Дольщики: права и обязанности по-новому

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» обогатил российское правовое поле еще одним видом договоров – о долевом участии. По словам Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города» (эта организация, собственно, документ и разработала), «договор напрочь отрицает концепцию инвестиционных договоров, которые существовали раньше, и вообще ни на что не похож».

С 31 марта с. г. (в этот день закон о долевом участии вступил в силу) бесправные соинвесторы в одночасье превратились в участников долевого строительства, права которых намертво защищены. Теперь уже застройщики обложены таким количеством обязательств, что требуют пересмотра данного закона. «Иначе получится, что российские дольщики окажутся в положении аборигенов Австралии, – говорит Алексей Павлов, заместитель генерального директора по правовой работе компании «БЕСТ Финанс», – те тоже со всех сторон защищены законами, при этом с ними никто не хочет иметь никаких дел».

И все же попытаемся ответить на конкретный вопрос: что же именно меняет новый закон?

На что имеет право дольщик

– Требовать обязательной государственной регистрации заключаемого с застройщиком договора;

– требовать свою квартиру точно в срок, установленный договором. Если этого не случилось, то за просрочку застройщик обязан заплатить пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый (!) день задержки.

Причем, безо всякого суда. В переводе на «живые» деньги это значит, что если дольщик «покупает» квартиру за 60 тысяч долларов, то ее несвоевременная «выдача» обойдется застройщику в 104 доллара ежедневно. Для справки: на столичном рынке недвижимости «нормальной» считается задержка в полгода. В этом случае дольщик может заработать скидку в треть цены своего будущего жилья;

– в случае, если дом построен с нарушениями (качества и т. п.), требовать от застройщика (если иное не предусмотрено договором) устранить их за свой счет ИЛИ уменьшить стоимость квартиры, ИЛИ возместить свои расходы на устранение недостатков;

– отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать возврата своих денег (плюс проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ), если качество строящегося (построенного) дома его не удовлетворит. Разумеется, претензии должны быть обоснованными и весомыми: не тот цвет пластиковых окон никто в расчет не примет;

– отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, если застройщик не укладывается в установленные сроки, ИЛИ если дольщику станет достоверно известно, что его хотят «надуть» и не передать ему квартиру, за которую он заплатил, ИЛИ если проект дома будет существенно изменен в ходе строительства – на что дольщик не «подписывался», ИЛИ если будет изменено назначение общих площадей и имущества новостройки; в других, предусмотренных договором случаях;

– требовать как минимум пятилетней гарантии на построенный дом (причем, время начинает отсчитываться только с момента передачи дольщику его квартиры, если иное не предусмотрено договором).

Каковы обязанности дольщика?

– Заплатить застройщику оговоренную договором сумму. Нарушение сроков внесения платежа карается штрафом в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день задержки. То есть, если цена квартиры определена в 60 тысяч долларов, то ежедневная просрочка обойдется дольщику в 52 доллара;

– принять объект долевого строительства у застройщика в срок, оговоренный договором. Если же такой срок не установлен, то в течение недели с момента получения извещения от застройщика.

Чего не может делать дольщик?

– Расторгнуть в одностороннем порядке договор с застройщиком просто так, без мотивировок, оговоренных в законе.

Каковы обязанности застройщика?

– После получения разрешения на строительство и прав на земельный участок опубликовать в открытых источниках проектную декларацию (информация о компании, об учредителях, о финансовом положении, о проекте – цель, этапы, сроки, и т. д.);

– построить многоквартирный дом или иной недвижимый объект в четко оговоренные с дольщиками сроки;

– зарегистрировать договоры долевого участия в соответствующих государственных органах (в столице это Федеральная служба регистрации по г. Москве или Росрегистрация);

– тратить полученные от дольщиков деньги исключительно на строительство определенного договором дома;

– передать объект долевого строительства участникам долевого строительства (после получения разрешения на его эксплуатацию).

Чего не может делать застройщик, пока не получено разрешение на строительство?

– Рекламировать объект, который он намеревается построить, чтобы привлечь на строительство средства дольщиков. Впрочем, он может это сделать, если готов платить колоссальные штрафы – от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда для должностных лиц и от 3 000–4 000 минимальных размеров оплаты труда для лиц юридических. В переводе на «живые» деньги это означает, что от 108 тысяч до 144 тысяч рублей должен будет заплатить руководитель строительства, а его организация «раскошелится» на сумму от 2 миллионов 160 тысяч до 2 миллионов 880 тысяч.

На что застройщик имеет право

– Построить качественный дом в соответствии с договором;

– по суду требовать расторжения договора с дольщиком, если тот систематически не платит.

Как застройщик может «обойти» закон о долевом участии?

– Договоры с дольщиками могут заключаться задним числом (то есть до 31 марта – до момента вступления в действие закона). Надо отметить, что закон регулирует только вновь подписанные контракты о долевом участии, так что застройщик может по согласованию со своими соинвесторами попытаться его «обмануть»;

– покупателям новостроек могут предложить приобрести квартиры в недостроенном (или пока еще проектируемом) доме по договору предварительной купли-продажи. Сегодняшнее законодательство не регулирует размер задатка по этому договору, так что он может составить все 100% от стоимости жилья.

Почему банки теперь не хотят кредитовать застройщиков?

Если дом изначально финансируется дольщиками, то застройщик не может без их согласия заложить его банку, чтобы получить кредит на строительство. Но даже если такое согласие получено, то в случае банкротства застройщика банк-кредитор получает свое возмещение во вторую очередь, после того как будут удовлетворены претензии дольщиков. Банки и так не очень охотно кредитовали «котлованы», по новому закону риски подобного рода кредитования возросли. Еще до вступления в силу закона «О долевом строительстве» он вызвал столь широкий резонанс со стороны участников рынка недвижимости, что его решено было подправить. К 15 марта уже были подготовлены поправки, которые рабочая группа под председательством вице-спикера Государственной Думы Георгия Бооса надеялась «протолкнуть» через думские чтения до «часа икс» – то есть до момента, когда закон начнет действовать. Не получилось. Тем не менее, законопроект об изменениях готов и ждет удобного момента, чтобы получить одобрение депутатского большинства.

Что предлагается поменять в законе?

  1. Разрешается отдавать в залог банку без согласия дольщиков оставшуюся «непрофинансированной» ими часть многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  2. штрафы с застройщика за «мотивированное» расторжение договора снижаются в два раза;
  3. дольщик получит право без объяснения причин, но и без получения штрафов расторгнуть свой договор с застройщиком в одностороннем порядке;
  4. сроки приемки работ «отодвигаются», если дольщик не может (по уважительным причинам) сделать это в определенное договором время.

Важная роль отводится и государственному органу, регулирующему взаимоотношения сторон и одновременно за ними надзирающему и их контролирующему. Правда, до сих пор этот орган так и не определен. Георгий Боос объясняет это «проволочками» в правительстве, которое не спешит также и выпускать требуемые нормативные акты, «раскрывающие» положения закона. К примеру, до сих пор не определены требования к отчетности и финансовой «достаточности» застройщика. Проще говоря, неясно, сколько у застройщика должно быть своих денег на счету, чтобы он имел право привлекать средства дольщиков? В общем, пока вопросов больше, чем ответов. Сами застройщики, однако, говорят, что хотя закон и сильно ограничил их права, он все-таки оставил им самое главное: именно застройщик решает, привлекать или не привлекать ему для строительства средства граждан. Так что вполне вероятно, что в скором времени возможности приобрести квартиру в новостройке за умеренные (по сравнению с готовым жильем) деньги у наших граждан просто не будет. Просто потому, что ее им никто не предоставит.

По материалам конференции «Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование», организованной Институтом экономики города и институтом фондового рынка и управления подготовила Наталья Самарина