Перспективы российского рынка ипотечного кредитования

Перспективы российского рынка ипотечного кредитования

На ипотечном фронте перемены есть. Появляются все новые и новые рецепты оживления рынка ипотеки. И застрельщиком тут, конечно, выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), радующее нас разнообразием своей «поваренной книги».

Между тем банковские ставки по ипотечным кредитам хотя и медленно, но верно снижаются, и уже частенько эксперты предрекают ипотеке скорое ее возвращение к докризисному уровню. Более того, на высоких трибунах рисуются совсем уж радужные перспективы ее развития – до полной доступности. Впрочем, так далеко серьезные эксперты на заглядывают: не до жиру.

До кризиса ипотека была одним из основных двигателей спроса на квартиры: на нее приходилось 15–16% сделок с недвижимостью. Доля ипотеки в общем объеме покупки жилья составила в октябре 14,4%. Для сравнения: в I и II кварталах года она составляла лишь 8%.

Если в первом полугодии заявки на получение кредитов упали в 10 раз, то сейчас число обращений и выданных кредитов растет. В III квартале Сбербанк выдал на 53% больше кредитов, чем в I квартале этого года, сообщил представитель банка.

Снижение ставок происходит и в коммерческих банках. В октябре–ноябре сразу несколько кредитных учреждений снизили ставки по ипотеке фактически до прежнего, докризисного уровня. Это ВТБ24, ЮниКредит Банк, Нордеа Банк, Дельта Кредит и БСЖВ. По рублевой ипотеке ставки снизились до 12,5–14,25%, по валютной – до 7–10%.

Одновременно идет уменьшение первоначального взноса до 20–30%, уменьшение комисcий за выдачу кредитов, увеличение сроков и суммы кредитов. Также многие банки сейчас возобновляют приостановленные прежде программы: кредиты на покупку строящейся недвижимости, земли, строительство загородного дома. Как отмечают эксперты, снижение ставок стало возможно благодаря стабилизации на рынке недвижимости.

Однако не все так просто. Например, в банке «КИТ Финанс», который в ноябре также объявил о возобновлении ипотечного кредитования по докризисным ставкам, ипотечный кредит на докризисных условиях будет предоставляться только на покупку заложенного в банке имущества. «Таким образом, мы помогаем задолжавшим нам заемщикам решить проблему неплатежей и продать жилье, – отмечает замгендиректора ИБ «КИТ Финанс» Анастасия Фролова. – О возвращении докризисных условий по ипотеке и об оживлении рынка ипотечного кредитования говорить еще очень преждевременно. Дешевых длинных денег нет, большинство проектов, реализуемых при поддержке государства по ипотеке, пока находятся на начальных этапах разработки».

Получается, что до восстановления ипотечного рынка в его докризисном состоянии еще далеко. Сейчас собственные ипотечные программы реализуют около 20 банков против более 300 в конце 2008 года. Ставки хотя и снижаются, но остаются крайне высокими. В этом смысле стоит упомянуть о мнении главы Министерства регионального развития РФ Виктора Басаргина, который недавно заявил, что по итогам 2009 года объем российского рынка ипотеки в денежном выражении сократится по сравнению с прошлым годом более чем в 5 раз.

По его словам, за девять месяцев текущего года банки, работающие в России, выдали ипотечных кредитов на общую сумму 100 миллиардов рублей.

Падение рынка ипотеки министр связывает с высокими ставками по займам, которые, по его данным, в среднем составляют 14,6 процента. Кроме того, препятствием для развития рынка является высокий первоначальный взнос – до 50 процентов. И все же Басаргин отметил положительные изменения в ипотечных программах банков, в том числе снижение ставок.

«Поваренная книга» АИЖК

Между тем еще в июне гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Семеняка прогнозировал, что восстановление ипотечного рынка с помощью господдержки произойдет уже в 2010 году. По его словам, в будущем году объем выданных кредитов вернется к уровню 2008 года (650 миллиардов рублей). Однако же недавно АИЖК изменило прогноз, заявив, что объем выданных в стране ипотечных кредитов вернется на докризисный уровень не раньше 2011–2012 годов. Прогноз озвучил заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. Тенденция третьего квартала, сообщил он, показала, что с одной стороны снижаются ставки и повышается доступность ипотеки, а с другой – граждане приобретают большую уверенность в том, что они действительно готовы приобрести жилье и обслуживать ипотечный кредит, поэтому «рынок раскачивается».

«То есть банки выдают ипотечных кредитов пока меньше, чем граждане их гасят, – пояснил он и добавил: – Но мы надеемся, что тенденция падения переломилась».

Как отметил Семенюк, если на пике выдачи ипотечных кредитов (конец 2007 – начало 2008 года) ипотека финансировала около 18% всех сделок на рынке жилья, а в отдельных регионах – даже больше, то на сегодня эта доля упала до 13%.

АИЖК никак не обвинишь в пассивности. Оно демонстрирует небывалую активность в поиске и воплощении в жизнь все новых способов оживления рынка ипотеки. Например, в отчете за III квартал оно сообщило, что разрабатывает новый продукт с плавающей процентной ставкой, привязанной к ставке ЦБ.

По данным ЦБ на 1 октября, средневзвешенная ставка рублевой ипотеки – 12,7% годовых, а по кредитам, выданным с начала 2009 года – 14,6%. Директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Константин Ярославцев объясняет, что ставка по этому кредиту будет равна ставке ЦБ плюс 0–2,5% в зависимости от параметров кредита. Сегодня по пилотному проекту с банком «Жилфинанс» заемщики получают кредиты по ставке 9,5–11,5%, сколь скоро АИЖК их рефинансирует. По завершении пилотного проекта (в I–II кварталах 2010 года) АИЖК оценит перспективы кредита на рынке.

АИЖК установило ограничения на максимальный и минимальный размер ставки, что защитит и заемщика в случае резкого роста ставки ЦБ, и кредитора – в случае резкого ее снижения, говорит Ярославцев: нижний порог ставки ограничен 5% годовых, верхний – 20%. Пересмотр ставки возможен не чаще раза в год. Банки или компании, обслуживающие АИЖК, должны будут раз в год доводить до сведения заемщиков новые графики платежей, говорится в документах агентства, срок кредита – не более 20 лет.

«Мы будем чуть жестче подходить к оценке заемщиков: кредиты станут выдаваться только на квартиры лицам, работающим по найму, ежемесячный платеж которых на дату получения кредита не превысит 35% дохода (по кредитам с фиксированной ставкой – 45%), – рассказывает Ярославцев. – Даже если ставка вырастет до 20%, платеж заемщика составит максимум 60% дохода. В начале года АИЖК исследовало спрос на продукт, 8% респондентов проявляли интерес к нему, сообщил Ярославцев.

Продукт интересен и кредиторам (в нем снижен процентный риск), и заемщикам, пока ставка ЦБ снижается, считает Ярославцев.

Тяжелая артиллерия

Но самым важным основанием для оптимизма руководителей АИЖК, конечно, является готовность высших руководителей государства идти навстречу. Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин как раз и заявил о необходимости предпринять меры для снижения ставки по ипотеке до 10–11 процентов. Тогда, по его словам, ипотека станет доступна для широкого круга граждан. При этом премьер-министр подчеркнул, что уже принятые правительством шаги по поддержке рынка уже дали результат: банки уменьшают первоначальноый взнос и процентные ставки.

Напомним, еще в конце августа президент России Дмитрий Медведев прогнозировал, что рынок ипотеки вернется на докризисный уровень через два-три года. При этом глава государства сказал, что даже возврат к докризисным ставкам недостаточен для развития рынка ипотеки. По его мнению, приемлемой является ставка в размере 6–7 процентов годовых.

Снижение ипотечных ставок до 10–11% в год реально, если одновременно с этим руководители государства поставят задачу снизить инфляцию до уровня 5–6%, полагает директор Банковского института высшей школы экономики Василий Солодков. «Но это уже зависит не от банковского сектора, а от работы правительства», – добавил он. Обозначенное экспертом соотношение вряд ли будет достигнуто в следующем году. В федеральном бюджете на 2010 год предусмотрена инфляция на уровне 9–10%, такой же ориентир заложен в основных направлениях денежно-кредитной политики, разработанных ЦБ РФ.

В настоящее время ипотечные ставки снижаются, но не резко, отмечают эксперты. По их мнению, причина в том, что риски для банков по-прежнему высоки, а кредитные деньги дороги.

Банки могут значительно снизить ставки по ипотеке, если у них появятся длинные дешевые деньги, указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Но взять такие ресурсы им негде: кредитоваться за рубежом по понятным причинам сейчас не удается, ставка по депозитам – 12–14%.

Владимир Симонов