Виктор САВОСТЬЯНОВ: риски, конечно, есть, но не стоит их реувеличивать

О выгодах приобретения квартиры «на нуле», то есть на стадии фундамента, все знают. Получается дешевле. Но как быть, если денег все же маловато, а рассрочка, предоставляемая строительной компанией, проблемы не решает? Можно ли купить «нуль» на доступных условиях? Рассказывает директор «ОСК-сервис» Виктор Савостьянов.

– Рассрочка платежей до окончания строительства не всем клиентам позволяет аккумулировать необходимую сумму к нужному сроку. Мы искали решение проблемы для таких клиентов. Первым предложением стал зачет стоимости имеющегося жилья. Некоторые фирмы выкупают квартиры за 70%. Мы продаем квартиру по зачету дорого. Просто нам это выгодно – чем дороже мы ее продадим, тем больше будет наша комиссия.

– Не могли бы вы рассказать чуть подробнее о том, как происходит эта «операция»?

– Вот пришла к нам семья. Люди имеют какие-то накопления, квартиру, в которой живут и хотят улучшить свои жилищные условия. Совместно со специалистами компании они подбирают варианты сочетания потребностей и возможностей. Чтобы реально шло финансирование строительства, нужно внести первоначальный взнос не менее 30% от стоимости будущей квартиры. Есть компании, у которых первый взнос – всего 10%. Но это больше похоже на «пирамиду». «Объединенная строительная компания» представлена на рынке недвижимости столицы и Московской области с 1993 года, принимала участие в инвестировании и строительстве 50 объектов площадью около 600 тысяч квадратных метров жилья. Она завоевала доверие и у партнеров по бизнесу, и у населения региона, поэтому мы не хотим терять наработанный годами имидж надежной и устойчивой компании. Конечно, мы не благотворительный фонд, а коммерческое предприятие и должны получать прибыль, поэтому выгода здесь должна быть обоюдной.

Кстати, очень важно, что мы оформляем договор по фиксированной цене.

– То есть…

– Цена на квартиру в течение всего срока действия договора остается неизменной, независимо от того, как поведет себя в это время рынок, изменится цена строительных материалов, энергоносителей или стоимость услуг строителей.

– Но ведь это же большой риск.

– Безусловно, риск есть, но преувеличивать его не стоит.

– Я знаю, что многие девелоперские компании продают квартиры в будущем доме, когда еще старый не снесен. А можно купить у вас квартиру на такой же стадии?

– Нет. Мы воздухом не торгуем. Приглашаем инвесторов только после оформления документов на свою долю.

– Виктор Владимирович, вы говорили, что квартиры не выкупаете, а как тогда старая квартира попадает в зачет?

– Мы сами действительно ее не выкупаем, но оцениваем по аналогичным предложениям на рынке – должны же быть какие-то критерии. А затем, когда дом построен и семья вселилась в новую квартиру, мы оказываем услуги по реализации старой. И хотя сделка проходит через нашу фирму, но в ценовом плане давления на клиентов нет. Они могут и сами проконсультироваться в независимой компании по цене квартиры. Как я уже говорил выше, занижать стоимость нам нет никакого резона. Нам это просто невыгодно.

– Скажите, а сам клиент может свою квартиру реализовать?

– Может. Но это будет уже совсем другой, то есть более жесткий график платежей. Здесь же с ним сразу заключается договор на реализацию его квартиры, и рисков у клиента практически никаких нет.

– А сроки?

– Сроки не прописываем, но гарантируем, что реализуем.

– А цена?

– Какая будет на день реализации.

– Одним словом, человек может жить в старой квартире, пока не оформит новую в собственность и не «перепропишется» туда?

– Да. Но сразу же с получением ключей на вселение или на проведение в новой квартире ремонта на него открывается лицевой счет на основании инвестиционного договора.

– Как известно, стоимость квадратного метра в зависимости от степени строительства дома разная. Наверное, она разнится и от того, сколько человек внес денег, то есть от первоначального взноса?

– Да, стоимость квадратного метра напрямую зависит от того, сколько человек внес денег. Сумма инвестиций рассчитывается индивидуально. Первоначальный взнос – 70% от стоимости квартиры – на начальной стадии строительства и та же сумма при сдаче дома в эксплуатацию – это разные деньги.

Другим вариантом инвестирования новостройки при недостатке свободных средств могла бы стать ипотека, но ее проблемы общеизвестны. К нам приходит больше людей, для которых рассрочка платежей и зачет жилья не решают проблемы временного недостатка средств. Они или не собираются продавать свою прежнюю квартиру, или просто не хотят вынимать деньги из бизнеса. На недостающую сумму инвестор получает кредит до трех лет под 18% годовых под наши гарантии перед банком платежеспособности заемщика.

– Процент берется только от той суммы, которой семье не хватает?

– Безусловно. Кредит мы только оформляем, выдается он в банке. Наша компания в данном случае выступает в роли поручителя, поэтому для банка не важна зарплата, прописка и другие бумаги, которые мешают получить человеку кредит в другом учреждении. У нас даже страховки жизни заемщика не требуется, отсутствуют ограничения на минимальный размер кредита.

– Наверное, трудно было найти общий язык с банками?

– Работа шла непросто. Банки же перестраховываются в 2–3 раза. И их понять можно. Все же ситуация в стране к спокойной работе пока не очень располагает. Нам поверил Межотраслевой промышленный банк, и не ошибся. Кредиты на миллион шестьсот тысяч долларов США аккуратно погашаются нашими клиентами, некоторыми – задолго до плановых сроков. Этому способствует отсутствие в нашей схеме штрафных санкций при досрочном погашении кредита.

– «Дельта-Кредит» выдал с августа через вас 4 кредита, а вы – 66. С чем это связано? Наверное, не только с тем, что там более жесткие условия получения кредита?

– Не только. Когда в кредитный отдел нашей компании приходят посетители, им рассказывают обо всех схемах получения ипотечного кредита, которые существуют сегодня в столице, а они уже выбирают то, на что хватает средств. Один клиент примерно на такой же вопрос ответил так: «Пока я получаю приличные деньги, то меня вполне устраивает ваша схема, но ситуация может измениться. Вдруг моя «контора» лопнет, высокая зарплата улетит… А в «Дельта-Кредите» срок – 15 лет, и я расплачусь в любом случае». А у другого клиента собственный бизнес, не хватает небольшой суммы на довольно короткий срок. Поэтому каждый выбирает схему, какая ему больше подходит.

– И самое главное. Дом уже построен, а если клиент не выплатил кредит, то в этом случае он будет только поглядывать на свою будущую квартиру издалека?

– Совсем нет. Когда дом построен, то и этому клиенту выдаются ключи. Может делать ремонт и переезжать. Но право собственности на него оформляем только тогда, когда клиент полностью расплатится с банком. И если договор был заключен с зачетом, в это время мы уже начинаем искать покупателя на прежнюю квартиру.

– А если он не рассчитал силы?

– Если кто-то не внес платежи вовремя, то нам тут же позвонят из банка. Мы разыскиваем клиента и напоминаем – изредка люди просто забывают. А если что-то случится серьезное, то мы всегда поможем найти выход из создавшейся ситуации. Если совсем плохо, то банк спишет с нас все проценты и штрафы в безакцептном порядке. Мы подберем другого инвестора на эту квартиру, оставшуюся сумму возвратим клиенту или предложим ему другой, более дешевый вариант. Это в теории. На практике же у нас таких ситуаций пока не было и, думаю, не будет.

– То есть компания в данном случае практически не страдает и ничего не проигрывает?

– Да, но лучше все же, чтобы все заканчивалось благополучно. Чтобы инвестор решил свои жилищные проблемы, был бы доволен нашей работой и чтобы имидж нашей компании всегда оставался на высоте.

– А квартиры можно приобрести только те, которые ваша компания строит?

– Без кредита – не только. Можно подобрать и у фирм, с которыми мы сотрудничаем. К примеру, ДСК-1, СУ-155, МФС-6, МГСН и т. д. «ОСК» с 1997года оказывает услуги на вторичном рынке. У нас очень большой банк данных, и каждый при желании может найти себе подходящий вариант.



О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:

Савостьянов Виктор Владимирович закончил Ленинградский институт киноинженеров. В течение 26 лет работал на киностудиях Минобороны и ЦСДФ. В недвижимости с 1993 года. Женат. Двое сыновей работают в «ОСК – сервис».

Вениамин Вылегжанин