Банки становятся избирательнее

Банки становятся избирательнее

Некоторые аналитики рынка недвижимости утверждают: объем ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом в Москве снизился практически в два раза. Какие перспективы? Этот вопрос задаю руководителю департамента вторичного рынка и ипотечного кредитования корпорации «Рескор» Вадиму Мартыненко.

– Однозначно ответить пока нельзя, но никто из банков не объявил о сокращении ипотечных программ. Наоборот, говорят, что у них все нормально.

– А все ли нормально? Вам же, практикам, приходится непосредственно сталкиваться с кредитными учреждениями. Как говорится, вы – на передовой и вам все видно. Так что же реально происходит?

– Реально не все так радужно, как об этом говорят банковские. Ставки по кредитам растут почти во всех банках. Не очень значительно, но рост есть. Заметно увеличились сроки рассмотрения заявок и число отказов. Но самое неприятное то, что стали частыми случаи, когда,к примеру, кредитный комитет одобрил заемщику определенную сумму, а квартиру банк не пропустил. Раньше по квартире с теми же параметрами банки были более лояльны.

В течение срока – все возможно

– Наверное, брокеры и риэлторы пока не перестроились, не успевают за изменениями ситуации?

– Есть и такое. Поэтому хочется сказать потенциальным заемщикам, чтобы они, получив одобрение банка, не особо расслаблялись. Все может быть. А лучше сразу обратиться к специалистам, которые, скажем так, знают, что нужно подбирать.

– Но ведь требования к квартире известны, и банки их не скрывают?

– Да, но раньше они закрывали глаза на какой-то недочет, а сейчас он может стать камнем преткновения. Или скажут, берите кредит под более высокий процент.

– Может, это страховые компании не пропускают?

– Бывает и такое, но, в основном, все же банки диктуют условия, хотя порой и прикрываются страховыми компаниями, чтобы найти предлог повысить процентные ставки. Разные бывают варианты.

– Кстати, появились банки, которые предлагают проценты даже ниже среднерыночных...

– Это банки, которые выводят новые кредитные продукты. Или – это новые банки, которые хотят влиться в ипотечный рынок. Они завлекают клиентов, а потом начинают работать как все, то есть тоже повышают процентные ставки.

– И чем мотивируют?

– Увеличение процентной ставки они обычно увязывают с тем, что, мол, много желающих взять кредит.

– А желающих, действительно, много?

– Только в тех банках, которые, повторюсь, пока успешно завлекают клиентов.

Причина – за бугром?

– Но почему банки ужесточают условия кредитования? Только ли заокеанский ипотечный кризис виноват в этом?

– Конечно же, нет. Просто в последние годы заметно растет количество невозвращенных кредитов. Лидеры здесь – потребительские и автокредиты. У банков в такой ситуации образуется отрицательная ликвидность, и они отыгрываются на ипотеке. Увеличиваются риски, вот и проценты растут.

– Но при таком растущем рынке заемщик не должен испытывать страха от того, что он прогорит. Квартиру можно продать с согласия банка, покрыть долги, и останутся еще деньги на жизнь...

– Это только кажется. Первое: рынок не растет столь стремительно, как это было несколько лет назад. Второе: продать-то можно, и вполне возможно, что банк будет не против, но не получилось бы так, что и при продаже квартиры вы останетесь еще должны банку. К примеру, взяли вы 200 тысяч долларов. Исправно делали выплаты банку, и вдруг ситуация изменилась, выплачивать кредит стало нечем. Вы приходите в банк и говорите, что надо бы квартиру продать и погасить долги. Хорошо, отвечают вам. Затем делается расчет, и получается, что вы должны отдать банку 202 тысячи долларов.

– Это как же?! Я же платил, к примеру, два года, и долг никак не может составлять такой суммы!

– А все очень просто. Вы платили только проценты, а тело кредита оставалось прежним. К сожалению, такие пока условия кредитования практически у всех наших банков. А увеличение цены произошло за счет того, что вы преждевременно прекратили выплаты. Досрочно погасить могли, здесь бы никто ничего не сказал, а вот преждевременное прекращение карается штрафами. Поэтому вы оказываетесь в проигрыше. Так что, когда берете кредит, надо очень крепко подумать.

– Или проконсультироваться со специалистами. Например, с ипотечными брокерами или риэлторами.

– С брокерами есть смысл. Они удалены от банка и могут дать вполне достоверную информацию. Многие риэлторы сейчас тоже являются как бы ипотечными брокерами, так что можно обратиться и к ним. У нас, к примеру, 7 банков-партнеров и почти два десятка потенциальных банковских партнеров, поэтому без проблем подыщем программу, которая бы устроила клиента.

Клиент среднеарифметический?

– А почему в партнерах, скажем, не 20 банков?

– Да потому, что с банком более полугода тесно сотрудничать довольно сложно. Меняются программы, условия кредитования и прочее. Вчера их устраивал такой клиент, а сегодня уже нужен другой. Вчера портфель был не полон, и банк был более лоялен, а когда портфель заполнился, банк начал выдавать кредиты выборочно. Поэтому нам и приходится для клиентов подбирать другой банк.

– Есть ли такие системы, которые могут определить, какой банк даст заемщику кредит, а какой откажет?

– Скажите, а может машина по некоторым симптомам (голова болит, глаза слезятся, температура и т.д.) поставить человеку точный диагноз? Конечно же, нет. Так и здесь. Машина может обозначить круг банков, которые способны выдать кредит по предоставленным данным. Все рассчитано на так называемого идеального клиента. А ведь есть «белые» и «серые» зарплаты, и их учесть технике сложно. Тонкости может определить только человек. Даже процентную ставку заемщик узнает только при подписании договора.

– Скажите, что будет с ипотекой? Существует мнение, что она может приказать долго жить.

– Думаю, заката ипотеки не будет. Все же рост стоимости жилья пока еще очень сильно обгоняет зарплаты. Сегодня, если человек зарабатывает даже 5 тысяч долларов, то и в этом случае он не сможет купить квартиру без ипотеки. Даже с ипотечным кредитом он имеет возможность купить не любое жилье. Так что перспективы у ипотеки есть. Тем более что аренда с каждым годом дорожает. И те, кто снимает жилье, все больше смотрят в сторону ипотеки. Ведь лучше уж платить примерно те же деньги, но за свою квартиру, чем за арендованную.

Вениамин Вылегжанин