Михаил Москвин-Тарханов: «Париж немыслим без мансард»

О новой законодательной инициативе Московской городской Думы рассказывает автор проекта, депутат, сопредседатель комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства города Москвы Михаил Москвин-Тарханов.

– Пятиэтажки, освоение территорий, коммерческий эффект – вот основа лексики при обсуждении нынешних проблем жилищного строительства. На этом фоне проблема капитального ремонта – сиротливая Золушка. Между тем в Москве много домов постройки 1880–1960 гг., которые сегодня заслуживают пристального внимания.
Обратим внимание на хорошо известные «сталинские» и дома эпохи модерна. Первое, что поражает, – они очень тяжелые, оказывают чудовищное давление на почву – до 7 кг на квадратный сантиметр! Особенно тяжеловесны «сталинские» высотки и дома на Тверской, проспектах Мира и Кутузовском.
Часто такой дом хотя бы однажды горел, здесь текли трубы, где-то подгнило, что-то разрушилось; в доме старая проводка с ветхой изоляцией; его ест грибок и точит плесень. Ко всем этим «традиционным» проблемам добавились современные. В квартирах появились мощные электроприборы – горит не рассчитанная на такое напряжение проводка. Наконец, повсеместно распространился «евроремонт»: сносятся стены, перепланируются квартиры.
Жизнь такого дома под угрозой, которую можно устранить, обновив фундаменты, заменив перекрытия, починив крыши, установив новые лифты, проведя современные коммуникации и проводку. И тогда дом будет стоять еще лет 100–150. Но если этого не сделать, то через 20 лет он станет аварийным и не подлежащим обычному ремонту. Потребуется капитальная реконструкция с отселением людей.
Но и это не все. Возник вопрос: а представляют ли, скажем, «сталинские» дома художественную и историческую ценность? Как правило, нет. Значит, при ремонте их облик можно частично менять. В свое время архитектор Мансар настроил мансарды по всему Парижу. Сначала парижане сопротивлялись, но теперь не мыслят свой город без мансард. Почему бы и нам не пойти по тому же пути – сделать мансарды?
Но что такое мансарда в центре города? Это – пентхауз.
– Но, Михаил Иванович, это – безумные деньги! У города сегодня нет средств на ремонт таких домов, не будет и в ближайшем будущем – справиться бы с пятиэтажками и ветхим фондом.
– Поэтому мы придумали схему: жители соглашаются на строительство мансарды, сооружение любого дополнительного помещения. Приходит инвестор и строит, скажем, мансарду. Получает колоссальную выгоду: пентхауз в отремонтированном доме с новым лифтом, чистым подъездом и прочими удовольствиями. Более того, пристройка и ремонт повышают стоимость жилья в доме – двойная выгода.
Какая выгода жильцам? Потерпели – получили полный ремонт дома. Ведь все средства от такого строительства, приходящиеся на долю города, будут израсходованы на ремонт дома. Инвесторам идея понравилась. Жильцам – тоже, более того, оказалось, что некоторые пожелали войти в число инвесторов – часть затрат взять на себя. Среди жителей таких домов есть состоятельные люди.
Но имеется проблема: жильцы являются сособственниками не только квартир, но и всех инженерных сооружений дома: коммуникации, подвалы, чердаки – все это их совместная долевая собственность. В Гражданском же кодексе записано: собственники распоряжаются совместной долевой собственностью по единогласному общему решению. Вот здесь наша замечательная идея и забуксовала.
– Что это значит?
– Возьмем, для примера, «сталинский» дом на Тверской или проспекте Мира: обычно в нем десять подъездов и столько же этажей, живут в доме около четырехсот семей или около 800–900 жильцов. Но выясняется: в одной квартире обосновался американец, а владельцы живут в Израиле; хозяйка другой квартиры – полусумасшедшая старуха, которая бывает здесь раз в год; третью – сдают неизвестно кому; в четвертой – железная дверь, никто и никогда не видел хозяев. К тому же, обязательно найдется шантажист, который назло всем согласия не даст. Найдется и вымогатель, который сначала согласится, а затем станет тянуть деньги. Одним словом, в таких домах, как правило, более 10% жильцов либо нельзя найти ни при каких обстоятельствах, либо на которых нельзя рассчитывать. А это значит, что получить совместное решение невозможно.
В то же время в новом законе о кондоминиуме, где подобные коллизии рассматриваются в качестве единого имущественного комплекса, решение принимается двумя третями голосов. Вот мы и решили перенести нормы кондоминиума на все жилые дома: чтобы и здесь решение принималось двумя третями голосов.
Московской городской Думой уже принята законодательная инициатива «О проекте федерального закона «О внесении дополнений в статьи 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 8 закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Концепция законопроекта предполагает закрепление в гражданском и жилищном законодательстве Российской Федерации положения о том, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в случае недостижения общего согласия осуществляется в соответствии с решением, принятым не менее чем двумя третями голосов собственников квартир в многоквартирном доме. Дело – за московским законом. Он, кстати, уже подготовлен. В нем определены порядок принятия решений, гарантии, меры защиты. Мы, например, предполагаем сделать особо значимым голос жителей верхнего этажа.
– То есть и здесь согласительные комиссии?
– Эгоизм нельзя поощрять! Ведь один человек из глупости, из себялюбия способен разрушить благосостояние всего дома. А в этих домах живут достойные люди, которые, кстати, хотят оставить детям хорошие квартиры. Нынешнее же состояние домов может привести к тому, что дети получат головную боль и муку.
– Но ведь в таком положении не только «сталинские» дома?
– Девятиэтажные дома с плоскими крышами, кирпичные пятиэтажки также попадут в эту категорию. Мы подсчитали: «тяжелых» домов в Москве до 10%, а если добавить к ним и кирпичные пятиэтажки, то и все 20% наберется.
– Но как представить такую реконструкцию?
– Выходим на Тверскую и видим дом № 4, где магазин «Подарки», и дом № 6 напротив Моссовета. Вверху этих домов технический этаж – раньше там были системы наблюдения за улицей и еще что-то. Предположим, жители согласны освоить этот этаж и надстроить мансардный. Над домами возникнут двухэтажные пентхаузы. Что в результате?
Во-первых, на мой взгляд, они украсят улицу. Во-вторых, каждый квадратный метр там будет стоить не менее 2,5 тысячи долларов. Считаем: затраты – максимум 500 долларов на квадратный метр; чистая прибыль с каждого квадратного метра 2 тысячи долларов! А там можно построить до 1,5 тысячи квадратных метров жилой площади в одном доме и 1 тысячи – в другом. Значит, более 2 млн. долларов с каждого дома! Этих денег хватит на то, чтобы починить фундаменты, заменить проводку, коммуникации, двери, окна и все другое. И еще немалая сумма останется.
Застройщик в очень выгодном положении. Здесь тот случай, когда царит полное согласие между инвестором и жильцами: хорошее парадное нужно жильцам и ему, так же лифты и прочие важные для комфортной жизни атрибуты.
И потом, в этих домах живет интеллигентная публика. Скажем, в доме № 6 – работники Академии наук, в доме № 4 – военные инженеры, генералы. Богатые люди, покупающие здесь квартиры в мансарде, будут адаптироваться. Они часто не москвичи, им хочется войти в эту среду, они стараются быть любезными, контактными.
– Но, Михаил Иванович, вы сказали, что «сталинский» дом давит на почву, как домкрат. И вдруг сверху еще мансарда?
– Современные конструкции легки – мансарда почти не увеличит давление, приращение будет столь ничтожным, что им можно пренебречь. Но можно использовать и громадные бомбоубежища под некоторыми домами, и бессмысленные пространства в холлах! Там можно соорудить офис, магазин, жилую квартиру, продать и получить большие деньги, не увеличивая при этом тяжести дома. И, кстати, эта поправка касается не только Москвы. А петербуржцы? А жители Екатеринбурга, Волгограда, Нижнего Новгорода – всех тех городов, где есть «сталинские» дома? Они скажут нам спасибо.
И еще один положительный эффект. Когда люди озабочены общим делом, создают инициативные группы, начинают строить – у них появляются элементы гражданского сознания. А у нас, как известно, с гражданским сознанием пока имеются проблемы.
Есть точка зрения, согласно которой для поддержания нормального демократического государства необходим определенный уровень развития гражданского общества. Если он падает ниже, то общество начинает создавать псевдоструктуры: фонды, советы и прочее. Эти структуры приводят к неэффективности управления, неконтролируемому расходованию средств. Гражданское демократичное общество существует в диалоге. Наша поправка – это еще и шаг к диалогу.

О нашем собеседнике:
Михаил Иванович Москвин-Тарханов родился в Москве в 1953 году. Окончил Московский государственный университет, получив специальность микробиолога. Работал в ряде научно-исследовательских институтов, в частности, в Институте развития Москвы при Моссовете. Окончил Российскую академию государственной службы при президенте Российской Федерации. В начале 90-х – депутат Фрунзенского райисполкома. С 1993 года – депутат Московской городской Думы. Женат. Трое детей.

Василий Дворыкин