У самого синего моря

Аналитики рынка зарубежной и российской недвижимости утверждают: продав скромную квартиру в Москве (или просто скопив 10–15 тыс. долларов), можно купить гораздо лучшее жилье на болгарском побережье Черного моря в самых популярных курортных зонах – на Золотых Песках, в Бургасе, Варне, Албене. Стоимость квадратного метра составляет здесь 250–350 долларов, при отделке «люкс» – 450-550 долларов.

Самые низкие цены Европы
То есть типовую однокомнатную квартиру (35–50 кв. м) в многоквартирном доме на побережье можно приобрести за 9–15 тысяч долларов, двухкомнатную (50–130 кв. м) – за 12–40 тысяч долларов, трехкомнатную (70-140 кв. м) – 18–45 тысяч долларов. Двухэтажный домик общей площадью 200 квадратных метров с участком земли в 4–5 соток в курортной зоне стоит 50–70 тысяч долларов.
По мере удаления от побережья цены снижаются. Ну и, конечно, разброс цен зависит не только от местонахождения недвижимости, но и от ее возраста, качества отделки, вида из окон, а также от социальной и инженерной инфраструктуры того места, где эта недвижимость расположена. В небольших курортных городах и в областных центрах «квадрат» среднего по качеству жилья стоит 250–300 долларов, в Софии – 300-500 долларов, в небольших городах, удаленных от морского побережья, – 200–300 долларов.
Цены на недвижимость в Болгарии – одни из самых низких в сравнении со странами Центральной и Восточной Европы. Сравните: средняя цена одного квадратного метра жилья в Словакии и Польше равна 600–700 долларов, в Чехии – 800 долларов, в Венгрии – около тысячи долларов.
Спросом в Болгарии у россиян пользуются либо совсем недорогое жилье и объекты семейного бизнеса (пансионаты на 4–5 человек, малюсенькие кафе-бары, ресторанчики) по цене от 10 до 40–45 тысяч долларов, либо дорогая (по местным меркам) очень качественная элитная недвижимость – виллы и просторные апартаменты стоимостью от 60 тысяч долларов и выше, а также объекты так называемого «серьезного бизнеса» ценой от 100–120 тысяч долларов и выше – автозаправки, рестораны и отели в курортных зонах, складские помещения и даже небольшие заводы и фабрики. Прибыльный ресторан в курортной зоне можно купить за 70–80 тысяч долларов, небольшую оборудованную прибыльную гостиницу в хорошем месте и хорошем состоянии – за 120–180 тысяч долларов.
Цены на землю в Болгарии – что в городах, что в сельской местности – тоже довольно низкие. В зависимости от месторасположения, близости к морю и инфраструктуры цена квадратного метра колеблется от нескольких центов в удаленных от моря и цивилизации сельских местностях до 10–50 долларов в областных центрах и на популярных курортах. В небольших приморских городках метр незастроенной земли оценивается в 20–50 долларов, городках и поселках подальше от моря 5–15 долларов. При использовании местных стройматериалов возведение дома (вместе с прокладкой коммуникаций) обойдется в 200–250 долларов за «квадрат», но если отделывать дом дорогими импортными материалами и использовать дорогое инженерное оборудование, то цена жилого «квадрата» может возрасти до 300–450 долларов с учетом всех коммуникаций и инженерной инфраструктуры. Подвести телефон – здесь не проблема, процесс этот занимает обычно не более 2-10 дней.
Годовой налог на землю и недвижимость незначителен. Например, за двухэтажный дом площадью 200 квадратных метров с участком земли в 4 сотки придется заплатить налог, эквивалентный примерно 15–20 долларам.
«Юрикам» – зеленый свет
Подобрать жилье многие посреднические риэлторские фирмы могут не только очно, но и заочно – по потребностям и финансовым способностям покупателя. Агентские комиссионные в Болгарии довольно высокие (однако ниже, чем в Москве): 3–6 процентов от цены объекта. Но учитывая уровень цен, итоговые суммы не слишком высоки.
Для легального проживания в стране собственнику недвижимости придется оформить вид на жительство (что вместе с разными пошлинами обойдется примерно в 450 долларов на человека) и получить удостоверение «за самоличност на чужденец», то есть на соответствующий паспорт. Несмотря на наличие собственности и бизнеса в Болгарии, иностранцу придется время от времени продлевать вид на жительство и местный паспорт.
При приобретении болгарской недвижимости есть и еще одно, куда более существенное «но»: иностранец вправе купить недвижимость в Болгарии (как и в Чехии) только на юридическое лицо, то есть лишь в том случае, если зарегистрирует там фирму. Регистрация фирмы обходится в 1–1,5 тысячи долларов – и только после этого покупка жилья оформляется на созданную фирму с последующей регистрацией сделки в суде с выдачей нотариального акта юридическому лицу о праве на собственность.
Есть и другое «но»: владение недвижимостью в Болгарии (как и в Чехии) предполагает, что у вас есть средства на его содержание и на собственное проживание (счет в банке, источник доходов за пределами Болгарии или та самая фирма, которую вы зарегистрировали, чтобы купить недвижимость, должна вам приносить доход, чтобы можно было существовать). То есть наличие средств на проживание в Болгарии надо подтверждать соответствующими документами. Некоторые желающие купить жилье в Болгарии полагают, что можно пойти по формально законному, но фактически незаконному пути – стать за определенную мзду фиктивным совладельцем чьей-то уже зарегистрированной фирмы или открыть собственную полуфиктивную фирму, которая якобы работает, получая символическую прибыль, но на самом деле не в состоянии прокормить своего хозяина, и он рассчитывает не на свой бизнес, а на работу по найму. Таким «умникам» следует учесть: в Болгарии, как и в Чехии, трудно найти работу по найму – на работу по найму иностранцам надо получать специальное разрешение местных органов власти, а те дают его крайне неохотно.
Минусы и плюсы
Есть и еще кое-что, о чем следует подумать, прежде чем решаться на покупку недвижимости в Болгарии, если даже вам подвернулся хороший и недорогой объект прямо на морском берегу: курортный сезон в Болгарии длится примерно столько же, сколько и на российском черноморском побережье, а это значит, что объекты семейного бизнеса не круглый год будут приносить прибыль, да и самому в дождливую и ветреную погоду жить на обезлюдевшем побережье не слишком весело. Да и образ жизни болгар, их менталитет очень похожи на наш, российский – соответственно, там почти те же минусы взаимоотношений, организации жизни и бизнеса, что и на нашем черноморском побережье.
Правда, есть и существенный плюс приобретения недвижимости в Болгарии: цены на жилые и нежилые квадратные метры растут – в ближайшие годы ожидаются дальнейший рост цен и повышение ликвидности купленных метров. Такое происходило и с Чехией, где цены на квадратные метры выросли за последние годы в два раза и уже приближаются к московским. То есть покупка недвижимости в Болгарии может стать и способом довольно выгодного и надежного вложения денег.
Приобретая болгарскую недвижимость, находящуюся в частной собственности, убедитесь, что продавец действительно является ее владельцем; постарайтесь выяснить, не заложена ли она, не находится ли под арестом; разузнайте, были ли у нынешнего владельца совладельцы, которые скончались, – если да, то следует опасаться претендентов на наследство доли покойного. Впрочем, этим правилам надо следовать при покупке любой недвижимости в любой стране.

Давид Бах