...И тогда ставки cнизятся

В разгар кризиса лишь три банка реально выдавали кредиты населению. Сегодня в этой сфере активно работает уже почти 20 финансовых структур. Только вот многие из них выдают кредиты лишь под собственные объекты.

С середины 2009-го многие банки возобновили свои жилищные кредитные программы, но основное место в сегменте ипотеки занимало кредитование на вторичном рынке жилья. Рынок новостроек в кризис стал особенно сложной сферой для кредитования, поскольку банку здесь приходится рисковать дважды?– выдавать кредит частному лицу, да еще под залог недвижимости, которой пока фактически не существует.

Как правило, банки стараются переложить львиную долю рисков на заемщика, поэтому большинство финансово-кредитных учреждений либо вообще не работает с новостройками, либо предлагает кредит под высокой процент. И с более жесткими условиями. Если до кризиса средняя годовая ставка по ипотеке составляла 8–9%, а в 2009-м – уже 19–20%, то сейчас средний процент по кредитам колеблется на уровне 15–16%.

Размер первоначального взноса до кризиса составлял порядка 10–15% от суммы покупаемой квартиры, сегодня он достигает 30%. Кроме того, большинство банков заменили сегодня кредитование на первичном рынке целевыми кредитами под залог имеющейся недвижимости, то есть той квартиры или иного актива, который в данный момент находится в собственности кредитора и используется им.

Число банков, кредитующих новостройки, постепенно растет, но находится все так же на низком уровне?– примерно 5–10 кредитных организаций предоставляют ипотеку без обременений.

«К числу банков, предоставляющих кредиты под новостройку, относятся такие кредитные гиганты, как Газпромбанк, ВТБ, Московский кредитный банк и Сбербанк, – говорит Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Также активно работают на первичном рынке как под залог имеющейся недвижимости, так и под новостройку на эксклюзивных условиях ДельтаКредит и Нордеа Банк. Развиваются в сфере ипотеки на первичном рынке Банк Возрождение, Банк Санкт-Петербург, Еврофинанс, МоснарБанк, Банк Москвы, РосевроБанк, МежтопэнергоБанк.

Финансово-кредитные учреждения тщательно отбирают объекты покупки, на которые они готовы предоставлять кредиты. И если уж банк дал добро, покупатель может быть спокоен за надежность своих вложений. Банки предоставляют кредиты практически всегда только под договор долевого участия, и крайне редко – под предварительный договор (и уж тем более – под вексельную схему).

Проект застройки тщательно проверяется на предмет проектно-разрешительной документации, благонадежности застройщика и возможных рисков недостроя. Некоторые банки кредитуют только определенные проекты – как правило, те комплексы, которые строятся при их финансовой поддержке. В таких случаях банк может быть уверен в надежности застройщика, поскольку их связывают партнерские отношения, и в том, что объект будет достроен, ведь средства на строительство выделяет сам банк.

Вместе с тем банки, активно работающие в сфере ипотечного кредитования, предоставляют более льготные условия кредитования по тем объектам, которые они сами финансируют или которые прошли полноценную проверку. Банки, в стандартном варианте предоставляющие кредиты под залог имеющейся недвижимости, в партнерских программах на конкретные объекты готовы брать в залог покупаемую квартиру, а также снижать ипотечные ставки на 3–4%.

Совершенно очевидно, что сегодня сфера недвижимости снова становится для банков инвестиционно привлекательной, и они готовы кредитовать застройщиков, если считают объекты ликвидными. А кроме того, готовы предоставлять ипотечные кредиты частным лицам, но с минимальными рисками.

В то же время ставки по кредитам находятся пока на достаточно высоком уровне, а снижение процентов происходит очень медленно.

«Мы ожидаем, что средние показатели ипотечных ставок в 2010-м уменьшатся, но не более чем на 1,5–2%, – считает Юлия Гераськина. – В то же время банков, работающих на рынке жилищного кредитования, в том числе – в сегменте новостроек, будет больше. Если эта тенденция продолжится, и к 2011 году хотя бы 50–60% от прежнего числа ипотечных программ удастся восстановить, возникнет конкуренция между банками за клиента. И тогда можно будет говорить о реальном снижении ставок».

Анна Рогова