Поминки по квартире

Поминки по квартире

На сороковой день помянуть Никанора Петровича собрались только свои. Когда основательно пригубили, начали, как водится, «разговаривать разговоры». Затронута была и животрепещущая тема оставшейся после покойного квартиры.

Сложно, но можно

– Ну, оформил? – поинтересовался Николай у брата Павла.

– Еле успел. Отец плох уже был, пришлось вызывать на дом нотариуса – доверенность делать...

И тут он вдруг изменился в лице. Хмель словно слетел.

– Слушай, а ведь квартира-то в подвешенном состоянии! Закрутился, забыл доверенность сдать.

– Ну, ты, брат, даешь. Тебе приплыло добро, а ты резину тянул.

В разговор братьев вмешался дальний родственник по материнской линии. Они и знали-то о нем всего ничего: зовут Роман, с ними общался мало, но еще на похоронах просил, чтобы его обязательно пригласили и на девять дней, и на сорок. Николай, с которым они подружились еще на поминках, не забыл о просьбе Романа.

– Что за беда, братцы-кролики? – спросил он, а выслушав историю с квартирой, только покачал головой: – Да, дело сложное. Но не безнадежное. Правда, оно потребует некоторых материальных вложений.

– За вложениями дело не станет. Говори. Не томи, – Павел был весь в напряжении.

И Роман сообщил, что у него есть маклер. Редкой души человек и редкий спец. Но нашлись завистники, «подставили», и недавно его попросили из очень солидной компании. Вот и работает теперь самостоятельно. Но у него везде связи, везде все схвачено.

– Действие доверенности-то еще не истекло? – поинтересовался под конец Роман.

– Нет, конечно, – утвердительно кивнул головой Павел.

– Ну и отлично. Завтра же тебя с ним познакомлю. А сейчас наливай, помянем дедушку.

Гонорар в треть квартиры

Через день Павел встретился с маклером в ресторане (Роман объяснил, что серьезные разговоры ведут только в таких заведениях, иначе, мол, тебя не поймут). Что делать, пришлось раскошелиться. Роман тоже отужинал за компанию, после чего отбыл по своим делам. А Михаил Захарович, так звали спеца, вальяжно закурив сигарету, кивнул Павлу:

– Ну, рассказывайте, что там у вас стряслось. Роман сказал, просто катастрофа какая-то...

Павел описал ситуацию.

– Недавно умер отец. А так как в последнее время он часто болел, то ухаживал за ним мой сын. Сначала дед хотел написать завещание на внука, но потом передумал и решил квартиру ему подарить. Дескать, так надежнее и дешевле. Ходил он уже плохо, поэтому нотариуса пригласили домой, который и оформил на мое имя доверенность. Я от имени отца должен был ходить по инстанциям и оформлять бумаги. Прошел нотариуса, который составил договор дарения, и отправился, чтобы сдать его на регистрацию. Но там была очередь. Может, и отстоял бы, но тут позвонил сын и сказал: деду совсем плохо, приезжай. Я бросил все и поспешил домой. Тем более что в очереди успокоили: сдать можно в любой момент, хоть через месяц, хоть через два.

– Так-так, – прихлопывал ладошкой по столу маклер. – Все правильно. Если за вами не стоит покупатель, то можно и не спешить. Продолжайте, продолжайте.

– Отцу вскоре стало совсем плохо, лег в больницу. Там через неделю и умер.

– И значит, вы хотите, чтобы я помог вам сейчас зарегистрировать дарственную? – Михаил Захарович одарил Павла долгим внимательным взглядом. – Сделать это, конечно, можно, но сия операция недешево стоит – все же подсудное дело. Отец умер, действие доверенности завершилось, и вы сами уже не можете ничего с ней сделать.

Услышав про подсудность, Павел вздрогнул.

– А нельзя как-то задним числом оформить, ведь прошло-то всего ничего?

– Нет, задним не получится, – пробурчал спец и задумался. А потом неожиданно выпалил: – А давай твою квартиру продадим? Это я устроить могу. Делаешь на меня доверенность, и я все довожу до нужной кондиции. Претендентов же на квартиру нет?

Павел подумал немного и отрицательно помотал головой.

– Ну и хорошо, – продолжал Михаил Захарович. – У меня как раз есть на примете клиент. Если все сложится, то...

– А где же будет жить мой сын?

– Как где? С тобой, – Михаил Захарович недоуменно посмотрел на собеседника. – Но если не хочешь, не продавай. Жди срок и оформляй наследство. Правда, его придется делить с Николаем. Кроме того, могут неожиданно возникнуть какие-нибудь бывшие жены-инвалиды, которые тоже захотят получить часть квартиры. Так что ее все равно придется продавать и делить деньги.

Это Павла никак не устраивало. И хотя Николай вроде бы не претендует на квартиру (он и его дети обеспечены жильем), как поведет себя брат, когда узнает о наследстве, известно одному Богу. И Павел решил остановиться на варианте маклера.

– А если хочешь, чтобы у сына было жилье, давай купим ему комнату на окраине, – Михаил Захарович похлопал обескураженного Павла по плечу.

– Может, получится плохонькая отдельная?

– Не получится, – отрезал маклер. – Кто же за копейки будет возиться с проблемной квартирой и брать на себя риск? Никто! Так что четверть квартиры, а может, и треть уйдет на гонорары.

На том и расстались.

Получив доверенность, маклер развил бурную деятельность. Сделал в квартире косметический ремонт, и жилище заиграло. От клиентов не было отбоя. Вскоре нашлась и комната для сына Павла.

Защелкнули «браслеты»

– До меня дошли слухи, что ты квартиру продаешь, – в проеме двери возник Николай. – А говорил, для сына это все, для Аркашки. Нехорошо так поступать, брат.

– Да ты проходи, что в дверях встал, – засуетился Павел.

Замечание брата было неприятно, но на его претензии он мог ответить своими. Где он был, когда отец болел? Вместо того чтобы помогать ему, пришел и стал просить денег. И когда тот не дал, Николай, хлопнув дверью, удалился – до похорон.

– Хотя у нас с отцом в последнее время были сложные отношения, но ты уж не забудь поделиться с братом. Все же родная кровь, – зло усмехнулся Николай.

– Понимаешь, тут не все просто. Я комнату сыну покупаю, а на дооформление маклер требует деньги. И много денег, а их у меня нет.

Ушел Николай от Павла ни с чем. Обозвал брата жмотом, хлопнул дверью и отправился шантажировать маклера тем, что тот провел «грязную» сделку и присвоил себе часть денег, которые по идее должны принадлежать ему, Николаю.

– Мне плевать на твои домыслы, – отфутболил его маклер. – Подавай в суд. Денег все равно не отдам. И потом, кто скажет, сколько я получил? А просроченная доверенность... Так я скажу, что ничего не знал – твой брат ввел меня в заблуждение. А что нотариус не проверил, так это его проблемы. Иди и шантажируй его.

Шантажировать нотариуса Николай не рискнул, а пошел к новым хозяевам квартиры. Ими оказалась молодая семья с маленьким ребенком. Когда они узнали историю своего жилища, побледнели. Потом сказали, что таких денег сейчас у них нет. Человек, который может им их дать, находится в командировке, но скоро приедет. Так что, мол, через неделю все устроится.

Потом стали просить, чтобы Николай немного скинул. Он и скинул: лучше получить меньше, чем не получить ничего. Если подать в суд, который прищучит и братца, и маклера, то какой прок? Едва ли суд выселит добропорядочных покупателей. Поэтому и согласился на ту сумму, которую ему могли дать.

А когда спустя три дня пришел за деньгами, на его руках защелкнулись наручники – вымогателя задержала милиция. Новые хозяева, хотя и понимали, что купили не очень «чистую» квартиру, рассудили правильно: едва ли суд выселит их с малым ребенком, поэтому решили не платить.

Комментарий

Эльвира Дейнека, главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

– Ошибка Павла заключалась в том, что он обратился к частному маклеру и последовал его совету. Хотя маклер сказал Павлу правду, дело это подсудное: действие доверенности прекращается сразу после смерти гражданина, выдавшего ее (ст. 188 ГК РФ). Отсюда и все действия, которые совершал Павел после смерти отца, были уже противозаконными.

Сделка с имуществом (в данном случае – квартирой) обязательно подлежит госрегистрации, поскольку право собственности у приобретателя возникает лишь с этого момента (ст. 223 ГК РФ). А потому подписанный, но не зарегистрированный договор дарения не влечет за собой перехода права собственности на имя одаряемого. Из чего следует: собственником квартиры сын Павла не стал.

Договор дарения можно было подать на регистрацию в любое время – закон не ограничивает нас в сроках. Но риски, как видно из описанной истории, налицо. В случае смерти продавца до подачи договора на госрегистрацию квартира становится наследуемым имуществом.

Таким образом, права на него возникают не у одаряемого (сына Павла), а у наследников – Павла и Николая в равных долях. Причем для закона не важно, кто из них осуществлял уход за отцом, а кто нет. Если отец не оставил завещания, то братья – равные наследники.

Была похожая ситуация и в моей практике. Наш клиент выбрал квартиру. При изучении документов открылась следующая картина. Раньше в ней жила бабушка, которая оформила сыну доверенность на продажу квартиры. А тот в свою очередь заключил договор купли-продажи со своей дочерью. Доверенность была выдана в ноябре 2006-го. Договор купли-продажи подписан в декабре того же года, а вот на регистрацию его сдали только в июне 2007-го...

Поскольку сделка была совершена между родственниками, это не показалось особенно странным. Но в ходе дальнейшего изучения документов выяснилось, что бабушка-продавец умерла еще в январе 2007-го, что и было позже подтверждено свидетельством о смерти. Таким образом, договор родственниками был сдан на государственную регистрацию по недействительной доверенности. И вот кто-то мог купить такую квартиру, а через некоторое время объявились бы еще наследники (а такое бывает). И что тогда? Одна головная боль.

Поэтому покупателям надо быть крайне внимательными и доверять проведение сделок только профессионалам. Обратись Павел в серьезное агентство, ему бы не дали совершить такую ошибку, а убедили бы оформить все как следует.

Считаю, что такую квартиру покупать ни в коем случае нельзя. И хотя выселить семью с маленьким ребенком действительно сложно, не думаю, что судебные тяжбы, которые длятся порой годами, будут приятны человеку, который приобрел «не совсем чистую» квартиру.

Вениамин Вылегжанин