Можно ли отстоять недвижимость при банкротстве застройщика

После внесения в закон 15 августа 2011 года поправок, касающихся регулирования отношений между покупателями новостроек и обанкротившимися стройкомпаниями, полностью изменился порядок разрешения споров между ними.

Измененная редакция Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержит теперь ограниченный перечень требований, с которыми покупатели новостроек имеют возможность обратиться через суд к застройщику, находящемуся в процедуре банкротства.

Важно отметить такую особенность: все требования о взыскании денежных средств, о включении в реестр требований кредиторов, о признании права собственности подлежат рассмотрению только в арбитражном суде, где уже возбуждена и рассматривается очередная процедура банкротства.

Чего стоит ждать, если спор идет о жилом помещении, а дом, в котором находится квартира, уже сдан в эксплуатацию?

По заявлению участника строительства (дольщика), поданному в рамках дела о банкротстве, арбитражный суд может принять решение о признании за ним права собственности на жилое помещение – квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документа о передаче жилого помещения, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Рассчитывать ли на успех, если спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию?

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности покупателя новостройки на нежилое помещение.

Несмотря на это, некоторые судебные составы применяют «аналогию закона» и признают право собственности на нежилой фонд так же, как это предусмотрено для жилищного фонда. Однако, другие судебные составы применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики уполномочены обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Соответственно, участники строительства, которые уже пользуются приобретенными нежилыми помещениями и фактически стали их собственниками, но намерены юридически признать за собой существующее право с целью получения Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены данного права. А их нежилые помещения, по логике, могут быть включены в конкурсную массу.

Как быть, когда спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию?

В этом случае уповать можно разве что на везение. Мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства (как квартиры, так и нежилые помещения) весьма не однозначны. Существует две точки зрения по данному вопросу.

Первая. В случае, если застройщик в установленном законом порядке не получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершенного строительства. По мнению судей, необходимо обращаться с требованиями:

– о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения (дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет);

– о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

Вторая точка зрения. Возможно удовлетворить требования покупателей новостроек, если строительство дома не завершено. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые и нежилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Резюме? Если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен, и судебная практика в большей степени сложилась, то единого подхода при разрешении споров, связанных с признанием права собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика, до сих пор нет. В большей степени судьи стремятся буквально толковать закон и опасаются выносить решения по аналогии. Отказывают дольщикам в удовлетворении требований именно по причине отсутствия прямых норм, подлежащих применению и защищающих права покупателей новостроек.

Олег Сухов, адвокат