Бодался дольщик с застройщиком

Бодался дольщик с застройщиком

Знакомая, к сожалению, ситуация. Человек вкладывает деньги в покупку квартиры на одном из этапов строительства. Проходит год, другой, а дом все не могут достроить и сдать. Нарушены все сроки. Не соблюдаются условия договора. Но стройкомпания деньги назад не возвращает – у нее и в мыслях этого нет.

Вариации на тему «фига»

Бывает и по-другому. Гражданин инвестирует средства в строительство, но потом понимает, что окончательно внести платежи не сможет. Заключается соглашение о расторжении договора, согласно которому компания-застройщик обязана вернуть деньги (как правило, за вычетом неустойки). Но она их опять-таки не возвращает.

Что делать в подобных случаях? Есть ли надежда получить назад свои кровные?

Юристы утверждают, что борьбу за возврат собственных денег надо начинать с написания претензии, адресованной застройщику.

Адвокат Олег Сухов считает:

– Несмотря на то что закон не обязывает дольщика писать претензию, лучше все-таки это сделать, причем до подачи искового заявления в суд. Таким образом удается избежать потери времени, поскольку многие судьи из-за большой загруженности (а то и просто по причине некомпетентности) могут отказать в принятии искового заявления при отсутствии попытки досудебного урегулирования спора.

Теперь о содержании претензии. Во-первых, обязательно должен быть указан срок возврата денежных средств. Юристы рекомендуют указывать не более семи-десяти дней с момента получения претензии. Если не указать срок, то дата будет определяться общими нормами гражданского законодательства, то есть 30 днями. А значит, дольщик потеряет еще месяц до момента подачи искового заявления в суд.

Известны случаи, когда строительные компании отказывали в возврате денег, ссылаясь на то, что им не был известен расчетный счет дольщика или соинвестора. Поэтому в претензии необходимо указать реквизиты своего расчетного счета, чтобы в дальнейшем лишить застройщика возможности ссылаться на отсутствие банковских реквизитов.

В претензии следует четко изложить все свои требования. Формулировки должны быть такими же, как и в исковом заявлении, которое в дальнейшем будет подано в суд.

– Претензию лучше направлять по адресу компании-застройщика заказным письмом, – уточняет юрист Владимир Авилов. – Для надежности на почте можно сделать опись вложений. Лучше всего к самой претензии приложить копии документов. Например, копии договоров соинвестирования или предварительной купли-продажи, соглашения о расторжении, если оно заключалось.

По мнению В. Авилова, дольщик может предпринять еще один досудебный шаг – обратиться с заявлением в отделение Роспотребнадзора, к которому территориально относится застройщик. Иногда это срабатывает, и строительные компании во избежание проблем возвращают деньги.

Последняя инстанция

Однако часто бывает, что досудебные шаги не приносят желаемых результатов. В таком случае у дольщика остается один выход – идти в суд.

Юристы утверждают, что в соответствии с предоставленными дольщику, как потребителю, дополнительными судебными правами он может обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства, а также по месту заключения или исполнения договора. Например, в тот суд, который расположен там, где построен дом. Право выбора суда предоставляет дополнительные преимущества дольщику. Человек может выбрать менее загруженный суд или тот, до которого ему удобнее добираться.

К исковому заявлению с приложениями в виде договоров и платежных документов должны быть прикреплены все необходимые для разбирательства дела расчеты: размер оплаты государственной пошлины, неустойки и убытков, если заявитель таковые просит взыскать. А также расчет полной стоимости требуемых денежных средств. Если документы представлены не полностью, иск может быть оставлен без движения и рассмотрения. А собирать бумаги заново – это дополнительная потеря времени.

Необходимо помнить правило: после назначения даты судебного слушания о ней необходимо уведомить всех участников процесса. Также компания-застройщик должна знать об уточнениях и дополнениях по иску, ответах на судебные запросы. Юристы советуют не надеяться на канцелярию суда и почтовые службы, а самостоятельно развозить повестки и запросы суда.

Изучить повадки недруга

И вот наступил долгожданный день рассмотрения искового заявления в суде!

Юристы советуют первым делом требовать наложить арест на имущество компании-застройщика, не исполняющей условия договора с дольщиком.

Арест, или обеспечительные меры, налагаются определением суда по исполнительному листу. Обеспечительные меры могут быть направлены на денежные средства, находящиеся на расчетном счете застройщика, или на имущество, в том числе жилые или нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки.

Обеспечительные меры необходимы, потому что суд с застройщиком может длиться несколько месяцев.

Затем следует стадия возбуждения исполнительного производства, которая также занимает время. Если суду удается наложить арест на денежные средства или имущество должника, то у человека, обратившегося с иском в суд, возникает уверенность: когда бы судебный процесс ни завершился, денежные средства застройщик не сможет потратить или перевести на другие цели.

При обращении в суд также необходимо понимать, что представляет собой строительная компания. Насколько это крупная, платежеспособная организация, много ли финансовых претензий к ней уже предъявлено. Это необходимо для того, чтобы уже на этапе подачи искового заявления делать определенные прогнозы. Поэтому лучше заранее собрать информацию об организации, выяснить, имеется ли в отношении нее исполнительное, особое или сводное исполнительное производство. Не находится ли она в процессе банкротства в Арбитражном суде. Если да, то на какой стадии.

Когда застройщик в ходе суда предлагает заключить мировое соглашение, то это не самый худший вариант развития событий. Даже если условия мирового соглашения не будут выполнены, исполнительный лист для предъявления в службу судебных приставов будет немедленно выдан.

Мировое соглашение, заключенное в рамках судебного процесса, и соглашение между дольщиком и застройщиком до судебного разбирательства с юридической точки зрения носят разный характер. Досудебное мировое соглашение не имеет силы судебного решения и не приводит к выдаче исполнительного листа. Тем не менее оно имеет обязательную юридическую силу для сторон. Если в указанном соглашении дольщик откажется от предоставленных ему законом дополнительных прав (в том числе – на неустойку, возмещение убытков), то в данной части выиграть дело в суде будет уже невозможно. Юристы рекомендуют внимательно подходить к заключению любых соглашений перед обращением в суд, потому что такие соглашения часто не исполняются. Они заключаются застройщиком для того, чтобы выиграть время.

Миссия выполнима

Еще одна проблема, с которой сталкиваются люди при покупке квартир в строящемся доме, это трудности с оформлением в собственность. И в столице, и в области нередки ситуации, когда дом уже несколько лет как построен, люди в нем живут, оплачивают коммунальные услуги, но право собственности оформить не могут.

Причины могут быть разными. Например, отсутствие протоколов распределения квартир, определенные финансовые проблемы компаний. Бывает, что компания застраивает целые микрорайоны и обещает оформить право собственности всем одновременно. Людям, живущим в домах, которые построены первыми, приходится ждать годами.

Если компания-застройщик не передает документы на регистрацию в обычном порядке, у человека есть еще один путь – признание этого права через суд.

Когда дом построен, то для обращения в суд и удовлетворения заявленных требований желательно иметь ответ застройщика, инвестора или органов местной администрации об отказе оформить права собственности на приобретенную квартиру в новостройке или о невозможности по каким-либо причинам это сделать.

Если дом построен, то в суд надо идти:
– с договором (инвестирования, соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевого участия в инвестировании строительства, инвестиционного вклада, предварительного договора и др.);
– с платежными документами об оплате по условиям этих договоров;
– актом приема-передачи объекта недвижимости инвестором;
– планом БТИ;
– инвестиционным контрактом, постановлением местной власти, документами на земельный участок.

При обращении в суд придется оплачивать государственную пошлину, размер которой может доходить до 60 000 рублей.

Исковые требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности.

Также необходимо представить документ из Россреестра об отсутствии зарегистрированных прав на данный объект недвижимости.

После вступления в законную силу решения суда необходимо обратиться в Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъекту федерации с документами БТИ: кадастровым паспортом и экспликацией.

Если дом только строится, то по суду можно признать право на долю в инвестиционном контракте в виде определенного помещения, которое было указано в договоре с дольщиком или инвестором.

Наталья Агафонова