Сюрприз с начинкой

Сюрприз с начинкой

Представим ситуацию. Пришел заемщик в банк за выгодным, с его точки зрения, ипотечным кредитом. Побеседовал с кредитным менеджером, который пообещал (в случае одобрения кандидатуры) очень невысокую процентную ставку. Заемщик обрадовался, но тут ему позвонил знакомый, который уже воспользовался кредитом в этом банке, и посоветовал поинтересоваться эффективной процентной ставкой.

Оказалось, что если навскидку просчитать все затраты на оформление и обслуживание кредита, то эффективная ставка в этом банке на 4-5% выше, чем обещанная кредитная. Наш заемщик задумался, нужен ли ему столь дорогой кредит, и принялся обзванивать другие банки, интересуясь размерами загадочной эффективной процентной ставки. Нашел банк, где эффективная ставка по ипотеке отличается от процентной примерно на 2%.

Включая все затраты

«Эффективная процентная ставка – это расчетная процентная ставка, включающая в себя помимо номинальной процентной ставки по кредиту также затраты на обслуживание кредита, – рассказывает эксперт Татьяна Микеева. – К последним относятся комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу и сопровождение кредита, за открытие и ведение счета. Кроме того, в формулу для расчета эффективной процентной ставки включаются вытекающие из условий кредитного договора платежи в пользу третьих лиц. Это могут быть: оплата услуг нотариуса, государственной регистрации и оценка передаваемого в залог имущества, страховой взнос».

Проще говоря, эффективная ставка по кредиту должна включать все расходы заемщика по этому кредиту. Существует формула:

Эффективная ставка = Процентная ставка, декларируемая банком (% годовых), + ВСЕ процентные и фиксированные (рублевые, долларовые, в иных валютах) комиссии.

Заемщик заемщику – рознь

Существуют ли нормы, границы приемлемых и неприемлемых эффективных ставок с точки зрения одного и того же заемщика? На сколько обычно эффективная ставка должна отличаться от процентной по кредиту?

По мнению Татьяны Микеевой, в среднем эффективная процентная ставка от процентной отличается на 4-5 пунктов, т.к. эффективная процентная ставка – это итоговая стоимость кредита, выраженная в процентах. Когда человек обращается в банк, конечно же, никто переплачивать за пользование кредитом не хочет, но обращает внимание, как правило, только на процентную ставку, называемую банком, и тем совершает большую ошибку. Потому что процентная ставка, декларируемая банками, отличается от той, которую заемщик фактически выплачивает банку. Во многих банках существуют дополнительные комиссии, которые банки не включают в озвучиваемую ставку.

Но даже в одном и том же банке эффективная ставка по кредиту, выдаваемая разным людям, может сильно отличаться. И зависит это, в основном, от размеров страховки.

Например, при всех остальных равных условиях: уровне дохода, первоначальном взносе и т.д., за кредитом обращаются молодой человек тридцати лет и мужчина, которому за пятьдесят. У молодого человека будет минимальный процент по страховке. Как правило, он не превысит 1% от размера кредита. У человека, которому за 50, страховой процент будет значительно выше. Для таких заемщиков иногда размер страховки достигает от 2,5 до 5% от остатка ссудной задолженности. Плюс заемщик «в возрасте» в обязательном порядке должен пройти медкомиссию. Естественно, платно. Вот и получается, что в одном и том же банке у двух разных заемщиков весьма отличающиеся эффективные ставки по кредитам.

И мне посчитайте!

Обращаясь за ипотечным кредитом, знают ли заемщики о существовании эффективной ставки? Можно ли ее подсчитать сразу, при получении кредита? Сумеет ли заемщик самостоятельно прикинуть, какими будут расходы на ипотеку помимо объявленной процентной ставки?

«Заемщику рассчитать эффективную ставку самостоятельно и сразу – сложно, так как он не может точно подсчитать предполагаемых затрат, – считает Татьяна Микеева. – Можно лишь прикинуть приблизительно».

Так как банки достаточно редко на своих сайтах размещают формулы расчета, с просьбой рассчитать эффективную ставку заемщики обращаются к кредитному брокеру. Наиболее распространен опыт, когда клиенту озвучивают размер эффективной ставки только лишь на личной консультации с кредитным менеджером в банке. А чаще всего о размере эффективной ставки он узнает непосредственно перед получением кредита.

На величину эффективной процентной ставки влияют: дата выдачи денег, срок и сумма кредита, размер процентов и дополнительные расходы за пользование средствами банка.

Эффективная ставка не зависит от того, каким способом: аннуитетно или дифференцированно погашается кредит.

Так ли необходимо знать?

Неоходимо ли вообще заемщику знать об эффективной процентной ставке по кредиту?

Ипотечные брокеры считают, что, с одной стороны, клиент сначала обращает внимание на размер ежемесячных платежей и на общую сумму переплаты за весь срок кредитования. С другой стороны, с помощью эффективной ставки можно объективно сравнить выгодность того или иного кредита. Эффективная ставка используется для сравнения кредитных программ, предлагаемых разными банками, и помогает заемщику лучше сориентироваться в большом обилии кредитных предложений. Т.е. это единый знаменатель, позволяющий сравнивать кредитные программы.

Поэтому каждый конкретный заемщик может пройтись по банкам и оценить реальную стоимость кредита. Чем ниже эффективная процентная ставка, тем выгоднее ссуда.

Наталья Агафонова