Прибамбасы важнее комфорта

Что такое «элитное жилье»? Как его воспринимают обычные москвичи? Какие здесь проблемы – для инвесторов и застройщиков, для риэлторов и их клиентов, наконец, для всех нас? Об этом наш корреспондент беседует с управляющим отделением «Арбатское» корпорации «Инком-недвижимость» Даниилом РАЗДОЛЬСКИМ.

– Сегодня строится много элитного, дорогого жилья. Диковинные башни и башенки радуют глаз. Правда?
– Трудно сказать. По-честному, мне, как москвичу, было бы приятнее, если бы строилось больше дешевого жилья, долларов так по 600 за квадратный метр. Очень сочувствую людям, которые, как ни бьются, не в состоянии решить жилищную проблему. Таких еще очень много.
– Как москвич вы за дешевое жилье. А как риэлтор?
– Как риэлтор – тоже. Вы думаете, основной доход нам толстосумы приносят? Нет, наш основной клиент, наша опора – «средний класс». Подчеркиваю – по российским меркам «среднего класса». То есть люди среднего достатка.
– Не любите богатых?
– Просто перекоса не хочу. От правительства мы ждем, чтобы оно учитывало интересы разных категорий граждан. Жилья сегодня строится много, но стоимость квадрата-то какова?! И я не верю, что снизить ее невозможно. После кризиса 1998 года кое-где квадратный метр до $300 опускался. Могли ведь дешево строить? Значит, какие-то резервы тут есть.
– А правда, что элитное жилье годами не продается? Говорят: посмотри вечером – в таких домах редкое окно светится... Что называется – «понастроили...»
– Элитные квартиры, конечно, не «улетают» со скоростью малогабариток, но чтобы совсем «зависали», вводя в убыток застройщиков и инвесторов, – такого я не слышал. Уходит все. Года полтора с момента начала рекламы – и элитный дом распродан. Много, наверное, при этом на рекламу тратится. Как послушаешь радио – по всем каналам рекламные блоки, со стихами...
– И какой в этом смысл? Если у меня, потребителя, нет денег – хоть в стихах мне расписывай, хоть без стихов.
– Не скажите. Во-первых, богатых людей у нас сегодня немало. Во-вторых, большие деньги не всегда бывают у самых интеллектуальных людей. Бывает такой клиент, который скорее отзовется на чисто эмоциональное воздействие, чем на рациональные расчеты. На такого и рассчитаны красоты рекламного стиля.
– Поделитесь личными впечатлениями: каковы они, наши «новые русские», приобретающие дорогое жилье? Отличаются чем-то от обычных клиентов?
– Пора малиновых пиджаков, конечно, миновала. Культуры у наших богатых сограждан сегодня побольше. Но от западных богатых российские по-прежнему отличаются. Во-первых, «понта» больше. В Нью-Йорке я порой встречал в ресторане весьма известных людей, одетых крайне просто: буквально шорты-майка да часы какие-нибудь пластмассовые. Отечественный богатый себе такого не позволит. Он и квартиру нередко по тем же критериям выбирает: престиж, «прибамбасы» всякие важнее, чем функциональность.
– Что значит «функциональность»?
– Знаю ситуацию с загородными коттеджами. Ведь застройщики часто стремятся получить максимальную прибыль, не думая о том, каково людям будет в таких домах жить. Строят, например, внешне броские коттеджи, пленяющие винтовыми лестницами с этажа на этаж. И горе клиенту, который «клюнет» на такую красоту: ведь подниматься по таким лестницам крайне неудобно. А если в семье есть пожилые люди?
«Наш» богатый человек стремится иметь квартиру в центре, западный же его собрат давно сделал выбор в пользу жилья за городом, то есть в пользу лучшей экологии. Впрочем, россиянин, может быть, не только из-за престижа в центр рвется: просто с дорожным движением у нас проблем избыток. Также российские богатые часто покупают недвижимость, чтобы просто вложить деньги. В произведения искусства, скажем, капитал пока что вкладывать у нас не принято. Да толстосум лучше еще одну дачу купит – такую, что заблудиться в ней можно, чем потратит деньги на подлинник известного мастера ...
– Мы немного уклонились от темы ликвидности. Вы считаете, что дорогое жилье продается довольно-таки быстро, застройщики убытков не несут?
– Думаю, что бывает по-разному. Вообще, экономической эффективностью проекта надо заниматься на стадии его подготовки к реализации. Застройщики часто не анализируют для себя ситуацию с ликвидностью того, что они строят. Опираются на информацию о реальных продажах, имеющуюся на текущий момент. А есть ведь и общая тенденция. Скажем, квартиры площадью 230 кв. м продаются по цене $1500 за кв. м, при метраже же 130–150 кв. м цена одного квадрата составляет уже $1900. Ясно, что можно было бы из одной квартиры в 230 кв. м еще на стадии проектирования сделать две – с большей ликвидностью. Это самый простой пример, можно идти и дальше. Я, в общем-то, практик-риэлтор, по этому вопросу вам больше расскажут аналитики рынка недвижимости.
– Давайте тогда уточним критерии «элитного» жилья. Особенно интересна динамика. Хорошие квартиры были во все времена. Но разные. С чего начиналась «хорошая квартира» лет 10–15 назад?
– С кухни... Нет, серьезно, эти шестиметровые кухни портили нервы не одному поколению: общепит людей не баловал, а готовить еду для семьи на таком пятачке... Сегодняшнее элитное жилье, конечно, отличается от жилья доперестроечного периода, даже самого добротного. Стоимость одного метра элитного жилья доходит сегодня в Москве до $12 тысяч (причем нередко внутренняя отделка съедает львиную долю цены). А, например, в высотном доме на Котельнической набережной – предел мечтаний советского гражданина! – квадратный метр сегодня стоит «всего» $3–4 тысячи.
Перечень сегодняшних критериев элитного жилья начинается с «географии» (местоположения). В самом деле, предложите квартиру сколь угодно высокого качества, скажем, в Балашихе – она будет элитной для балашихинцев, но не для москвичей. Следующий критерий – тип дома (кирпич, разумеется, никакой «панели»). Далее идет парковка, без этого об элитности и речи быть не может. Ведь сейчас в семье часто две-три машины. Далее. Очень желательна свободная планировка. Что еще? Наличие консьержа, а лучше – военизированной охраны. Все больше клиентов, которые хотят, чтобы в квартире было две спальни. Очень важно, какие соседи (они должны быть людьми «своего» социального круга). Ценится, когда в доме не очень большое количество квартир. Далее – вид из окна, внутренняя отделка и многое другое. Атриум, бассейн, солярий, пентхаус, – много чего можно потребовать. И предложить.
– Так радуют наш глаз эти диковинные башни и особняки или нет?
– В цивилизованном мире считается, что наличие в обществе большого процента богатых людей – это благо. В конце концов, налоги, которые они платят при покупке квартиры, идут в казну. Да и микросреду хорошие дома облагораживают. По крайней мере, хотелось бы так думать. Известный пример – ухоженная набережная в районе тех же «Алых парусов». Вообще, надо ведь нам всем учиться жить по-настоящему, а не просто выживать. Хорошие дома – как наглядный образец перед глазами...
Сказать вам, какое жилье по цене квадратного метра идет сразу вслед за элитным? Нищие «малогабаритки» с коридорной системой, не претендующие на комфорт. Цена квадрата здесь доходит до $1500. Почему их покупают (и еще как!)? Просто ни на что другое у многих граждан средств не хватает...

Людмила Пирожкова