Ипотека только для «белых»

Ипотека только для «белых»

Что ожидает ипотечный рынок в ближайшем будущем? У кого из желающих воспользоваться сейчас кредитом есть шансы, а у кого их нет?

«Нулевой» взнос приказал долго жить

Увы, стать участником ипотеки в последнее время довольно сложно. Во-первых, банки проводят более тщательную оценку платежеспособности клиентов – андеррайтинг. Во-вторых, ряд кредитных организаций попросту свернул ипотечные программы.

Но и это еще не все. Оказывается, что, успешно пройдя андеррайтинг и получив одобрение на выдачу ипотеки, потенциальный заемщик нынче не гарантирован от того, что кредитные деньги будут получены, а квартира приобретена.

В чем же конкретно проявляются ужесточения банков по отношению к ипотечным заемщикам? Что происходит с процентными ставками, первоначальными взносами, сроками кредитования, андеррайтингом заемщиков?

По мнению Василия Белова, генерального директора одной из кредитных брокерских компаний, изменение банковской политики по отношению к ипотечному кредитованию проявляется практически по всем фронтам. Растут кредитные ставки. Например, средние ипотечные ставки выросли с начала 2008 года на 1,8%, и сейчас их размер составляет почти 13,5% в рублях. Год назад можно было получить ипотеку в среднем под 11,5-12% в рублях. Так же растут ставки на кредиты в валюте.

Кроме того, значительно увеличился размер минимального первоначального взноса. С недавнего времени с рынка полностью исчез продукт с «нулевым» первым взносом. Даже банк ВТБ 24, долго сохранявший это предложение, выдает теперь кредит лишь в том случае, если его размер составляет не более 80% от стоимости жилья. То есть фактический минимальный взнос для желающих прокредитоваться в этом банке – крупнейшем ипотечном игроке, предельно лояльном к заемщикам – 20 % от стоимости квартиры. Так что купить квартиру «с нуля» сейчас уже не получится.

Зарплата в конверте – какой конфуз...

Еще одно из банковских ужесточений касается требований к доходу заемщика. Людям с невысоким и официально неподтвержденным доходом сегодня почти невозможно получить жилищный кредит. Например, для того чтобы купить самую дешевую однокомнатную квартиру в пределах МКАД, семья должна иметь месячный доход не менее $4500. Если до нынешней осени многие банки готовы были рассматривать «бело-серый» доход, то теперь реально рассчитывать на кредит могу лишь люди, получающие «белую» зарплату.

Практически все банки обязательно требуют подтверждения доходов справкой по форме 2 НДФЛ. Ипотечные двери закрылись перед категорией людей, прилично зарабатывающих, но получающих зарплату в конверте.

Еще одно изменение ипотечной политики ряда банков коснулось рынка новостроек. Если раньше можно было приобрести квартиру в строящемся доме без залогов существующей недвижимости, то сейчас при покупке даже аккредитованной в банке новостройки до оформления квартиры в собственность требуется заложить уже имеющуюся недвижимость.

Наконец, изменения банковской ипотечной политики коснулись сроков кредитования. Более доступными стали краткосрочные кредиты, срок возвратов которых не превышает 10 лет.

Дефицит дешевых денег

Примерно с середины августа несколько банков, в том числе довольно крупных, приостановили выдачу любых ипотечных кре-дитов. Ситуация потенциального заемщика осложнилась не только ужесточением требований к оценке платежеспособности, но и сокращением числа банков, предлагающих ипотечные программы.

– Закрытие ипотечных программ связано, в основном, с нестабильной ситуацией на мировых рынках, на которых черпают средства российские банки, – считает Василий Белов. – Из-за дефицита дешевых «длинных» денег страдает, в первую очередь, ипотека – как самый долгосрочный кредитный продукт.

Сделки-развалюхи

Среди осенних заемщиков паника. Ряд банков отказывает в выдаче кредита на этапе, когда проведен андеррайтинг, получено одобрение на выдачу кредита, подобрана квартира. В результате разваливаются сделки. Причем затраты заемщика на рассмотрение заявки и проведение независимой оценки квартиры не компенсируются.

В. Белов поясняет, что уже более десяти заметных игроков банковского сектора приостановили выдачу кредитов даже по одобренным заявкам. Это действительно привело к срывам сделок купли-продажи жилья. Но, по его мнению, ситуация не безвыходная. Пока еще существуют банки, готовые с помощью кредитных брокеров помочь таким заемщикам. Разработаны программы по переводу заемщиков с подтвержденными, но не выданными ипотечными кредитами из тех банков, которые временно приостановили выдачу, в те, которые продолжают заниматься жилищным кредитованием. По оптимистичным прогнозам, в ближайшее время будет проведено 250-300 задержанных ипотечных сделок на сумму $40-50 млн.

Планируется, что банки, участвующие в программе по кредитованию заемщиков из других банков, не будут проводить повторный андеррайтинг и требовать дополнительный пакет документов у уже одобренных другими банками заемщиков.

Что день грядущий нам готовит?

Банки никогда не станут работать себе в убыток, а значит, если программы по жилищному кредитованию будут признаны опасными, то приостановление выдачи кредитов продолжится и другими кредитными организациями.

По прогнозам ипотечных брокеров, до конца 2008-го средние ипотечные ставки продолжат рост. До Нового года процентные ставки поднимутся еще минимум на 0,8-1,5%. В 2009-м ситуация на ипотечном рынке вряд ли изменится в лучшую для заемщика сторону. Грядущий год начнется с очередного витка повышения ставок. В первом же квартале, после переоценки банками инвестиционных программ, средние ставки вырастут еще на 0,5%.

Вполне возможно, что в начале следующего года ипотека вернется к уровню 2002 года, когда ставки банков по ипотечным программам составляли 17-18% и когда рассматривался исключительно белый доход заемщика. А первоначальный взнос составлял не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Получается, что ипотека становится недоступной все большему числу людей.

Наталья Агафонова