Ипотечный оживляж

Ипотечный оживляж

На минувшей неделе председатель правительства Владимир Путин провел совещание по вопросу «О мерах по развитию жилищного строительства и обеспечению жильем граждан». Во вступительном слове премьер удовлетворительно отозвался об итогах 2009-го и предложил ипотеку в качестве палочки-выручалочки при решении проблем, о которых шла речь.

Не плохо, не хорошо

В целом жилищную статистику за минувший год Владимир Владимирович расценил как «неплохую». Прежде всего он привлек внимание к работе по обеспечению квартирами тех категорий граждан, перед которыми государство взяло определенные обязательства. По его словам, она ведется в полном соответствии с графиком. Правда, тут же уточнил: «Имею в виду военнослужащих Министерства обороны – как и обещали, в ближайшее время мы полностью закроем проблему по обеспечению военнослужащих постоянным жильем».

Уже неоднократно отмечалась решимость, с которой государство взялось покончить с «национальным позором» – проблемой жилья для военных. Однако военнослужащие – далеко не единственная категория, перед которой государство имеет в этом плане обязательства. Всего таких категорий семь, и когда будет закрыт вопрос по остальным – не известно, хотя срок истекает тоже в этом году.

Также В. Путин отдал должное серьезному продвижению в реализации программы расселения аварийного жилья: «130 тыс. семей, 130 тыс. человек получат и уже оформляют квартиры». К сожалению, осталось неясным, «семей» или «человек» имел в виду премьер. Полагаю, что все же «человек» (на «семьи» потребовалось бы очень много жилья). В любом случае, безусловно хорошо, что за решение застарелой проблемы наконец-то реально взялись. Однако поле для расширения работ необъятное. По последним данным Росстата, в стране только официально зарегистрировано 100 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья, а объем его «выбытия» в десятки раз меньше. Пока графики Росстата снижения объемов ветхого и аварийного жилья не демонстрируют. Заметно лишь замедление темпов прироста.

Основной вклад в расселение граждан вносит Фонд реформирования жилищно-коммунального хозяйства. На 18 декабря 2009 года его программа по переселению граждан из аварийного жилья выполнена только на 59 процентов. Справедливости ради следует отметить, что программа капитального ремонта Фондом ЖКХ выполнена на тот же момент намного успешнее – на 94 процента.

Превратности статистики

Ситуацию в строительном секторе в целом премьер охарактеризовал так: «В кризисный год перед нами стояла задача не допустить резкого спада ввода жилья, чтобы не произошло замораживания уже начатых объектов. В качестве ориентира мы ставили перед собой задачу ввести в строй 52 млн кв. метров. По факту этот показатель оказался чуть больше – это почти 60 млн кв. метров жилья, точнее 59,8 млн».

Округлая фраза председателя правительства способна ввести в заблуждение. Так, в комментарии одного из центральных телевизионных каналов прозвучало, что объем по- строенного жилья по итогам года «выше запланированного». Но дело в том, что никто еще не отменял национального проекта доступного жилья. Его формальным отражением, иначе говоря «планом» (хотя у нас давно не плановая экономика), является федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы. По этой программе в 2009-м было «запланировано» построить 70,6 млн кв. метров жилья, а по факту не дотянули и до 60 млн. Реальная цифра не только ниже «плана», но и хуже прежнего результата. Она составляет 93,3 процента по отношению к предыдущему году или в абсолютных цифрах на 4,3 млн метров меньше, чем в 2008 году.

А что же такое 52 млн кв. метров? К весне минувшего года под воздействием кризиса ситуация в строительстве резко обострилась, объекты начали «замораживаться». Тогда в административных кабинетах в качестве прогноза получила хождение неофициальная цифра в 52 млн, опускаться ниже которой было как бы недопустимо. От этой цифры, видимо, и отталкивается Владимир Владимирович. В этом смысле (что сокращение объемов строительства оказалось меньше, чем предсказывали некоторые эксперты) фактический результат вполне можно рассматривать как относительный успех.

Рычаг и точка опоры

Первостепенной задачей В. Путин считает подъем строительной отрасли с колен. «Главное сейчас – не только удержать достигнутые объемы строительства, но и постараться по-степенно наращивать их. И что особенно важно – не только завершить начатое строительство, начатые стройки, но и выходить на новые стройплощадки», – сказал он.

Однако никаких конкретных количественных параметров строительства премьер не обозначил. Вероятно, обжегшись на одних плановых цифрах, правительство в условиях кризиса решило пока не выдвигать новых. Владимир Путин ограничился лишь указанием рычага, с помощью которого предполагается сдвигать строительство в положительную сторону. Этим рычагом должна послужить ипотека, а в качестве точки опоры предлагается использовать снижение процентной ставки.

По словам премьера, «в текущем году мы дополнительно выделим 250 млрд рублей для того, чтобы оживить ипотеку». При этом цель дополнительных финансовых вливаний состоит не только в том, чтобы увеличить число выдаваемых кредитов, но и в том, чтобы в конечном итоге снизить ставки по ипотеке.

«Нужно создать такие условия, чтобы коммерческим банкам было выгодно работать в этой сфере деятельности, чтобы они осознали это и не затягивали, не опаздывали с началом этой деятельности. Тем более что Центральный банк России все, что зависит от него, сделал: ставка рефинансирования снижена – и снижена существенным образом. Если мы сейчас еще и в ипотеку направим 250 млрд рублей, я не вижу оснований держать на уровне 14 процентов ипотечную ставку в коммерческих финансовых учреждениях» – разъяснил свою позицию Путин.

Несмотря на кажущуюся прозрачность, обе цифры нуждаются в дополнительной расшифровке. Начнем со ставки кредитования.

Даже 14 процентов, критикуемые премьером, не вполне отражают реальное положение вещей. Если сумма указана в рублях, то и ставка, надо полагать, тоже рублевая. Но эксперты рынка называют существенно более высокие параметры по рублевым кредитам. К примеру, по данным компании «Кредитмарт», полученным на основе анализа предложений 20 крупнейших участников ипотечного рынка, рублевая ставка кредита для приобретения квартиры на вторичном рынке в январе этого года составляла от 14,7 до 18,3 процента. Среднерыночная ставка находилась на уровне 17,7. С 10 февраля Альфа-банк снизил рублевые ставки сразу на 3,1 процента, теперь минимальные ставки в банке составляют 17,5 процента в рублях. Следует добавить, что на период строительства ставка, как правило, еще выше на 2–3 процента. Все это к тому, что чем дальше старт от финиша, тем дольше до него бежать. При этом нет уверенности, что выделенная сумма и административное давление окажутся достаточными аргументами для банков не затягивать процесс.

Поясню свои сомнения. Во-первых, банки на протяжении нескольких последних месяцев постепенно (по собственной инициативе) уже снижают ставки кредитования. Но делают это в соответствии с экономической ситуацией, а не в результате понуканий. С другой стороны, не так давно Владимир Путин публично посетил магазин известной торговой сети, ознакомился с ценами и деликатно пожурил хозяев за драконовские торговые наценки. История получила широкую огласку. Тем не менее снижения цен домохозяйки не заметили. Бессовестные наценки в торговле до сих пор так и остаются притчей во языцех. А чем банки хуже?

Впрочем, если даже условия кредитования станут приемлемыми для граждан, это лишь половина дела. Ведь самим кредитным договором в лучшем случае можно прикрыть голову от дождя, да и то на минуту. Как очень точно заметил Владимир Владимирович, «по большому счету строить как можно больше – это единственный и самый верный способ удовлетворения жильем наших граждан». А много ли построишь на выделенные деньги? Давайте подсчитаем.

Если исходить из «правительственных» 30 тысяч рублей за метр, то на 250 млрд можно построить около 8 млн кв. метров жилья. Еще половину от этого добавит собственный первоначальный взнос граждан. Итого прирост составит 12 млн «квадратов». В лучшем случае. Трудно судить, много это или мало, но для выполнения программы «Жилище» не хватит точно.

Однако истинная опасность таится в другом. Расчет в обходном маневре по финансовой поддержке кредитования строится на том, что ипотека повысит спрос на жилье, рынок отреагирует увеличением предложения, и выделенные средства будут трансформированы в кв. метры. Но у нас в стране спрос рождает не предложение, а рост цен. Этим обычно все и ограничивается. Вот и сейчас откуда такая уверенность, что на усилия правительства строительный бизнес ответит расширением производства, а не увеличением цен? Второе выглядит намного более аппетитно.

Сергей Домнин