Квартал – в одни руки

Квартал – в одни руки

Сегодня в Москве практически не осталось свободной земли для строительства жилья. Какой выход? Возводить жилые дома на месте сносимых пятиэтажек либо на бывших промышленных территориях. Но, как считают девелоперы, к освоению территории в Москве нужен системный подход. Слово генеральному директору компании «С-Холдинг» Алексею Шепелю:

– Строительные фирмы поняли, что если не сносить, то строить просто негде. Но не всем хочется возиться со сносом, поэтому кто-то отправился строить в область, а кто-то даже в центральную Россию. Осталось немного фирм, которые желали бы взвалить на себя квартальный подход к реконструкции, но.... он, к сожалению, пока не практикуется в Москве.
Почему? Во многом ему мешает развиваться точечная застройка «по блату», которая ломает всю концепцию развития данной территории. Необходимо принять закон, который запрещал бы давать отдельный кусочек земли. Чтобы в законе четко было прописано: квартал – в одни руки. То есть необходимо отдавать всю территорию одному инвестору, чтобы он нес ответственность за все старые дома и пустыри. Такой системный подход поможет решать городским властям многие проблемы, ведь доходность недвижимости будет высокой.
Система кварталов позволит инвестору или управляющему недвижимостью в этом квартале отчитываться перед городом. Тогда все будет четко, ясно и управляемо.
Что происходит сейчас? Есть, допустим, в старой застройке два «пятна». В каждом из них по отдельности можно построить по 5 тысяч квадратных метров. А если снести пару сараев и объединить их в единое целое, то можно «поставить» уже 25 тысяч квадратных метров. Но город отдает землю разным инвесторам, и мало того, что они делают только по 5 тысяч «квадратов», так еще и мешают друг другу жить. Спорят, кому и сколько метров коммуникаций прокладывать. Город от этого в убытке. Если бы здесь стоял большой жилой дом, было бы в нем больше подземных гаражей, тогда и стоимость квадратного метра жилой площади была бы намного выше. И сдача в аренду нежилых помещений в нем приносила бы гораздо больший доход.
Мы, например, в Северном Бутове переделали концепцию развития территории, и этим не только увеличили выход площадей в 1,5 раза, но и подняли стоимость квадратного метра почти на 50 долларов. Вот что такое улучшение среды обитания. Но такое возможно только при квартальной системе.
Мне могут возразить, что есть настолько «замусоренные» кварталы (много собственников, недострой, старые контракты, где фирмы судятся с префектурами годами), что никто их не хочет брать и эту кашу разгребать. Если же кто и соглашается, то землю требует отдать в собственность. Если же муниципалитет землю продавать не хочет, то можно создать АО и внести ее в уставный капитал. Затем привлечь инвестора, который будет всем процессом управлять.
Во вступившем недавно в силу федеральном законе «О приватизации государственного муниципального имущества» есть 25-я статья, где сказано, как нужно обращаться с землей. Пока земля еще ничья. А если ее отдать в управление какой-нибудь девелоперской фирме и «повесить» на нее всю кашу проблем, то, уверяю вас, найдутся компании, которые в течение нескольких лет разберутся с неэффективными собственниками из данного квартала. Но это возможно только при согласии владельца земли, то есть муниципалитета. При поддержке властей управляющая фирма сможет очистить квартал, застроить его новыми современными зданиями и повысить его эффективность в десятки раз!
Живой пример. Два квартала в центре отданы МХАТу, в которых театр должен заниматься реконструкцией. Не абсурд ли это? Артисты и реконструкция. Да нет. Просто это кому-то выгодно. В этих кварталах есть здания, которые никому не принадлежат, и тот, кто в них вошел и поставил охрану, собирает приличные деньги за аренду «черным» налом. Мы было хотели все узаконить, но чиновники не дают даже разобраться, кто собственник этих безхозных зданий! Если бы эти два квартала вынести на конкурс, то можно было бы на этом месте построить немало дополнительных площадей, и доходы, получаемые от их эксплуатации, покрыли бы в течение года все затраты на реконструкцию квартала. А дальше – чистая прибыль в городской бюджет.
Но для этого нужно перейти от поквартирного или офисного распределения к поквартальному. Если это случится, то увеличение дохода, получаемого от недвижимости городом, до 30 млрд. рублей произойдет не в 2006 году, как это планируется, а гораздо раньше.

Вениамин Вылегжанин