Надежда скорее жива, чем нет

Надежда скорее жива, чем нет

Сейчас очень много разговоров о том, что ипотека потихоньку умирает, банки, которые раньше давали кредиты почти всем, уходят с рынка. С одной стороны, ипотека действительно сворачивается, а с другой – она еще вполне жива. Какова же ситуация на рынке ипотеки сегодня?

Банки ужесточили требования

Формально получить ипотечный кредит можно так же, как и несколько месяцев назад. Все крупные игроки на рынке ипотеки продолжают финансировать ипотечные программы. Но на деле требования банков к заемщику ужесточились. Другой фактор: процентная ставка по кредиту гораздо выше, чем банк заявляет официально, поэтому ипотечный кредит в действительности становится просто неподъемным. Сказанное относится к вторичному рынку. Более серьезные изменения произошли в сегменте новостроек. Отдельные банки перестали кредитовать покупку жилья вообще. Наблюдается снижение активности средних и мелких банков на ипотечном рынке. Формально банк работает с ипотечными программами и даже принимает заявки, но за получением денег приходится вставать в долгую очередь. И дойдет ли она когда-нибудь до вас, никто не скажет. Фактически все банки без исключения с целью максимально обезопасить подобные кредиты ввели к заемщикам заградительные требования. Они затрагивают уровень доходов заемщика, форму подтверждения доходов, размер первого взноса, наличие поручителей, залогов и т.п. С 1 октября процентные ставки выросли практически во всех кредитных учреждениях. Сейчас можно рассчитывать на процентную ставку от 13,7 до 25%, а ежемесячный платеж не должен превышать 40% доходов заемщика. Первоначальный взнос теперь составляет минимум 20%, чаще банки требуют не менее 30% от стоимости объекта кредитования. Некоторые банки уменьшили сроки погашения кредита до 10–15 лет.

Также необходимо отметить, что при стоимости квартиры в $250 тысяч минимальный доход заемщика должен быть на уровне $6–7 тысяч.

Если говорить о привлекательности процентных ставок, то, по нашему опыту, когда ставка превышает 18–20%, потенциальные покупатели не рассматривают ипотеку в качестве способа оплаты покупки. При ставке от 16% банки лишаются львиной доли потенциальных заемщиков.

О девелоперах

Ситуация, когда большинство банков откажется кредитовать приобретение квартир в новостройках, приведет к снижению спроса в этом сегменте. Сегодня интерес к нему и так минимален, потому что в нынешних условиях новостройка может быть надолго заморожена. Если говорить о градациях, то больше всего пострадает экономкласс и самые дешевые квартиры бизнес-класса. Элитную недвижимость данная тенденция просто не затронет, так как объемы кредитования здесь очень малы.

В краткосрочной перспективе снижение спроса заставит многих застройщиков пойти на существенный дисконт. Впрочем, это уже происходит. В долгосрочной – с рынка могут уйти мелкие и часть средних компаний, произойдет укрупнение строительных организаций, которые станут подконтрольны государству. Это позволит оказывать влияние на ценообразование через систему финансовой поддержки со стороны государственных банков и размещения государственных заказов. И значит, можно предположить, что цены на первичном рынке будут во многом зависеть от воли чиновников и позиции госбанков. Уровень рисков при реализации данной схемы скорее всего снизится для простых покупателей.

Вторичный рынок и ипотека

На вторичном рынке проблемы с ипотекой уже приводят к снижению спроса и увеличению предложения. На фоне очень высоких цен ситуация грозит обернуться самым грандиозным дисконтом на столичную недвижимость с 1998 года. Конечно, определенная доля покупателей откажется от покупки квартиры в новостройке и будет рассматривать возможность приобретения жилья на вторичном рынке, ведь здесь продавцы станут снижать цены до той суммы, которая будет справедливой, по мнению покупателя. Но необходимо учитывать, что таких людей окажется не очень много, так как покупка квартиры в новостройке была одним из способов обретения жилья для огромного количества людей с самым низким уровнем дохода в сегменте экономкласса. И конечно, разница в стоимости квартиры на вторичном рынке не позволит им осуществить свои планы.

Перспективы не радуют

Размер ставки по ипотечным кредитам зависит от многих факторов, среди которых и уровень инфляции, и ставка рефинансирования, и доходы банков, но в нынешних условиях трудно себе представить, что люди будут готовы брать кредиты на покупку жилья на 15–20 лет под 20–25% годовых. При существующих ценах стоимость квартиры после выплаты кредита банку будет выше как минимум на 60%, а в условиях отрицательного ценового тренда это может привести к большим потерям заемщика. Можно предположить, что ситуация будет развиваться в пользу государственных банков, которые сейчас получают львиную долю денежных средств, выделяемых на поддержку банковского сектора. В таких условиях они будут играть главную роль на рынке ипотечных кредитов и в определении размеров процентных ставок.

Руслан Барабаш, независимый эксперт по рынку недвижимости

Квартирный ряд