Рынок недвижимости: покупатель – очень ранимый человек

Часто, приходя к нам на консультации, люди интересуются, по каким основаниям суд может признать договор купли-продажи недействительным и обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

Чтобы в дальнейшем меньше возникало проблем, сюрпризов и душевных ран, перечислю эти основания:

– жилье приобретено не у истинного владельца;

– на купленное жилье наложен арест из-за не уплаченных бывшим владельцем налогов или невыпонения иных обязательств;

– продавец не достиг совершеннолетнего возраста, страдает психическими расстройст-вами, ограничен судом в дееспособности;

– на приобретенную недвижимость имеют право наследники ее бывшего владельца;

– у представителя продавца истекли или были недействительны полномочия поверенного лица;

– документы, сопровождающие сделку, были составлены неправильно;

– продавец не сообщил о несогласии супруги на сделку;

– в оформлении сделки были использованы подложные документы;

– сделка совершена под влиянием насилия, обмана, угрозы.

Договор купли-продажи может быть признан недействительным и в некоторых других, преду-смотренных законом, случаях. К ним относятся:

– совершение сделки недееспособным гражданином или ограниченным в дееспособности судом (статьи 171 и 176 ГК РФ);

– совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);

– совершение сделки лицом, имеющим недостаточные полномочия на заключение договора купли-продажи (ст. 173 ГК РФ);

– совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

– совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ);

– совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса РФ;

– появление не указанных в договоре лиц, зарегистрированных в квартире или имеющих право собственности на нее. Здесь нужно иметь в виду, что порядок проведения проверки прав на недвижимость (ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусматривает обязанности собирать информацию, которая подтверждает отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц;

– появление не учтенных наследников по закону или завещанию. Согласно законодательству, первая очередь – дети, супруг и родители умершего, вторая – его братья и сестры, дедушки и бабушки (гл. 63 ГК РФ). Наследники по завещанию – это граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (гл. 62 ГК РФ);

– появление иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан (гл. 3 ГК РФ);

– появление лиц, проходящих действительную службу в рядах российской армии;

– появление лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

И еще. Сделка может быть расторгнута в том случае, если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяет ст. 252 ГК РФ).

Как видим, перечень получился внушительный. Иными словами, причин для расторжения сделки более чем достаточно. И при покупке квартиры об этом ни в коем случае нельзя забывать. А чтобы чувствовать себя совсем уверенно, приобретаемое жилье лучше застраховать, особенно тем, кто покупает недвижимость самостоятельно или через частного посредника.

Как правило, компании, которые дорожат своей репутацией, стараются осуществлять проверки квартир более тщательно – у них для этого и возможностей больше. А вот частники работают менее кропотливо, для них все же главная составляющая – комиссия. Особенно тогда, когда они не связаны с покупателем квартиры договором. Покупатель порой даже паспортных данных своего посредника не имеет, поэтому, если найти его и удастся, то привлечь к суду вряд ли получится.

Поэтому, чем платить приличные комиссионные посредникам, подумайте, не направить ли эти деньги на страхование титула – риска утраты права собственности. Полис может оказаться не только дешевле, но намного надежнее.

Понятно, что страховая компания в случае судебного разбирательства не будет сразу и безоговорочно производить выплаты третьим лицам, а начнет биться за своего клиента до конца. И, как показывает практика, в большинстве случаев страховщики успешно отражают атаки третьих лиц. Об одном таком случае мы и расскажем в следующем материале на эту тему.