Почти на равных

Почти на равных

Покупатель вдруг обнаружил, что сейчас уже непросто купить недорогую квартиру в объектах высокой стадии готовности. Это значит, что падение спроса на столичном рынке новостроек заканчивается. Вопреки прогнозам скептиков.

Дисконт сошел на нет

Если еще год назад можно было приобретать квартиры с дисконтом, получать программы беспроцентной рассрочки и ожидать другие преференции от застройщика, то сейчас рынок столичного жилья полностью сбалансирован. Покупатели, откладывавшие покупку в надежде дождаться ценового дна и богатого выбора, промахнулись: дно пройдено, цены растут, а широкого ассортимента предложений больше нет.

Уже летом-осенью 2009 года выгодно расположенные объекты в высокой стадии готовности стали пользоваться повышенным интересом покупателей. Активизировались и перекупщики, выбирающие, как правило, самые ликвидные одно-двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах экономкласса. Происходит вымывание качественных квартир в минимальной ценовой категории эконом- и комфорт-классов, небольшого метража, расположенных в пешеходной доступности от метро. С наступлением 2010-го эта тенденция только усилилась, и так будет как минимум до конца года. Новые объекты многоэтажной застройки находятся пока в лучшем случае на стадии котлована и будут введены в эксплуатацию только в 2011–2012 годах.

«Сейчас многие наши потенциальные клиенты жалуются, что стало невозможно найти в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн рублей или двухкомнатную до 6 млн рублей, хотя в прошлом году таких вариантов еще было достаточно, – обобщает потребности покупателей Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». – А со стороны компании мы наблюдаем следующую картину: начиная с мая прошлого года, у нас достаточно ровный график по числу сделок. К примеру, в месяц стабильно продается 20–30 квартир. И это несмотря на регулярную коррекцию цен, которая только во втором полугодии 2009 года проводилась трижды».

«Однушки» в дефиците

Что еще предлагалось на рынке новостроек Москвы в первом квартале 2010 года в нижнем ценовом сегменте? Во многих объектах эконом- и комфорт-классов в высокой стадии готовности «однушки» уже закончились. Это ли не лучшее свидетельство высокого спроса на подобное жилье? Квартиры экономкласса всегда были самыми востребованными, их катастрофически не хватает. С одной стороны, до кризиса экономически нецелесообразно было возводить дешевые новостройки, с другой, – львиная их доля предназначалась для муниципальных нужд: переселения граждан из ветхого жилья и реализации других социальных жилищных программ правительства Москвы. Такое жилье поступало в коммерческую продажу в сильно ограниченном объеме.

Очевидно, что самые доступные новостройки находятся на самой дешевой земле, примыкающей к МКАД или даже за ее пределами.

Недорогую квартиру можно купить в Кожухово. Этот микрорайон новостроек, расположенный за МКАД, относится к ВАО Москвы. Дома здесь уже сданы и заселяются, большая часть квартир – муниципальное жилье. Но и в открытой продаже есть квартиры от подрядчиков, с которыми застройщик рассчитался построенными площадями. «Однушки» площадью около 40 кв. метров предлагают сейчас по цене от 3,6 млн до 4,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 85–95 тыс. рублей. Квартиры на продажу – это большей частью одно- и двухкомнатные в домах типовых панельных серий. Район продолжает активно застраиваться, и вскоре здесь появятся еще сотни тысяч квадратных метров жилья.

Из московских районов, что за пределами МКАД, в более выгодной ситуации с транспортной доступностью – Митино, недавно здесь была открыта станция метро. Однако новых строящихся объектов тут сегодня нет, а в уже построенных и сданных госкомиссии новостройках цена «квадрата» – в районе 107–115 тыс. рублей. И с учетом больших метражей конечная стоимость квартиры получается высокой: «однушки» – около 5 млн рублей, «двушки» – от 8,5 млн рублей. Специалисты ГК «Пионер» считают Митино перспективным районом, и в 2011 году здесь начнется строительство нового жилого комплекса комфорт-класса площадью порядка 170 тыс. кв. метров.

Это реклама, а не демпинг

Почему же в рекламных объявлениях на квартиры в новостройках мы видим низкие цены? Зачастую информация банально устарела. Достаточно позвонить в офис продаж, чтобы понять: те квартиры, что, к примеру, продавались в 2009 году в одном известном районе застройки в СВАО Москвы от 70 тыс. рублей за «квадрат», сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц, уже от 120 тыс. руб. за квадратный метр.

Невысокая цена может предлагаться в объектах на начальной стадии строительства, завершение которых планируется в лучшем случае в следующем году. Если репутация застройщика хорошая, а сам дом или комплекс находится в удачном месте – квартиры небольших площадей раскупаются молниеносно. Но как правило, через достаточно короткий промежуток времени цены в таких комплексах растут по мере готовности объекта. Такие примеры – и в доме на Алтуфьевском шоссе, и в комплексе на Болотниковской улице, и на объекте в Филях. В новостройке в Северо-Восточном АО столицы сейчас «в объявлении» предлагаются квартиры от 85 тыс. руб./кв. метр. Но в реальности однокомнатных квартир здесь остались единицы – такие на втором этаже и без балкона оцениваются по 110–115 тыс. руб./кв. метр, «двушек» в продаже и вовсе нет, трехкомнатные идут в среднем по 88–93 тыс. руб./кв. метр. Завершение строительства объекта планируется в конце 2010 года.

Об адекватности

Еще одна примета сегодняшнего рынка: многообразие предложений с хорошей ценой при больших метражах. Безусловно, и на такие квартиры найдется свой покупатель: в большинстве случаев здесь улучшенная планировка, или есть возможность для создания таковой. Но итоговая стоимость квартиры получается высокой. По словам Дмитрия Отяковского, люди стали более тщательно относиться к покупке, перестали покупать квартиры как джинсы на распродаже. «В одном из наших проектов было несколько небольших однокомнатных квартир. Мы готовы были продавать их за 4 млн рублей. Перед Новым годом пришел человек. Заключил договор, пошел платить – и пропал. А после новогодних праздников позвонил: простите, успел купить до нового года «однушку» за 3,9 млн у другого застройщика. То есть с разницей в 100 тыс. рублей. Она-то и сыграла решающую роль. Многие потенциальные покупатели очень тщательно отслеживают ситуацию с ценами».

Основные факторы, определяющие популярность объекта, – хорошее местоположение, продуманная планировка, удачное архитектурное решение, качество строительства, наличие развитой инфраструктуры, и при этом – адекватная цена. И среди кажущегося многообразия предложений не так уж и много вариантов жилья, которое отвечало бы вышеперечисленным характеристикам, поскольку отсутствие кредитных средств вынудило ряд строительных и девелоперских компаний приостановить новые и уже реализующиеся проекты эконом- и комфорт-классов. А это в совокупности с высоким спросом в будущем приведет к дефициту предложения.

Первые два месяца 2010 года показали и существенный рост объема продаж на вторичном рынке. Застройщики также ощутили на себе эту тенденцию, и это, безусловно, по ряду сегментов уже привело к уравновешиванию спроса и предложения.

Михаил Антонов