакомиться с законодательством, проконсультироваться с местным независимым юристом, а лучше всего действовать через известную риэлторскую фирму – только в этом случае вы можете быть уверены в законности сделки. В Чехии риэлторские махинации не практикуются – надуть вас может или «черный маклер», или прямой продавец.
Покупая недвижимость, следует торговаться – цена может быть очень сильно снижена или в конце концов вам предложат за ту же цену полную «начинку» квартиры, включая мебель и бытовую технику. Начиная торговаться, определите, насколько уровень цены объекта соответствует текущим рыночным ценам. Если он выше, смело можете называть цену на 10% ниже рыночной и начинать торг с тем, чтобы как раз на рыночной цене и сойтись. В лучшем случае вам удастся купить приглянувшееся жилье на 10% ниже рыночной стоимости, в худшем – не выше. Но имейте в виду, что большой скидки вам не получить! Чехи редко оказываются в ситуации, когда надо срочно за три дня продать недвижимость – они спокойно могут ждать подходящего покупателя месяцами.
Хорошо – значит дорого
Средняя цена жилого квадратного метра в сегодняшней Чехии – 800 долларов. Можно, конечно, найти жилье и подешевле. Но чаще, особенно если эта квартира в хорошем месте и в хорошем состоянии, метр в ней будет стоить дороже средней цены.
Так, кооперативная двуспальная (то есть трехкомнатная) малогабаритка общей площадью 45–50 квадратных метров в типовом панельном доме в Праге стоит 35–45 тысяч долларов (в зависимости от состояния квартиры и от района, где она находится, – в Праге, как и в Москве, есть более престижные районы и менее престижные). Двуспальная (трехкомнатная) кооперативная квартира, но большей площади и в кирпичном доме стоит уже на 7–10 тысяч долларов дороже.
Трехкомнатная дачка с садом в 300-400 квадратных метров, с канализацией, водопроводом, электричеством и горячей водой, но без отопления и километрах в 60 от Праги может стоить 30–60 тысяч долларов (в зависимости от состояния строения, а также от социальной и инженерной структуры места, где она расположена). Но дачка – не зимний дом, хотя и в ней можно соорудить местную отопительную систему и жить здесь круглый год. Зимний семейный дом такой же площади на том же расстоянии от Праги стоит на 10–20 тысяч долларов дороже дачи. Зимний коттедж поближе к Праге с большим количеством комнат и большим садовым участком – еще дороже.
Так, пятикомнатные коттеджи с садом на 1500–2000 квадратных метров, гаражом и всеми удобствами в 20–30 км от Праги продаются по цене 100–250 тысяч долларов.
Есть частные коттеджи с гаражом, мастерской и садом в самой Праге. Но стоимость их зашкаливает за 300–350 тысяч долларов. Расходы при оформлении сделок купли-продажи (включая все налоги и пошлины) – примерно от 4 до 8% от стоимости недвижимости.
Если вы не собираететь постоянно жить в Чехии, а бываете здесь наездами, то можно легко арендовать находящуюся в частной собствености квартиру или частный дом и даже получить что-то вроде местной прописки. Но имейте в виду, что ваше спокойствие всецело зависит от владельца жилья – он может, например, вдруг необоснованно повысить квартплату или, пожелав расселить свой дом, предложить альтернативную, совсем не подходящую вам площадь.
Да и в центре Праги арендовать жилье дорого. На окраинах и за городом – дешевле, но далеко не всех деловых людей устраивает жить за городом даже при наличии автомобиля. Кроме того, на месяц-другой снять квартиру сложно, так как далеко не все квартировладельцы и особенно домовладельцы сдадут квартиру на небольшой срок – большинство, как и в Москве, предпочитают сдавать жилье на полгода-год. А вот цена аренды жилья – выше московской!
ПРИМЕРНАЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ (в месяц)
однокомнатная квартира с кухней без мебели, 25 км от Праги (г. Кладно): 130–150$
трехкомнатная меблированная квартира с кухней, 30 км от Праги: 200–300$
однокомнатная квартира 35-40 кв. м, без кухни – с кухонным углом, телефоном, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-5: 300–350 $
однокомнатная квартира 45 кв.м с кухней, в кирпичном доме, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-10 (Вршовице): 400–550$
коттедж на окраине Праги, 2 комнаты, кухня, сад: 500–700$
трехкомнатная квартира с кухней, телефоном, меблированная и оборудованная бытовой техникой, Прага-2: 1 000–1 400$
трехкомнатная квартира с кухней, террасой, телефоном и факсом, после евроремонта, меблированная и полностью оборудованная бытовой техникой, Прага-6, вилловый микрорайон: 1 800 – 2 500$

Карина Мусаэлян