Застраховать титул

Число судебных споров о правах на недвижимость растет, но люди до сих пор не научились защищаться, как это делают покупатели в развитых странах, заблаговременно оформляя страховые полисы на случай утраты права собственности. О возможностях и гарантиях, которые дает титульное страхование, мы беседуем с директором Агентства No 7 Департамента агентских продаж по работе с коммерческими структурами ОАО СК «Альянс» Олесей Бухтояровой.

– Большинству россиян слова «титульное страхование» мало что говорят, поэтому поясню, о чем пойдет речь. Страхование титула – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Такое страхование осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после приобретения (регистрации) объекта недвижимости. А разного рода притязаний может быть масса.

К примеру, больше всего арестов налагается на жилье из-за тяжб о разделе имущества и определения долей. Далее, по убывающей – арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, споры о правах на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

– Статистика показывает, что в России сегодня страхуют квартиры только 3-5% покупателей. На что надеются остальные? На русский авось? На компании, через которые они покупают жилье?

– Думаю, что кто-то просто не знает, что можно застраховать квартиру от риска утраты собственности. Хотя большинство покупателей квартир, конечно, люди грамотные и они все прекрасно осознают, но при этом надеются, что это их не коснется. Между тем статистика расторжения сделок довольно грустная, процент судебных дел большой. Я не говорю, что все квартиры у новых собственников отнимают.

Но где гарантия, что именно ваша квартира не будет возвращена прежнему владельцу?

– У вас большая практика страхования. Скажите, какие опасности подстерегают покупателя квадратных метров?

– Если кто-то из бывших хозяев квартиры когда-то состоял в браке, если у жильцов есть дети (не обязательно зарегистрированные в квартире), если бывший хозяин умер или тяжело болеет (и, не приведи бог, состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере), – такая квартира потенциально опасна. Может оказаться, что документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были оформлены, или имеются обиженные наследники, или продавец находился в состоянии заблуждения... Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Добросовестный покупатель, который в принципе не может знать всех обстоятельств, приобретает подчас не жилье, а мину замедленного действия.

– И потом этого добросовестного приобретателя могут выселить?

– Увы, могут. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с недвижимостью в исходное состояние, «прокрутив» цепочку в обратном направлении (двусторонняя реституция).

Пример из жизни. При расселении коммуналки одному жильцу досталась «двушка», с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подала иск в суд: квартиру продали без ее ведома, а истица имела право на половину жилья (прямое наследование). Сделка была расторгнута, и «крайним» оказался последний покупатель.

– Может быть, чтобы обезопасить себя, лучше покупать квартиру через крупную компанию? Это надежнее. У таких агентств больше возможностей не только проверить квартиру, но и потом защитить покупателя.

– Не стоит думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы избавляетесь от проблем. Приведу два случая. Квартира была приобретена в 2000 году. Хозяин в 2009-м оказался замешан в какой-то афере и его арестовали. Находясь в следственном изоляторе, он дал доверенность жене на продажу своей квартиры. Доверенность была оформлена абсолютно корректно. Однако по доверенности приобретать квартиру никто не хотел. Тогда они перепродали ее матери. А та уже от себя выставила жилье на продажу. Купили. А через некоторое время бывший хозяин, разведясь с женой, подал в суд на раздел имущества, в числе которого находилась и эта квартира.

Или другой сюжет. Квартира покупалась с помощью ипотеки. То ли банк понадеялся на риелторов, то ли риелторы уповали на то, что, раз банк дает кредит, то все тщательно проверит. Но спустя какое-то время брат хозяйки квартиры подал в суд. Оказалось, он находился на излечении в психиатрической клинике и о продаже квартиры ничего не знал.

Вышеупомянутые квартиры были куплены через крупные риелторские компании. Хорошо, что они были застрахованы. И сейчас уже наша задача – отбить атаки тех, кто претендует порой не совсем законно на принадлежащее нашим клиентам имущество. И, разумеется, мы будем биться, защищая интересы клиента. А если бы квартиры не были застрахованы, то покупатель остался бы со своими проблемами один на один.

Можно, конечно, нанять адвоката для защиты своих прав. Однако, как показывает практика, собственник редко выигрывает такие дела. Поэтому проще застраховать титул на 3 года и спать спокойно. Почему именно на такой срок? Да потому что большинство притязаний со стороны третьих лиц происходит именно в первые 3 года после покупки квартиры. Стоимость полиса составляет всего 1% от стоимости имущества.

– Одним словом, на риелтора надейся, а сам не плошай...

– Можно и так сказать. Нередко клиенты полностью полагаются на риелтора, особенно тогда, когда компания крупная и известная. Безусловно, есть добросовестные риелторы, которые стараются произвести максимально возможную проверку в интересах клиента. Но пока в Гражданском кодексе РФ есть статьи, позволяющие признать сделку недействительной, проблема будет существовать. Так что надежнее все же квартиру застраховать.

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН