Беспокойное наследство

Беспокойное наследство

Можно ли завещать купленную по ипотеке и не до конца оплаченную квартиру? Этот вопрос корреспондент «КР» задал главному специалисту юридического управления Финансово-строительной корпорации Роксане Махкамовой.

Согласия банка не требуется

– Да, можно. Условия договора об ипотеке, ограничивающие право завещания своей собственности, считаются ничтожными. Важно знать: для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя (банка) не требуется.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру, по которой не выплачен до конца кредит. Встает вопрос: обязаны ли они погашать «долги», к которым не имели никакого отношения, а если обязаны, то полностью или только оставшуюся часть кредита?

По закону это будет выглядеть так. Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки. В число обязательств включаются и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сама сумма будет зависеть от множества факторов.

Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, страховая компания (коль скоро она сочтет смерть заемщика страховым случаем), гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга.

Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное, с учетом процентов и иных зафиксированных в договоре выплат, придется выплачивать наследнику.

При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру. Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Можно даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально.

С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.

Есть варианты

Теперь самое интересное: наследник заложенной квартиры имеет право отказаться от выплаты долга. В этом случае он может реализовать обремененную залогом недвижимость, выплатить банку причитающуюся ему сумму, а разницу оставить себе.

Такой вариант чаще используется, когда наследников несколько, и им удобнее получить деньги, нежели часть квартиры. Продажа обремененной ипотекой квартиры сложнее, чем реализация свободной жилплощади.

Кредитная организация должна выдать заемщику письменное согласие в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что она не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Далее есть два варианта проведения сделки. Заемщик может самостоятельно досрочно погасить кредит, после этого кредитная организация фиксирует снятие обременения (залога). Обычно оформление в этом случае всех необходимых документов по снятию банком обременений занимает примерно месяц.

Если у заемщика нет собственных средств для погашения задолженности перед банком, он может использовать деньги, вырученные от продажи квартиры. В данном случае сделка происходит по следующей схеме: сначала заемщик ставит в известность банк о предстоящей продаже и заручается его согласием, затем находит покупателя на квартиру.

Сделка проходит на территории банка-кредитора. Стороны заключают договор купли-продажи, сделка регистрируется, причем право собственности на покупателя регистрируется с залогом в пользу банка-кредитора.

После получения банком от покупателя денежных средств регистрируется снятие обременения. Деньги покупателя помещаются в две ячейки. Остаток невыплаченной ссудной задолженности забирает банк, оставшаяся после расчетов с банком сумма предназначается бывшему заемщику. Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

Согласно Гражданскому кодексу РФ наследники, получившие наследуемое имущество, отвечают по долгам наследодателя в размере, не превышающем стоимости наследственного имущества. Поэтому в случае отказа наследников выплачивать кредит банк может обратиться с иском в суд, и по решению суда квартира может быть выставлена на торги и продана. Разница между основным долгом (плюс проценты, пени, услуги адвоката, госпошлина и т.д.) и суммой, полученной от реализации квартиры, будет возвращена наследникам.

Вениамин Вылегжанин