Уве ВУЛЬКОПФ: законы рынка едины, известны, апробированы, просто им надо следовать

«Мы не навязываем ни одно из своих решений. Решайте сами, применять их или нет», – таков принцип деятельности сотрудников Фонда Фридриха Науманна (Германия), который работает в Москве уже десять лет. В последнее время фонд уделяет много внимания проведению жилищно-коммунальной реформы в нашей стране. И недавно в России побывал крупнейший эксперт по жилищной политике Германии, международный эксперт фонда доктор Уве Вулькопф.

– Уважаемый г-н Вулькопф, Россию интересует опыт восточных земель Германии. С какими проблемами столкнулся этот регион, когда ему пришлось вступать в рынок?
– Это был трудный период. Поначалу даже предполагалось принять новую Конституцию Федеративной республики, которая учитывала бы особенности Восточной Германии. Потом от этой мысли отказались. Была взята уже существующая правовая и экономическая модель, и ей должна была следовать логика развития присоединенной территории. Думаю, это единственно верное решение. У стран, которые стремятся к эффективному ведению хозяйства, не может быть «особого пути», если говорить о генеральных стратегических путях развития экономики. Законы рынка едины, известны, апробированы, просто им надо следовать. Конечно, необходимо было подтянуть состояние жилищного фонда Восточной Германии до западных стандартов, а это было непросто.
– Что вы имеете в виду?
– Дома, в которых жили восточные немцы, ветшали, и расходы по их восстановлению взяла на себя объединенная Германия. Не все граждане на западе страны были этим довольны. Я узнал, что и у вас есть такая проблема – проблема доноров и иждивенцев. Москва – донор, и я знаю, что среди москвичей уже есть мнение: «Почему на свои налоги мы должны кого-то содержать?» К сожалению, в рамках единой страны это неизбежно. Другое дело, что иждивенчество не может быть постоянной формой существования. Так произошло и у нас – жилищная сфера бывшей Восточной Германии все-таки перешла на самоокупаемость.
– Как вы этого добились?
– Сменили форму управления жилищным фондом. У нас, как правило, нет квартир в собственности. Жилье не покупается, а арендуется. В Германии нет приватизации: хочешь иметь жилье в собственность – покупай дом. Аренда – основная форма пользования жильем. Так вот, раньше владельцем всех строений было государство. Затем, с началом перемен, оно передало жилищный фонд в муниципалитеты. Те организовали частные акционерные компании – жилищно-строительные кооперативы. Они и стали владельцами домов, взялись за их реконструкцию.
– В чем роль кооперативов?
– Кооперативы не только модернизируют старый жилищный фонд, но возводят и новые дома, распределяют квартиры (когда речь идет о социальном жилье), они же занимаются его обслуживанием. В финансовом отношении эти организации начинали с нуля, а потому по решению бундестага им были предоставлены льготные кредиты под новое строительство и реконструкцию существующих домов.
– Если пользоваться нашей терминологией, кооперативы – это инвестор-застройщик, дирекции единого заказчика и управления муниципального жилья в одном лице?
– Я бы к этому списку добавил еще одну организацию: жилищную инспекцию. Кооперативы контролируют использование жилья, чтобы исключить случаи, когда квартиры переделывают под офисы, мастерские. Да, все названные функции сосредоточены в одних руках – кооператива. Но в отличие от вашей системы в работе кооператива исключена муниципальная составляющая. Это исключительно частные компании.
И может, поэтому они работают так эффективно. Скажем, распределение социальных квартир. Этим занимались и в ГДР. Но штат сотрудников, которые выполняют ту же работу в нынешних кооперативах по сравнению с социалистическим периодом сократился примерно в 10 раз. Частная структура не опутана множеством инструкций и регламентов, которые бюрократизируют ее отношения с людьми, размывают ответственность каждого сотрудника. Да и работа ее обходится дешевле.
– А что значит в вашем понимании «социальные квартиры»?
– Те, где часть расходов по их обслуживанию берет на себя государство. Список получателей таких квартир строго определен. Это многодетные семьи, матери-одиночки, инвалиды, люди, вышедшие из мест заключения, бывшие наркоманы, успешно прошедшие курс лечения, иностранные рабочие. Дается такая квартира сроком на 30 лет и приватизации не подлежит. Остальные квартиры арендуются на коммерческих условиях, это, собственно, то, что называется «коммерческим наймом». Плата за проживание в таких квартирах складывается из погашения строительных затрат, а также эксплуатационных расходов.
– Велика ли она?
– Без субсидий составляет около 30 марок за 1 кв. м, с субсидиями (максимальными) – 8 марок. Общая плата за жилье равна примерно 12-14 проц. от дохода семьи. Таков среднеевропейский стандарт, хотя не всем он нравится. Многие немцы считают, что платят слишком много.
– У вас есть субсидии на оплату жилья?
– Конечно. Например, в Восточной Германии их получают около 40 процентов граждан. Размер субсидий зависит не только от дохода семьи, но и ее состава, социального положения, числа детей, совокупной суммы налогов, благоустройства самой квартиры и еще ряда факторов. Например, помощи близких, даже если они и не живут вместе. По немецким законам они все равно обязаны помогать друг другу в содержании жилья. В результате квартирная плата для немцев хоть и велика, но не обременительна. Платят практически все.
– А если денег все же не хватает? Или человек просто не хочет платить?
– С такими людьми суд у нас не церемонится: семьи выселяются в отдаленные районы и в более дешевые квартиры. Все это может произойти в течение дня: решение суда и исполнение. Приезжает машина, на нее грузится мебель, называется новый адрес. Все расходы по переезду берет на себя жилищно-строительная компания. Если семья состоит из одного человека, то его переселяют в гостиницу.
– Но ведь в жизни может быть всякое: потерял человек работу… Его тоже выселят?
– В отдельных случаях расходы за проживание может взять на себя муниципалитет, но не более чем на полгода. В основном человек должен заботиться о себе сам. Нет денег – обращайся в бюро социальной защиты, требуй субсидии. Такие же санкции и в том случае, если не оплачиваются коммунальные услуги: тогда отключается тепло, электричество.
– Но за свои деньги жилец вправе требовать хорошего обслуживания. Как с этим в Германии?
– До начала 90-х годов основная тяжесть в содержании жилищного фонда падала на государственные предприятия. Так было не только в Восточной Германии, но и в Федеративной республике. Рыночный капитал в этом секторе экономики просто не работал, а сейчас он стал здесь полноправным хозяином. Но и государство полностью не устранилось: я имею в виду те же субсидии, которые полагаются тем, кто сам не может платить за квартиру. Что же касается организации самой работы, то выполняют ее частные организации, которые находятся в составе жилищных кооперативов. Собственно, такой отрасли, как «жилищно-коммунальное хозяйство», у нас нет. Обслуживающие фирмы немногочисленны, но со своими обязанностями справляются успешно.
Есть любопытные подсчеты. В социалистической Германии на тысячу квартир приходилось примерно 50–60 обслуживающих работников, сейчас – 4. Часто работник в одном лице и слесарь, и электрик, и столяр. На каждый дом компании выделяют управляющего, «мастерхауза». Его, кстати, могут найти и из жильцов самого дома. Финансовое благополучие таких организаций полностью зависит от качества их услуг. А главный контролер – житель.
– Что вы имеете в виду?
– От качества работы зависит квартирная плата. Рассчитывают ее сами люди. Здесь возникает интересная ситуация, связанная в основном с восточными немцами. Они ведь всегда зависели от государства, а теперь предоставлены сами себе. Им надо научиться чувствовать себя хозяевами положения, понять, что обслуживающие организации зависят от них, а не наоборот. Это и есть психологическое вхождение человека в рынок.
– Поясните.
– Простой пример: в квартире холодно, прорвало где-то трубу. Но починить ее не спешат. Как поступить нанимателю? Можно жаловаться, обращаться в суд. А ведь куда проще просто не платить за услугу, которая ему не оказана. Так у нас и поступают. Если в доме перебои с подачей воды, то человек просто снижает плату за нее на 20 проц. И тогда недоработки мгновенно исправляются.
– Так просто?
– Сложилась определенная культура во взаимоотношениях собственника и нанимателя, если хотите – правила игры между ними. Но если эти правила нарушаются, то наказание должно следовать немедленно. Да, жильцам дано право самим определять качество обслуживания, предоставлена возможность влиять на него, изменяя размеры той суммы, которую они вносит за свое проживание. Так мы добились более-менее честного обслуживания жилищного фонда. Считаем эту меру оправданной.
– Можно ли считать, что в жилищную сферу Германии пришел рынок?
– Безусловно. И своим основным достижением мы считаем то, что определили взаимоответственность сторон. Когда подписывается договор об аренде или оплате услуг, обе стороны берут на себя определенные обязательства, которые должны неукоснительно соблюдаться. В ином случае договор расторгается. Это главное условие рынка. Если оно не будет соблюдаться, не сможет функционировать экономика вообще.

О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Доктор Уве Вулькопф – управляющий делами Института жилья и окружающей среды Дармштадта (земля Гессен). Основной консультант правительства Германии по вопросам жилищно-коммунальной политики. Автор семи книг и более трехсот статей. Один из идеологов концепции, которая определила главные принципы вхождения жилищно-коммунального хозяйства Восточной Германии в экономику объединенной Германии. Сторонник разумного сочетания рыночных методов и государственной поддержки.
Редакция выражает благодарность ведущему научному сотруднику Института сравнительной политологии РАН доктору политических наук Елене Шоминой за помощь в организации интервью.

Исаак Глан