Словно вылупившиеся цыплята

Беззащитны собственники и инвесторы Эта беззащитность прав добросовестных приобретателей жилья обеспокоила уже и Министерство антимонопольной политики России. Аналитики данного ведомства исследовали степень правовой защиты интересов граждан при заключении ими договоров, связанных с приобретением жилья.

И выяснили, что повсеместно продавцы жилья на первичном рынке стремятся различными маневрами вывести приобретателей из-под защиты закона «О защите прав потребителей». Дело в том, что нормы этого закона более четкие и жестокие, и предусматривают более строгую ответственность тех, кто собирал деньги с граждан на постройку дома, чем нормы Гражданского Кодекса РФ. К тому же закон предоставляет потребителям более широкие права, например, можно выбирать, где будет рассматриваться спор, податель иска освобождается от уплаты госпошлины…
Технология изоляции закона «О защите прав потребителей» уже изучена. Суть ее в следующем. Договор (или инвестиционный контракт) с гражданином заключается фирмой на условиях, толкование которых исключает возможность применения закона. Условия формулируют настолько нечетко или завуалировано, что при возникновении споров, суды исходят (по мнению экспертов) из буквального значения слов и предложений.
Еще одна уловка – наименование договора с гражданином – «о совместной деятельности», что не является правомерным, но зато на сто процентов парализует закон «О защите прав потребителей». Так что, заключая инвестиционный договор, не скупитесь, и получите консультацию независимого юриста о том, подпадает ли предложенный фирмой проект договора (инвестиционного контракта) под защиту закона.
Публикуемые ниже две заметки расширят ваше представление о том, насколько серьезна проблема беззащитности прав собственника и инвестора.
О честном приобретателе замолвите слово…
Специалисты фонда «Институт экономики города» подготовили доклад для Министерства экономического развития и торговли РФ. В нем сделан анализ надежности гарантий имущественных прав граждан и внесены предложения о том, как бы следовало усовершенствовать защиту прав собственников недвижимости.

Доклад будет представлен на III Международной конференции «Развитие рынка недвижимости. Создание системы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости».
В данное же время российские собственники жилья всецело зависят от воли случая и чиновника, местной законодательной самодеятельности и удачи. Закон о защите прав потребителей пытаются изолировать от приобретателей жилья, ибо он значительно строже, нежели нормы ГК РФ.
По мнению экспертов, у нас в стране права частных инвесторов при участии в долевом строительстве жилья практически не защищены. В интересах и застройщика, и дольщика (или инвестора) большинство квартир приобретается на первичном рынке еще на этапе строительства дома. Деньги заплачены, а у покупателя, по сути дела, нет никакого права на уже оплаченную им квартиру, да и самой квартиры еще не существует до сдачи дома в эксплуатацию. Право собственности у покупателя возникает только после госрегистрации договора передачи ему квартиры.
Поэтому инвестиционный риск очень велик. Учетная регистрация инвестиционных договоров, по мнению Андрея Лазаревского, эксперта по экономическому законодательству объединения «Яблоко», никак не гарантирует права участников долевого строительства». Единственное, что обеспечивает данное начинание так это – «рабочие места для чиновников».
В упомянутом докладе предложены две программы – минимум и максимум для защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости и уже собственников.
В программе минимум содержится механизм снижения рисков при операциях на рынке недвижимости. А как максимум – предложено ввести гарантии государства (с возмещением ущерба) для участников рынка, которые заключают сделки по объектам, черпая информацию о них из Единого государственного реестра прав. Коли объект прошел госрегистрацию, он не должен таить в себе рисков для приобретателя. Случилась ошибочка – возместите ущерб и сполна. Так принято во всех правовых государствах.
Долгострой – и его причины
Владимир Пономарев, заместитель председателя Госстроя РФ, сообщал: объем недостроенных объектов в стране составляет 30 млн. квадратных метров. Это сопоставимо с объемом всего жилищного строительства в России.

Болезнь «долгостроя» оказалась настолько живучей, что даже рыночные отношения, которым противопоказаны убытки, бессильны в борьбе с ней. На 4-й межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование» была предпринята попытка исследования причин «долгостроя». Ведь он преумножает риски для инвесторов.
По мнению В. Пономарева, губительная масштабность «долгостроя» и «недостроя» произрастает на питательной почве «захапистости» инвестора–застройщика, который в погоне за прибылью ведет строительство одновременно на нескольких площадках. А часто средств на возведение всех инвестируемых объектов не хватает. Вот и перебрасывают денежки с одного объекта на другой, чтобы выкрутиться. А там может что-то и образуется в плане финансов.
Комиссия по ипотечному кредитованию Госдумы РФ разработала законопроект о защите прав жилищных инвесторов. Сейчас документ дорабатывается. В проекте предложено запретить инвестору «перебрасывать» средства граждан-инвесторов с одного дома на другой. Кроме того, рекомендуется ввести госрегистрацию строящегося объекта (и застройщика) в едином реестре прав. Это даст возможность отслеживать реализацию проектов по срокам.
А граждане, пожелавшие участвовать в долевом строительстве на стадии возведения дома, смогут получить достоверную информацию о репутации фирмы-инвестора и застройщика. Таким образом, можно будет выбрать самого обязательного из них.

Лидия Владимирова