Каждой «ягоде» свой срок

Каждой «ягоде» свой срок

Для того, чтобы спать спокойно, вы решили приобретенную квартиру застраховать. О том, как грамотно это сделать, рассказывает заместитель генерального директора страховой компании «Стандарт-Резерв», председатель комитета по страхованию Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр КОРОБОВ.

От чего страхуем? Здесь ответ один: от всех рисков. Это означает, что страхователь (покупатель или инвестор) должен получить возмещение ущерба в любой ситуации. К примеру, вы нашли на вторичном рынке интересующую вас квартиру. В соответствии с гражданским законодательством утратить право собственности на приобретенную квартиру можно в случае признания судом недействительности сделки по купле-продаже (ст. 168–179 ГК РФ) или в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Для признания судом недействительности сделки закон предусматривает одиннадцать оснований (статей ГК РФ). Если все перечисленное включено в страховое покрытие, то смело можно заключать договор. Случается, что страховщик не включает в этот список признание недействительности сделки по причине ее совершения «гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими» (ст. 177 ГК РФ), «под влиянием заблуждения» (ст. 178 ГК РФ), «под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств» (ст. 179 ГК РФ)… Тогда этот полис – всего лишь красивая бумажка и не более того. 90% расторжений сделок по купле-продаже объектов недвижимости (по данным регистрирующих органов) и 100% страховых выплат в этой связи (по данным самих страховщиков) происходят в результате применения судебными органами именно этих трех статей ГК РФ. Уникальный пример. После смерти продавца квартиры родственники подали иск в суд с требованием назначить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу его состояния в момент совершения сделки. Экспертиза была назначена и проведена по истории болезни. Вердикт врачей-экспертов: продавец мог не давать отчет своим действиям в момент совершения сделки, и суд признал ее недействительной. Вышестоящая инстанция подтвердила это решение. Единственное утешение добросовестному приобретателю – страховщик выплатил страховое возмещение. Надо заметить, что практически ни одна компания риски продавца не страхует. А если такое и случается, то за очень редким исключением. Эти риски минимизируются расчетами через депозитный счет в банке, банковский сейф на имя продавца в коммерческом банке или депозитный счет нотариуса. Только на полную стоимость… Очевидно, что страхование на неполную стоимость квартиры в данном случае не имеет смысла – если вы потеряете, то все. При этом надо иметь в виду, что оба вида страхования – риска утраты права собственности и финансового риска, относятся к имущественному страхованию. Страховая сумма не должна превышать действительную стоимость имущества (например, по заключению лицензированного оценщика). В противном случае договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость (ст. 951 ГК РФ). То есть в случае страхования риска утраты права собственности (квартира приобретена на вторичном рынке) при «удорожании» объекта за счет, скажем, роста цен на рынке, произведенного ремонта и т. д. страхователь вправе увеличить страховую сумму, и тогда вам придется доплатить ему по полису. При страховании финансового риска (когда приобретаете жилье в новостройке) застрахованное имущество – это деньги. 100 рублей в любых условиях будут стоить 100 рублей. Поэтому, несмотря на то, что стоимость квартиры будет расти по мере строительства дома, увеличить страховую сумму нельзя. В этом особенность данного вида страхования. Когда дом построен, страхователь, вместе с квартирой получит приличный доход от произведенных инвестиций – в Москве рост цен по мере строительства объектов недвижимости достигает 50% в год). Если же инвестиционный проект «провалился», то объект инвестиций стоит 0 рублей, и выплаченные страховщиком деньги – реальное возмещение ущерба. Золотая формула Застраховать риск утраты права собственности, безусловно, хотелось бы «на всю оставшуюся жизнь». Но этого вам не предложат. Должен быть определен срок – этого требуют органы, контролирующие деятельность страховщиков в РФ. Максимальный срок, который вам предложат – 10 лет, чаще всего достаточно трех (таков общий срок исковой давности в соответствии с ГК РФ). Разница в стоимости существенная, поэтому прислушайтесь к доводам выбранного вами страховщика. При страховании инвестиций в новостройки срок страхования, как правило, определяется по формуле: дата ожидаемого окончания строительства дома плюс 3–6 месяцев, которые требуются для оформления документов. Страховать на меньший срок – бессмысленно. Далее нужно выяснить – входит ли в стоимость полиса юридическое сопровождение в течение всего срока действия договора. Если страховщик принимает такую обязанность на себя – это для вас очень важно: во-первых, он явно «в теме», во-вторых, вы получаете на будущее бесплатного надежного адвоката.

Записал Вениамин Вылегжанин