Кто в лес, кто по дрова

Кто в лес, кто по дрова

О том, какие факторы влияют на цены и чудесное превращение коттеджных поселков «в элиту», мы уже писали («С «VIPом» на жительство» №10 от 13 марта 2008 г.) Тема, однако, как оказалось, далеко не исчерпана. Возник соблазн ее продолжить.

Все понятно: локейшн!

Никто не станет спорить, что от наличия средств в кошельке зависит не только размер дома и приусадебного участка, но и... вид из окна. А также наличие удобной подъездной дороги, парковой зоны, речного берега или же удивительной красоты пруда. И наоборот, покупателю предложат весомую скидку, если хоромы приткнулись к проезжей дороге, оказались по соседству со спортивной площадкой, где круглосуточно вместо пения птиц – крики болельщиков.

«Стоимость загородного «квадрата» зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от такого понятия как «локейшн» – расположения дома внутри поселка, – подтверждает Жанна Потапкина, директор по продажам одной из компаний. – Ведь от наличия природных и видовых характеристик можно как повышать, так и понижать цену на домовладение. Для этого при зонировании поселка всегда выделяются ценовые зоны. Однозначно, что владения, расположенные у въездов, стоят дешевле, чем дома в центре поселка, не говоря уже о тихих окраинах».

В цену загородного объекта закладывается архитектурная стилистика, имя «зодчего», качество материалов, из которых построено здание, оснащение его не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. «Давно прошли те времена, когда девелоперы продавали участки по одной цене, – рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний по недвижимости. – Когда-то и генпланы составлялись под усредненного покупателя, и главная дорога прокладывалась не внутри поселка, а по опушке леса, вместо того, чтобы на лесных участках строить дома и взимать за сосновое или березовое соседство дополнительную наценку».

Но с ростом конкуренции девелоперы, наоборот, стали самостоятельно создавать видовые характеристики, обогащать поселки рукотворными озерами и лесными деревьями.

Как угодить всем сестрам?

Сделать все участки максимально привлекательными задача довольно сложная. Хотя и на российском рынке сложились некоторые правила. Например, теперь архитекторы оставляют больше места в поселке под приватные зоны и удаляют от жилого массива спортивные и общественные объекты – источники повышенного шума.

Появляются и другие «изюминки», способные повлиять на увеличение цены. Стало модным прокладывать бульвары, обзаводиться реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными «примочками». Дом в низине – одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда поселок виден как на ладони, - другая. А если за забором еще и водоем с лесом – третья и, естественно, самая высокая. Есть и другие специфические маркетинговые ходы. Например, в одном случае – ориентация на покупателя молодого или среднего возраста, в другом – на пожилого. На коттеджи, по расчетам создателей, должен «клюнуть» клиент сугубо обеспеченный и семейный. Хотя, по мнению Игоря Лебедева, эксперта одной из крупных компаний, времена меняются, и водить за нос покупателя становится все труднее: «Предложений на рынке теперь с избытком, и они стали разнообразнее. Клиент имеет возможность выбирать объект по своему вкусу и стилю жизни, что, соответственно, заставляет девелоперов грамотно позиционировать свой продукт».

С грамотностью в позиционировании соглашается и Тимур Сайфутдинов, генеральный директор одной из компаний по недвижимости: «Если выставляются на продажу несколько домов в клубном поселке, то в таком случае ценовой сложности не возникает. Ведь все участки имеют одинаковую привлекательность, и цена на домовладение будет выводиться только из размера приобретаемой земли и площади дома. Другое дело – покупка коттеджа в крупном поселке. Например, для Пестово пришлось разрабатывать специальный прайс-лист и систему коэффициентов. Там 430 участков, и у каждого свои преимущества и недостатки. В итоге земля пятой категории оказалась дороже первой почти в два раза».

Про золотое сечение

Любому покупателю загородного дома лучше всего заранее определиться с размерами строения и земельного участка. Хотя, как в свое время говорил Марк Твен: «Господа, покупайте землю, ее сейчас не производят».

«На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых размер участка играет второстепенную роль, – говорит Петр Кирилловский, директор по маркетингу одного из поселков. – Для одних куда важнее размеры самого дома. Для других – местоположение поселка, его престижность. Для третьих – накрученная инфраструктура. Для четвертых – низкая цена. Для пятых – близкое расположение к МКАД. Вот на таких и рассчитаны дома со скромными земельными участками. Специалистам служб пиара и рекламы остается только доказать клиенту, что именно это ему и нужно».

Тем не менее, когда на небольшом участке выстраивается огромный дом, такое предложение стоит дешевле, чем сбалансированный по площадям проект. Да и ликвидность большого дома на маленьком участке куда ниже.

Так и задаются «правила хорошего тона». Оптимальными считаются пропорции, когда дом площадью до 200 кв. м устанавливается на 10–12 сотках. На 15–20 – органично впишется коттедж размером в 350–400 кв. м, а дома 500–600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших количествах земли цена и ликвидность жилья, в случае его продажи, окажутся довольно низкими.

Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся небесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350–400 кв. м., причем с цокольным этажом и мансардой, красиво и органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А бывало и так, что строение подобных размеров «усаживалось» на 25 сотках. Домовладение вдруг принимало вид чрезмерной загруженности и задерживалось на торгах довольно долгое время.

Хитрый ход

Есть один испытанный и эффективный способ продать домовладение дороже. Застройщик берет в руки генеральный план участка и видит, что есть просто поле, а есть территории, которые находятся в сказочной роще или на песчаном берегу водоема. Тогда и приходит понимание, что спрос на лесные и прибрежные наделы будет ажиотажным, даже если цены процентов на 30–40 превысят те, по которым распродаются остальные участки. В таких случаях в генеральный план и вносится существенная поправка: комфортная территория объявляется VIP-зоной.

Многие эксперты считают, что создание зон для привилегированных клиентов – обыкновенный маркетинговый ход, с помощью которого привлекается внимание покупателей не просто к определенному объекту, а к поселку в целом. Помимо всех прочих достоинств, как шутят многие эксперты, появление VIP-зоны дает возможность продавцам лишний раз не пускаться в рассуждения, почему в одном и том же поселке цена на землю может разниться в два, а то и в три раза. В то же время, создание VIP-зоны – это прекрасная возможность объяснить придирчивым экспертам, почему в поселке бизнес-класса появляются предложения по цене класса de lux.

Сергей Снеговской