Минрегион думает над тем, как узаконить серые схемы

Недавно в средствах массовой информации прошла информация о том, что в недрах Минрегионразвития зреет закон о запрете продаж недостроенного жилья с целью исключить появление новых обманутых дольщиков.

Основанием для этого, в частности, послужило сообщение на финансовом форуме газеты «Ведомости» директора жилищного департамента ведомства Станислава Придвижкина. По его словам, министерство рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве. Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке.

Пресс-служба министерства подтвердила факт дискуссии по этому поводу, в ходе которой прозвучала идея о возможном полном запрете на заключение договоров о долевом участии в строительстве. Однако, по мнению заместителя министра Константина Королевского, говорить о столь радикальных мерах пока рано, «Минрегион не призывает сиюминутно отказаться от договоров о долевом участии в строительстве», и тем самым не настаивает на торговле исключительно готовым жильем.

В отношении «пока» следует разочаровать Константина Королевского. Дело в том, что уже сейчас основная масса (порядка 80%) жилья в многоквартирных домах продается готовым. Эта цифра получена обратным счетом. Поясню.

Строящееся жилье должно продаваться исключительно на основе закона о долевом строительстве. Однако в действительности это не так. По оценкам самых разных специалистов, договоры долевого строительства составляют около 20% в общем объеме реализации новостроек. А как же остальные продажи? Если не принимать во внимание такие экзотические формы, как жилищные сертификаты и ЖСК, то все остальное жилье реализуется по обходным серым схемам.

Классический вариант состоит в том, что застройщик на этапе строительства в обмен на деньги граждан выдает им вексель. Иными словами, берет у них в долг без указания целевого назначения денег. Это самодостаточная финансовая операция, предусмотренная законодательством. В тот же момент с будущим покупателем (пока что он только займодавец) заключается практически ни к чему не обязывающий предварительный договор. По сути, этот договор представляет собой протокол о намерении в будущем, по окончании строительства, заключить между застройщиком и гражданином основной договор купли-продажи жилья. При этом вексель и будущий договор связаны друг с другом лишь честным словом застройщика. По окончании строительства формально застройщик выкупает вексель и одновременно заключает договор купли-продажи уже готового жилья. При этом по векселю деньги как бы передаются гражданину и тут же возвращаются застройщику уже по договору купли-продажи. На самом деле деньги никуда не перемещаются, а просто вексель меняется на договор купли-продажи. Таким образом, формально по серым схемам застройщик продает готовое жилье! Вот и весь фокус.

Кстати, до недавнего времени одним из аргументов в пользу серых схем служило то обстоятельство, что долевое строительство облагалось НДС, а продажа готового жилья была от него освобождена. То есть, работая по серым схемам, застройщики получали налоговые преференции именно в силу того, что продавали готовое жилье!

Что произойдет, если сейчас отменить закон о долевом строительстве и обязать застройщиков продавать квартиры только по окончании стройки? Отвечаю: застройщики стопроцентно перейдут на вексельные схемы. Почему? Да потому что эти схемы станут абсолютно легальными. Вместе с законом о долевом строительстве будет устранен пусть слабый, больше моральный, но все же барьер на пути серых механизмов продаж. Граждане к ним тоже уже привыкли. К тому же другие источники средств (помимо денег дольщиков) для строительства у застройщиков практически отсутствуют. Банки выдают им кредиты крайне неохотно, а если и рискуют, то выставляют высокий процент.

В результате если сейчас хотя бы 20% покупателей защищены законом о долевом строительстве, то после его отмены беззащитными окажутся все без исключения покупатели на первичном рынке. Деньги продолжат собирать с граждан заранее с использованием векселей, а оформлять покупку будут потом, после окончания строительства. В этом смысле с отменой закона о долевом строительстве министерство безнадежно опоздало.

Сергей Домнин