Самое время закладывать, да не соседа, а квартиру!

Частная собственность в России сегодня оценивается более чем в 200 млрд. долларов. Инициаторы внедрения ипотеки в экономическую жизнь страны считают, что эти деньги нужно пустить в оборот – привлечь в жилищное строительство.

Жилья у нас строится до обидного мало. Так, по данным Госстроя РФ, сегодня российские строители обеспечивают квартирами лишь 1,5% населения; в строительную отрасль приходит примерно 6 млрд. долларов в год. Для сравнения: в Германии в строительную отрасль ежегодно поступает около 60 млрд. долларов, в Польше – около 8 млрд. долларов.
Почему же? Одна из главных причин нашего отставания – в неверной идеологии строительства. Не случайно энтузиасты, ратующие за внедрение ипотеки в России, в нынешнем году умножили усилия по привлечению в свои ряды активных сторонников. В этом убеждает состав участников «круглых столов» и конференций, прошедших этой весной, – проблемы, связанные с ипотекой, сегодня обсуждают не «одни и те же лица» из числа законодателей и специалистов, но и те, кто призван реализовывать программы: строители, банковские работники, риэлторы, оценщики. Они говорят об ипотеке, как о свершившемся факте, хотя еще совсем недавно преобладали скептики, утверждавшие, что классическая схема ипотечного жилищного кредитования, включающая развитие первичного рынка ипотечных кредитов и механизмы рефинансирования, в России не пройдет. Аргумент был прост: нет и не может быть у нас заемщиков из-за высоких цен на жилье и непомерных процентных ставок. Тем не менее в нескольких регионах РФ созданы и начали работать истинно рыночные системы ипотечного жилищного кредитования. И первое, что обнаружилось, количество людей, пожелавших участвовать в этой системе, намного превосходит финансовые возможности регионов.
Но вместе с тем проблемы в этой области есть, и без их решения ипотека может надолго «забуксовать».
Рассрочка – не залог
Выступая на одном из таких форумов, статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России Владимир Понамарев обратил внимание собравшихся на то, что во многих регионах появилось искаженное понимание этой системы: продажа жилья в рассрочку подменила систему ипотечного жилищного кредитования. «Ипотечное жилищное кредитование – это, в первую очередь, стратегический экономический механизм вовлечения через жилищную сферу долгосрочных финансовых ресурсов во все другие отрасли экономики, – подчеркнул г-н Понамарев. – И только как производное от этого механизма, безусловно, удовлетворение потребности граждан в жилье. К сожалению, мы не сумели внедрить в сознание людей именно этот подход, поэтому стали появляться различные структуры, которые, ставя перед собой задачу удовлетворения граждан в жилье, начали пользоваться схемами, с точки зрения стратегического экономического механизма, тупиковыми».
Продажа жилья в рассрочку для ипотечного кредитования на сегодняшний день неприемлема, поскольку возникает конфликт интересов кредитора и застройщика.
Пока у государства были деньги, и оно выступало кредитором и застройщиком, строители чувствовали себя спокойно. Как только государство, лишившись денег, перестало выступать в этой роли, строители начали искать любые способы привлечения средств. Одним из таких инструментов стали личные сбережения людей – появились схемы долевого строительства. Но они чрезвычайно рискованны – еще памятны скандалы вокруг разорившихся строительных фирм; а недостроенные дома служат мрачным напоминанием о том, что, возлагая на себя бремя долевого участия, человек одновременно принимает и все риски, связанные со строительством.
Все меньше охотников входить в долю
Вот что рассказала на заседании одного из «круглых столов» президент Фонда Институт экономики города Надежда Косарева. Институт провел в Интернете специальный форум в рамках обсуждения закона «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов». Оказалось, что за приобретение нового жилья высказалось 47% участников форума; желающих приобрести жилье на вторичном рынке было немногим меньше – 41%.
В отсутствие ипотечного кредитования эти 47% граждан, увы, вынуждены будут вложить свои деньги на нулевом цикле строительства, то есть войти в долю. В этой ситуации они, по сути, возьмут на себя все строительные риски, которые в случае ипотечного кредитования принимает на себя профессиональный посредник, банк. Прибавьте сюда риски, связанные с несовершенным законодательством. Из опыта, например, известно, что строители могут заключить 200 договоров долевого участия, а построить 100 квартир. Коллизия по ныне существующим законам судебной перспективы не имеет. «Обманутому» пайщику скажут, что застройщик вернет деньги. Когда вернет, сколько вернет – вопрос открытый. Поэтому долевое участие в строительстве жилья – это лотерея. Но, по мнению специалистов, ситуацию может исправить представленный на рассмотрение в Государственную Думу законопроект «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов», направленный на снижение рисков в строительстве и формирование прозрачной информационной среды для граждан-инвесторов. Правда, неоднозначно отнеслось к этому закону сообщество застройщиков, большая их часть расценивает его как попытку сократить рентабельность их производства. Но существует группа профессионалов, которые, напротив, видят в этом законе реальные возможности для улучшения ситуации на рынке, где при снижении нормы рентабельности произойдет расширение масштабов деятельности.
Проводя форум в Интернете, сотрудники Института экономики города поинтересовались: готовы ли наши граждане брать банковские кредиты? Оказалось, что способно на такой шаг 65% участников форума; 88% из них хотят с помощью кредита приобрести уже готовое жилье и лишь 10% хотят принять участие в долевом строительстве.
Итак, похоже, все меньше охотников входить в долю, а, значит, рисковать. И все больше тех, кто хотел бы жить в кредит – голосующих за ипотеку.
Каждый починяет свой примус
Отстаивающий воззрение государственной власти на эту проблему, Владимир Понамарев расставил точки над «i»: узко ведомственным интересам, которые скрываются за пресловутой рассрочкой, может противостоять только ипотека. «Мы должны думать о том, каким образом строительная отрасль может участвовать в системе жилищного ипотечного кредитования, чтобы не нарушать принципы финансовых инструментов и не повышать риски в самой системе, – подчеркнул он. – Важно, чтобы каждый профессиональный участник ипотечного рынка занимался своим делом: кредиты выдавали те, кому положено это делать, строители – строили, в такой схеме нет и не может быть конфликта интересов».
Отсутствие «конфликта интересов» – это и есть защита человека от рисков, существующих в долевом строительстве.

Денис Данилов