Кризису отпущен еще год

Об ипотеке принято говорить в мажорном ключе: выданных кредитов становится все больше, ипотечных банков тоже, их кредитные портфели растут. Однако мировой кризис поубавил оптимизма.

Многие финансовые учреждения России предпочли вести более осторожную тактику, условия выдачи кредитов стали жестче и вернулись на позицию двухлетней давности: процентная ставка возросла, снова стало обязательным внесение первого взноса.

Банкиры считают, что кризисные явления просуществуют примерно год. Во всяком случае, такое мнение было высказано на конференции «Ипотека в России», в которой приняли участие представители федеральных и региональных властей, а также банковских структур, занимающихся жилищным кредитованием. Сегодня, по данным заместителя главы АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования) Андрея Семенюка, происходит спад темпов, и это демонстрирует статистика: за 4-й квартал 2007-го было выдано 193 млрд. руб. кредитных средств, а в 1 квартале 2008-го – 151 млрд.

Скромно выглядит весь ипотечный портфель выданных кредитных средств, занимая в сопоставимых величинах лишь два процента от объема ВВП страны, такие данные привел на конференции депутат Госдумы РФ Мартин Шаккум. Между тем в развитых странах этот показатель в десятки раз больше.

К главным проблемам ипотеки в АИЖК относят рост стоимости жилья, сокращение источников финансирования, незначительный опыт работы банкиров на подобных направлениях, неумение корректно оценивать уровни рисков. Есть проблема и с обращением взыскания на имущество должников (по наблюдению специалистов агентства, такая проблема возникает примерно на третьем-четвертом году жизни кредита). Если в США подобные вопросы решаются судом за один-два месяца, то у нас – по полгода и больше. Проблема усугубляется отсутствием маневренного фонда для переселения банкротов.

Как считают выступавшие на конференции представители Ассоциации региональных банков, внутренний рынок ипотечных ценных бумаг так и не заработал. Остаются довольно ограниченными возможности банков в плане увеличения собственной капитализации.

В самих банках полагают, что рынок, тем не менее, находится на стадии роста. Увеличивается число кредитов, выданных в национальной валюте. И это, несомненно, позитивный признак.

Статистика по Москве также говорит о положительных тенденциях. За 2007 год в столице было выдано 20 тыс. кредитов. Рост по сравнению с 2006-м составил 45 процентов. Ожидается, что к концу года их число должно увеличиться до 25 тыс. Правда, для столицы с ее активным рынком, признают чиновники, это немного.

1418 зарегистрированных кредитов приходится на социальную ипотеку. И в своих подходах московские власти считают необходимым подчеркнуть: не столько важно уменьшать процентную ставку (еще недавно это считалось весьма актуальным), сколько делать ипотеку более доступной за счет снижения цен на жилье. Нынче МИА (Московское ипотечное агентство со 100-процентной долей города) выдает кредиты для очередников в рублях под 10,5 процента годовых. Но назвать такой механизм рыночным вряд ли можно. И в ближайшее время будет выноситься вопрос об увеличении процентной ставки до 11,5 процента, что будет соответствовать нормативам ЦБ РФ.

До 2005 года, подчеркнул Николай Федосеев, первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, ни один участник социальных программ не получил ипотечный банковский кредит – по причине дороговизны квадратного метра.

Теперь избран другой путь – город строит и реализует жилье по себестоимости, по цене 35-38 тыс. руб. за кв. метр, что в четыре раза дешевле рыночного показателя. За счет этого уменьшается и размер первого взноса, и тело кредита с ежемесячными выплатами. Активность этого процесса тормозит только один фактор – число квартир, отпущенных на эти цели.

Сегодня до 30 процентов московских очередников можно вывести из очереди за счет льготных программ. Могут они получить жилье и бесплатно, но ждать придется дольше. Внесение части собственных средств ускоряет процесс получения жилья.

Сейчас даже молодые семьи не хотят участвовать в городских программах социальной ипотеки со сниженными процентами. Они предпочитают программу «Молодой семье – доступное жилье», которая позволяет вносить деньги за жилье в рассрочку и рассчитывать на снижение суммы долга при рождении ребенка. Столичные чиновники планируют внедрить аналогичные новации в городскую программу социальной ипотеки для молодых семей, чтобы при рождении детей списывались долги по 10, 14, 18 кв. метров.

Сегодня в Москве 80 процентов кредитов выдают 23 столичных банка. В пятерке лидеров: ВТБ-24, Москоммерцбанк, ДельтаКредит, МИА, Сбербанк РФ.

Интересными результатами исследования поделилась на конференции Ольга Кузина, представитель социологической службы НАФИ – Национального агентства финансовых исследований. Ее данные подтверждают: ипотека продвигается медленно по целому ряду экономических причин. Однако в роли тормоза выступает и психологический фактор. Как показывают исследования, наиболее информированными в вопросе ипотечного кредитования являются жители крупных городов в возрасте 25-35 лет, относящиеся к хорошо образованным группам населения. Причем, чем выше доходы опрошенных, тем более позитивно они настроены в отношении жилищного кредитования. И если в 2007-м число респондентов, ничего не знавших об ипотеке, составляло 18 процентов, то в 2008-м – уже 15. При этом сегодня 10 процентов опрошенных считают ипотеку обманом. В 2007-м таких было 18 процентов.

Наталия Крол