Верхней границы у цен нет

Наверное, многие помнят, как в прошлом году обозреватели ожидали обвала рынка. Были такие ожидания и в текущем году.

– В реальности же положение дел с ценами оказалось полностью противоположным, – говорит аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. – Логичен вопрос: какая динамика вообще естественна для рынка? Существует мнение, что есть некая «магическая» цифра, например, $1000 за кв. м, являющаяся «нормальным» уровнем цен на рынке жилья. Если цены перевалили за эту отметку – рынок перегрет, пора ожидать обвала...
Однако при нормальных экономических условиях для рынка недвижимости естественен подъем, а значит, и рост цен. Никакой «верхней границы» тут нет. Деньги имеют цену во времени. Доллар сегодня – это больше, чем доллар завтра. Точно так же, как можно положить деньги в банк на депозит и получать проценты, их можно вложить в недвижимость. Завтрашняя недвижимость будет дороже сегодняшней – города растут и развиваются. Таковы тенденции во всем мире. Конечно, бывают кризисы, спады экономики, на рынке недвижимости они сказываются в виде снижения цен и даже обвалов. Но если мы говорим о стабильной развивающейся экономике, как это и есть в России последние несколько лет, то естественным для рынка недвижимости, особенно Москвы, является рост цен, так как спрос на московскую недвижимость велик. Исходя из нынешних экономических условий, по моим расчетам, наиболее вероятен подъем рынка, порядка 15% в год, чуть больше 1% в месяц.
Еще один момент. В России привыкли все связывать с ценами на нефть. Насколько фатально сегодня рынок недвижимости зависит от цен на нефть? Я много занимаюсь изучением клиентов различных фирм и вижу, что покупатели недвижимости – это представители различных сфер бизнеса, это средний класс и даже люди с не очень высокими доходами. Прямых «нефтяных» денег на рынке не видно. За последние два года примерно в полтора раза выросли цены на недвижимость – но примерно в той же пропорции выросли цены и на все остальное: продукты питания, транспорт, одежду и др. На мой взгляд, для объяснения динамики рынка в одном конкретно взятом городе нет необходимости прибегать к таким серьезным концепциям, связанным с влиянием геополитических ситуаций, мировыми ценами на нефть. Прежде всего динамика цен объясняется простыми локальными причинами...
Что происходит на рынке в течение нескольких последних месяцев? В январе-феврале рост рынка жилья составил порядка 1%, в марте-апреле подъем шел более высокими темпами, порядка 2%. Почему рынок растет быстрее естественного темпа, о котором я говорил? Причина очевидна: пошатнулся доллар. Наши соотечественники, держащие сбережения в долларах, бросились из долларов переводить их в квадратные метры. Соответственно рост недвижимости стал определяться двумя слагаемыми: первое – это естественный общеэкономический подъем, больше 1% в месяц, второй фактор – это рост цен на недвижимость, связанный с обесценением доллара. Снижение курса доллара последние месяцы составляло где-то 0,7–0,8% в месяц. Если сложить эти две величины (1% и 0,8%), получим как раз около 2% – тот темп роста, который мы наблюдаем.
После незначительного снижения в конце мая – начале июня темп роста рынка жилья снова начал повышаться. Индекс ценового ожидания на текущей неделе поднялся на 0.2% и составил +1.9% в месяц. По мнению специалистов нашего аналитического центра, рынок недвижимости почти без задержки реагирует на новый спад курса доллара с отметки 30.75 рублей за доллар до 30.50 рублей. Этот факт еще раз подтверждает видение, согласно которому динамика цен на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе определяется локальными факторами, оказывающими, прежде всего, психологическое влияние на продавцов и покупателей.
Индекс же стоимости жилья на текущей неделе поднялся до отметки $1163 за квадратный метр, что на 0.7% превысило показатель недельной давности. Если такой темп роста рынка сохранится в ближайшие недели, то это приведет к росту квартирных цен по итогам июня более чем на 2%.

Людмила Пирожкова