Поможем всем миром застройщикам и банкирам

Поможем всем миром застройщикам и банкирам

Недавно Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, банк «Пересвет» и компания-застройщик «Пересвет-инвест» представили вниманию общественности один из первых проектов по реализации программы стимулирования жилищного строительства. Бизнесмены откровенно довольны. Говорят, что это и в интересах покупателей.

Застройщикам и банкам выгодно

Цель новой программы АИЖК – стимулировать спрос на жилье в новостройках и создать застройщикам и банкирам приемлемые условия для ведения их бизнеса в период выхода из кризиса. Агентство смещает приоритеты своей деятельности со вторичного рынка на первичный. Оно намерено предоставлять банкам целевые займы. На полученные деньги банки будут оформлять гражданам кредиты, на которые люди приобретут жилье по договорам долевого строительства у конкретного застройщика, в том числе на начальном этапе строительства.

В данном конкретном случае речь идет о строительстве на площадке 22 га в Саратове микрорайона жилой площадью порядка 350 тысяч кв. м. Застройщику предстоит реализовать здесь 4,5 тысячи квартир. «В докризисной ситуации мы смотрели на это весьма оптимистично, – говорит генеральный директор ЗАО «Пересвет-инвест» Олег Пронин, – и ни о каких инновационных инструментах продвижения жилья даже и не мыслили. При имевшемся тогда спросе мы понимали, что все продадим. Кризис заставил взглянуть на проблему сбыта по-другому. И мы сильно заинтересованы в реализации этого проекта».

Немаловажно и то, что для застройщика решается вопрос с рисками. Если квартиры не будут проданы в течение определенного времени, то имеется гарант, который их выкупит. «Пусть с дисконтом, но его цена позволяет нам не уйти в убытки, спокойно существовать и смотреть в будущее с оптимизмом», – комментирует Олег Пронин. Со своей стороны согласимся, что это действительно хорошо, и пусть так и будет. Жаль только, что у заемщика нет аналогичного гаранта, который бы по-зволил ему смотреть в будущее с той же долей оптимизма.

Что касается банков, то, по словам вице-президента АКБ «Пересвет» Станислава Копылова, предложенная агентством схема интересна тем, что предоставляет в их распоряжение так называемые длинные деньги, на весь срок строительства. И аналогично застройщикам наличие гаранта выкупа обеспечивает банку минимальный риск операции по кредитованию строительства. По мнению банкира, «это программа, которая позволит развивать экономику России, и соответственно позволит повысить показатели работы банков».

В целом представители бизнеса уже обозначили свою заинтересованность в новинке. Совокупный объем заявок на участие в программе составляет 25 млрд рублей. И уже законтрактовано соглашений на общую сумму более 3 млрд рублей.

Хорошо, но все равно дорого

А вот с гражданами не все так однозначно. К примеру, подчеркивается, что строящееся жилье в рамках программы будет недорогим, стоимость 1 кв. м составит не более 30 тыс. руб. Но, по последним данным Росстата, средняя цена типовых новостроек в Саратовской области и без того составляет 29 845 руб. за кв. м. То есть в данном случае покупатели ничего не выиграли. Это, кстати, характерно практически для всех случаев, где государству удается продвинуть пресловутые 30 тыс. рублей.

Олег Пронин обращает внимание на ту особенность, что аренда двухкомнатной квартиры в Саратове обходится примерно в 15 тыс. рублей в месяц. А ежемесячный платеж по ипотеке составит 16 тыс. рублей при сроке погашения 20 лет, и менее 13 тыс. рублей при сроке в 30 лет. Но эта яркая картина тускнеет, если вспомнить, что при сроке погашения 20 лет сумма платежей заемщика превышает стоимость квартиры в 2,2 раза, а за 30 лет ровно в 3 раза. Это при самых льготных условиях кредитования. В то же время, если вернуться к пассажу Олега Пронина о беспроигрышности продаж квартир с дисконтом гаранту выкупа, то, может быть, реализация с тем же дисконтом квартир гражданам была бы эффективнее (для граждан!) ипотеки?

Александр Семеняка выгоду ипотеки для населения считает аксиомой. Между прочим, по определению аксиома – отправное, исходное положение какой-либо теории, которое принимается без доказательства, на веру. То же самое относится и к ипотеке. Александр Семеняка считает ее безусловно выгодной для населения. Однако полагаю, если поинтересоваться мнением весьма многочисленных заемщиков, оказавшихся неспособными платить по долгам, то для них выгода ипотеки с некоторых пор стала не столь очевидной.

Наконец, об угрозе ухода застройщиков из бизнеса. Да, действительно, могут уйти (хотя особо некуда – все уже занято). Но, может быть, это и к лучшему? На их место могут прийти новые предприниматели и с чистого листа начать работать по-другому. Может быть, для них станет достойной внимания работа за 10% прибыли?

Как у матерей отберут их капитал

Одним из основных препятствий на пути граждан к ипотеке, особенно для молодых семей, является первоначальный взнос. По общепринятым стандартам он составляет сейчас 30% стоимости жилья. Чтобы снизить его, по инициативе АИЖК создана специальная компания, которая в рамках той же программы будет страховать риски невозврата кредита заемщиками. Предполагается, что с началом страхования это позволит АИЖК снизить первоначальный взнос до 10–15%. Как объясняет Александр Семеняка, это дает возможность получателям материнского капитала использовать его в качестве первоначального взноса, а недостающую для покупки сумму получать в виде кредита. Так-то оно так, но одновременно это упростит втягивание заемщиков в ипотечную кабалу и сделает ее еще более глубокой, поскольку и величина долга возрастет, и еще одну страховку придется выплачивать.

Продемонстрируем на конкретных цифрах. Коль скоро речь зашла о материнском капитале, то семья состоит минимум из четырех человек и приобретает квартиру площадью примерно 80 кв. м. Если исходить из 30 тыс. руб. за кв. м, ее цена составит 2,4 млн рублей. Первоначальный взнос по сегодняшним стандартам (30%) в этом случае равен 720 тыс. рублей, а размер кредита 1 млн 680 тыс. рублей. При рассрочке в 20 лет переплата банку в виде процентов (помимо долга!) составит 2 млн 345 тыс. рублей. По новым стандартам первоначальный взнос (15%) составит 360 тыс. рублей (действительно, почти тютелька в тютельку с материнским капиталом 343 тыс. рублей), а размер кредита 2 млн 040 тыс. рублей. Но переплата банку увеличится до 2 млн 848 тыс. рублей за счет возросшего долга. Итого: в новом варианте с уменьшенным первоначальным взносом семья получила от государства помощь в сумме 343 тыс. рублей, но отдала банку в виде процентов на 503 тыс. рублей больше! То есть весь материнский капитал достался банку, еще и с приличным «доходом».

Однако достаточно о грустном. В целом, как сказал бы герой известного детектива, АИЖК ведет действия в правильном направлении, его инициатива вполне обоснована. Примерно так поступают сейчас практически во всем мире, и программа стимулирования застройщиков поможет в борьбе с последствиями кризиса. Другое дело, что усиленно рекламируемая инициатива направлена все же в первую очередь на поддержку бизнеса. Гражданам она если и поможет, то только косвенно. Только это мы и хотели показать.

Сергей Домнин