Рынок недвижимости: прогноз эксперта

В обозримом будущем ценовых скачков на рынке недвижимости Москвы не ожидается, поэтому сейчас самое время задуматься об улучшении жилищных условий тем, кто раньше не мог угнаться за ростом цен. Ведь на стабильном рынке можно выстраивать длинные цепочки альтернативных сделок, не опасаясь, что они развалятся из-за резкого изменения конъюнктуры, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN» Олег Репченко.

Как и прогнозировал irn еще год назад в статье «В Москве наступает «время вторички»», граждане весьма активно пользуются благами спокойной ценовой динамики: по данным московского управления Росреестра, за первое полугодие 2012 г. в столице было заключено 44 382 сделки с жильем – больше, чем в рекордно урожайном прошлом году. Растет рынок главным образом за счет альтернативных сделок: дороговизна столичного метра вынуждает москвичей прибегать к многоступенчатым способам решения квартирного вопроса. Не имея живых денег на покупку жилья, граждане выходят из положения, продавая старую квартиру (или две) и одновременно покупая новую, с доплатой или без. То есть жилье не столько покупается, сколько обменивается. Но следует отметить: все эти купли-продажи в рамках одной альтернативной сделки Росреестр регистрирует как несколько отдельных транзакций.

Жизненно важным условием сделок подобного рода является постоянство цен, так как на выстраивание альтернативной цепочки может уйти не один месяц. И если курс квадратного метра изменчив, как московская погода, велика вероятность, что кто-то из участников сделки – а таковых может быть и полтора десятка – просто передумает продавать/покупать квартиру, рассчитывая найти более выгодный вариант.

Собственно, до кризиса, в период бурного роста цен, так и было: на рынке правили бал спекулянты, скупавшие квартиры пачками с целью дальнейшей перепродажи. В основном, в новостройках – инвестиции в строящиеся дома, особенно на этапе котлована, дают наибольшую прибыль (хотя и более всего рискованны). Обычные граждане, которые в силу ограниченных финансовых возможностей могли рассчитывать только на альтернативу на вторичном рынке, оставались ни с чем: согласовать условия купли-продажи десятка квартир, когда метр дорожает каждую минуту, крайне сложно.

Текущая ситуация на рынке жилья выгодна не только людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но и тем, кто им в этом помогает. То есть риелторам, специализирующимся на вторичке, – ценовая стабильность, вероятно, будет и в дальнейшем способствовать росту числа сделок на и без того солидном по объему рынке. Соответственно, можно рассчитывать, что вторичный рынок вернет утраченные около 10 лет назад позиции и сравняется по прибыльности с первичным. Тем более что в сфере ранее сверхприбыльного девелопмента положение дел сейчас совсем не идеальное: власти Москвы и Подмосковья вводят ограничения на застройку, издержки компаний растут, а цены на конечный продукт топчутся на месте – около $5000 за квадратный метр. И скорее всего, будут гулять близ этой отметки еще долго.

Даже при негативном сценарии развития событий в экономике глубина падения цен на квартиры в Москве вряд ли побьет рекорд 2008-2009 г г. В долларах жилье к концу года может подешеветь на 15-20-25%, а в рублях – на 5-10-15%, считает Олег Репченко. Впрочем, по мнению эксперта, апокалипсический сценарий маловероятен. Кризис 2008-2009 г г. был так тяжел из-за того, что ему предшествовало десятилетие непрерывного роста: за это время все успели поверить в гарантированное светлое будущее и набрать по такому случаю прорву кредитов. Фактически во всех сферах экономики надулись огромные «пузыри». Сейчас закредитованность экономики в целом намного меньше, чем четыре года назад.

Владимир Симонов