Волна распродажи госземель под жилищное строительство докатилась до Москвы

Волна распродажи госземель под жилищное строительство докатилась до Москвы

На следующий после масленицы день, 15 февраля, состоятся первые в столице аукционы по продаже федеральных земельных участков под жилищное строительство. Рецепт приготовления своего фирменного блюда широко разрекламирован Фондом развития жилищного строительства. Однако окончательный вывод о вкусе нового продукта москвичи смогут сделать нескоро: и порция маловата, и рецепт неустоявшийся, и послевкусие ожидается долгим.

Москва получает новый источник земли под жилищное строительство. Ранее оно осуществлялось на землях, принадлежащих столице. Но в городе достаточно много участков, если можно так выразиться, федерального «подчинения». И вот впервые в Москве Фонд РЖС разыграет на аукционе среди застройщиков четыре участка, изъятые у прежних неэффективных федеральных владельцев.

Первый участок находится в Зеленограде на ул. Радио, д. 1. Это заброшенный кусок земли площадью 36 га в зеленой зоне, на котором может быть возведено около 100 тыс. кв. м жилья и примерно 40 тыс. кв. м нежилой недвижимости.

Но гораздо больший интерес представляют три других участка, объединенных в один лот, на пересечении ул. Свободы и Химкинского бул. столицы. Земля эта ранее принадлежала автотранспортному предприятию гражданской авиации, которое сейчас находится в стадии ликвидации. Участок почти в 10 раз меньше Зеленоградского, всего 4,5 га. Соответственно и построить здесь можно существенно меньше, ориентировочно три здания общей площадью до 30–40 тыс. кв. м при условии многоэтажного строительства. Тем не менее стартовая цена обоих предложений примерно одинакова, около 25 млн рублей. Все объяснимо: условия продажи чисто рыночные, а территория второго лота намного привлекательнее, она находится в пределах МКАД, всего 400 м от метро «Сходненская» и примерно столько же до Химкинского водохранилища.

Казалось бы, дело у фонда нехитрое – торговать ходовым товаром. В действительности все не так просто. Начнем с того, что момент сейчас не самый подходящий. Нужна определенная смелость, чтобы выставить новый участок под застройку в то время, когда масса уже начатых проектов стоят замороженными, когда объем строительства резко снизился. И надо подготовить товар к продаже, заинтересовать застройщика. Для этого фонд провел полную юридическую «зачистку» участков от претензий со стороны. Кроме того, взялся освободить их физически – снести оставшийся там хлам. Фонд заключил соглашение о сотрудничестве с правительством Москвы, с естественными монополистами о технических условиях подключения к газовым и электрическим сетям, к водоснабжению и отоплению.

Добрая воля и трезвый расчет

Правительство Москвы сделало серьезный шаг навстречу Фонду РЖС. По плану совместных действий оно обеспечит сокращенные сроки получения разрешений, согласований и экспертиз. Но главное – подведет инженерные сети до границ строительного участка. За счет чего? – «За счет городского бюджета», отвечает руководитель Департамента городского строительства Москвы Александр Косован.

Следует пояснить, что Москва в данном случае совсем не обязана беспокоиться о сетях. Участок принадлежит фонду, забота о сетях – это его функциональная задача и головная боль. Все средства от продажи поступают в фонд. В условиях аукциона нет и не будет «доли города», заявляет руководство фонда. А ведь именно она обычно компенсирует городу расходы на инфраструктуру при заключении инвестконтракта.

Позицию правительства Москвы генеральный директор фонда Александр Браверман назвал «крайне позитивным опытом»: «В других регионах нам часто приходится этого добиваться огромными усилиями. В Москве нам по этому поводу практически никаких усилий прилагать не пришлось».

Говорят, что столица проявляет государственный подход к проблеме: так или иначе москвичи получат жилье, проект сработает на оживление экономики, повысится занятость, в бюджет поступят дополнительные налоги. Все это, безусловно, так, но все это город мог сделать в отношении своих участков, на своих аукционах.

Впрочем, есть еще один вероятный довод в пользу сотрудничества. Александр Браверман вскользь заметил, что фонд по закону имеет право выставлять участки на аукцион, а может передавать их субъекту федерации для самостоятельной реализации на аукционной основе. Соглашение с Москвой, по его словам, предусматривает обе формы работы. Возможно, достигнута джентльменская договоренность, что на начальном этапе, пока фонд финансово не окреп, он сам проведет аукцион, получит все деньги, и город его поддержит. А впоследствии какие-то участки будут переданы уже в распоряжение столицы, и за счет их реализации она компенсирует понесенные ранее расходы.

Сдержанная реакция

Не называя конкретных цифр в отношении числа поступивших заявок, в фонде говорят о высоком интересе застройщиков к предстоящим аукционам.

Мотивационный перечень весьма обширен. Будущему победителю обещана зеленая улица на бюрократическом пути к получению разрешительной документации. Отсутствуют проблемы с техническими условиями на подключение к сетям. Внешняя инфраструктура гарантирована правительством Москвы. Предложен льготный график арендных платежей за землю. Александр Браверман и руководитель АИЖК Александр Семеняка рассказали о программе поддержки финансирования строительства, гарантиях выкупа нереализованного жилья, льготного кредитования ипотечных заемщиков в рамках проекта.

На круглом столе по поводу освоения выставленных участков представители застройщиков вежливо поблагодарили за приглашение к участию в аукционе. Но особого энтузиазма не выказали. Оно и понятно. Как мы уже говорили, сейчас не самый удачный момент для аукциона, точнее, самый неудачный. Спрос невелик. Застройщикам сейчас разобраться бы с теми участками, что они уже нахватали.

Кроме того, дело это новое, неосвоенное, вызывающее у застройщиков определенные сомнения, часть из которых краем уха довелось услышать по пути с круглого стола. Например, есть договоренность о том, что естественные монополисты разрешат подключение к своим сетям. Но это не значит, что за само подключение не надо платить бешеные деньги. О сокращении бюрократических проблем можно будет судить только по окончании строительства. То, что внешнюю инфраструктуру оплачивает городской бюджет, безусловно, повышает инвестиционную привлекательность участков. Но повышенная привлекательность толкает вверх цену выкупа в ходе аукциона. В итоге в выигрыше оказывается фонд, а не застройщик.

Что касается прелестей кредитования, то пока это не подтвержденная конкретными договоренностями перспектива. Вот как ее обрисовал Александр Семеняка: «До кризиса мы не работали в Москве, потому что здесь высокая концентрация банков, которые выдавали довольно много ипотеки. До кризиса мы их не рефинансировали. Сейчас проблема возобновления объемов жилищного строительства стоит равно для всех территорий. Москва в этом смысле не исключение, и у нас нет для нее ограничений. Если к нам придет банк и скажет, что он хочет организовать кредитование победителя аукциона по этому проекту, то мы с ним будем работать. В этом случае и граждане смогут воспользоваться кредитами на наших льготных условиях через этот банк для приобретения жилья в соответствующем проекте». Но по состоянию на 3 февраля такой банк еще не приходил.

Таким образом, в реальности от рекламного перечня преференций может остаться не так много, как это представляется организаторами.

Не холодно и не жарко

Приход программы Фонда РЖС в Москву кардинально не повлияет на возможности населения в решении своих жилищных проблем. Пожалуй, можно уверенно говорить лишь о том, что в результате удвоенного контроля за строительством (со стороны правительства Москвы и фонда) на «демонстрационных» участках фонда у дольщиков практически отсутствует риск быть обманутыми. Вряд ли здесь допустят двойные продажи, а сроки завершения строительства если и будут по традиции сорваны, то срок задержек, скорее всего, будет терпимым. И это, пожалуй, все.

Но на самом деле от фонда ждут другого. Вольно или невольно создатели фонда сформировали в общественном сознании стереотип, в соответствии с которым от него ждут массового притока в жилищное строительство «дармовых» участков, что, в свою очередь, резко сбросит цены на жилье. Однако пока ничего подобного не просматривается даже на горизонте. По крайней мере, в отношении Москвы.

Начнем с массовости. Руководители фонда крайне осторожно и максимально округло говорят о перспективах своей работы в Москве. Это уже само по себе о чем-то говорит даже с учетом чрезвычайной щепетильности процесса изъятия земли у прежних собственников. Тем не менее по разным каналам озвучено, что в Москве в разных стадиях оформления находятся около 50 участков суммарной площадью до 60 га. Если учесть, что они будут реализованы в течение нескольких лет, то их доля в общем объеме столичного строительства составит менее процента.

Теперь о стоимости участков. Они реализуются на аукционе. Это чисто рыночная операция. В случае фонда способ формирования цены ничем не отличается от того, что уже давно осуществляется в городе тендерным комитетом на основе Федерального закона. Первый заместитель генерального директора Фонда РЖС Андрей Анисимов выделяет в стоимости участка три статьи. Выкуп в собственность осуществляется по нормативам, установленным городом. Арендная плата – рыночная. Стартовую цену аукциона определил независимый лицензированный оценщик. В итоге суммарные платежи за участок на ул. Свободы составят существенно больше 600 млн рублей. При этом мотивация застройщиков ничем не отличается от прочих аукционов. Значит, и торговаться они будут с тем же азартом (или без него), как и раньше. Разница между аукционами фонда и прежде проводившимися – только в вывеске организатора аукциона. Все остальное как было, так и остается. Тогда откуда ждать «дармовых» цен на участки?

Наконец, о цене жилья. Руководителей фонда неоднократно спрашивали, могут ли их участки спровоцировать если не падение цен, то хотя бы обеспечить приемлемый их уровень? Андрей Анисимов отвечает так: «Что касается термина «спровоцировать», то обвалить рынок – такой цели у фонда нет. Фонд координирует свою деятельность с властями субъектов РФ и смотрит на рынок (ключевая фраза! – Прим ред.). Наша цель – достойное жилье по разумным ценам».

Таким образом, ни по объемам предложения, ни по целевым установкам фонд не ставит задачи революционного изменения цен на жилье в столице. Иными словами, праздник Масленицы закончится, и начнутся трудовые будни.

Сергей Домнин