Ипотека для небогатых – это для кого?

Ипотека для небогатых – это для кого?

На минувшей неделе Дмитрий Медведев провел выездное заседание Общественного комитета сторонников и регионального актива партии «Единая Россия», посвященное вопросам жилищного обеспечения и проблемам в сфере ЖКХ. В ходе обсуждения темы был озвучен ряд новых инициатив, призванных снизить остроту жилищной проблемы.

Инструменты есть, а жилья не хватает

Во вступительном слове Дмитрий Медведев после довольно длительного затишья кратко прокомментировал реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Вот что Президент сказал по этому поводу: «Я считаю, что этот проект получился, несмотря на то что, конечно, он не внес каких-то радикальных изменений, но самое главное, что он сделал (я просто могу судить, потому что именно тогда начал этим заниматься в правительстве), этот проект создал инструменты для решения жилищной проблемы, причем современные инструменты. Непросто, когда государство всех одаряет жильем, раздает это жилье, это сейчас, к сожалению, не работает или почти не работает, только в определенных ситуациях мы вынуждены напрямую покупать жилье, но он создал инструменты».

Инструменты и институты развития действительно появились. Пожалуй, наиболее эффективным из них сейчас проявляет себя Агентство по жилищному ипотечному кредитованию. В немалой степени благодаря его усилиям ипотека развивается сейчас семимильными шагами. Объемы финансирования повышаются в разы, существенно уменьшилась процентная ставка по кредиту (она уже стала ниже докризисного уровня), доля ипотечных покупок на рынке зримо растет.

Все более активно заявляет о себе Фонд содействия развитию жилищного строительства. Он не только вводит в оборот новые земельные участки под строительство, но и способствует их обеспечению инфраструктурой, проектной документацией, а с недавних пор занялся организацией жилищно-строительных кооперативов на своих участках.

Фонд содействия реформированию ЖКХ в последнее время оказался в некоторой информационной тени, но он тоже жив и здоров, ремонт жилья с его помощью продолжается, равно как и расселение граждан из ветхих и аварийных домов.

И все же гражданам в конечном счете нужны не инструменты, а жилье. Инструменты – это только способ, а нужен материализованный результат в виде крыши над головой. А вот с ней крайне напряженно. Крыш физически не хватает. По данным Росстата последние пять лет объем жилищного строительства безуспешно колеблется в пределах от 59 млн кв. м до 64 млн кв. м в год. Это крайне мало, надо строить в два с половиной раза больше. Такая задача поставлена на 2020 год, но пока прогресса в этом направлении не заметно. И судя по имеющемуся заделу, ближайшие год-два ситуация существенно не улучшится. При всей развитости ипотеки жилье не может стать доступным, если его в натуре нет в достаточном количестве. Когда справедливо учат, что человеку надо дать не рыбу, а удочку, чтобы сделать его сытым, то это работает только в случае, если в соседнем пруду все же есть рыба.

К сожалению, осталось непонятным, что планируется сделать для изменения ситуации со строительством в существенно лучшую сторону. Все обсуждение темы на заседании свелось к вопросам кредитования, субсидирования, выделения льгот, предоставления гарантий, то есть повышения спроса на жилье. Внимательное знакомство со стенограммой не позволило найти ни одной инициативы, направленной на повышение предложения жилья, на кардинальное увеличение объема строительства. А без этого жилье ничуть не станет доступнее.

Кстати, никто не пытался скрыть, что мероприятие носило на себе предвыборный отпечаток, и пару раз на заседании разговор заходил о методах ведения агитационной работы политических партий и поддержки ими тех или иных проектов. Так вот, справедливости ради надо отметить, что в ходе текущих дебатов не только «Единая Россия», но и все другие партии охотно и наперебой говорят о мерах социальной помощи в жилищной сфере (о тех же субсидиях, льготах, ипотеке), а вот как увеличить в разы объем жилищного строительства, остается темой умолчания. Такое впечатление, что все старательно ее избегают. Не исключено, что не имеют ответа.

Ипотека под куполом цирка

Пожалуй, наибольшее внимание СМИ привлекло предложение Дмитрия Медведева о специальной ипотеке для малообеспеченных слоев населения: «У нас есть категории людей, которым, в общем, нужно помогать и которые вправе рассчитывать на внимание государства. Это представители очень важных для государства профессий, которые, к сожалению, не имеют высоких доходов, это бюджетники – прежде всего, врачи, учителя, инженеры, кстати, те же, которые далеко не всегда большие деньги могут заработать. Для них должен быть разработан специальный ипотечный продукт, потому что они не имеют достаточных средств для того, чтобы воспользоваться стандартной ипотекой, с пониженным паевым взносом и невысокой процентной ставкой… Регионы должны в таком случае наладить возможность выдавать таким гражданам субсидии на приобретение жилья. Это можно сделать и в рамках действующих ФЦП и, соответственно, скорректировать существующие механизмы. Вот такой ипотечный новый продукт, я считаю, создать нужно».

Внешне предложение Президента выглядит эффективным, простым и даже очевидным. Однако у человека, знакомого с проблемой, оно вызывает массу вопросов относительно его реализации, в том числе чисто технических. Поясню.

Начнем с того, что новый Жилищный кодекс, который сравнительно скуп в социальном плане по сравнению со своим предшественником, все же предусматривает для малоимущих граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставление бесплатного жилья. Очевидно, что Дмитрий Медведев не имел в виду ухудшить положение этой категории граждан путем замены бесплатного жилья пусть на льготную, но покупку. Видимо, льготная ипотека все же подразумевается для не столь малоимущих граждан, и перед которыми жилищная проблема стоит менее остро. Тем не менее речь идет об оказании людям мер финансовой поддержки. Поэтому потребуется четко и однозначно указать целевую аудиторию, прежде всего, установить строго выверенные пределы материальной обеспеченности семей, которым будет оказана такая помощь.

Эти пределы должны быть ограничены как сверху, так и снизу. Сверху – потому что более обеспеченные семьи должны пользоваться ипотекой на общих основаниях. Снизу – потому что семья все-таки должна многие годы делать ежемесячные платежи по кредиту, и для малоимущих семей многократно возрастает риск неплатежей. Тут можно по неосторожности всю финансовую систему страны разрушить, во всяком случае, так начинался последний кризис в США. К примеру, в Москве малоимущим гражданам, вставшим на очередь по новому ЖК, вообще отказано в праве участвовать в возмездных льготных жилищных программах, поскольку абсолютно логично считается, что у данной категории на это просто нет денег. При этом критерии должны быть едиными и формироваться на федеральном уровне, поскольку сама инициатива исходит с федерального уровня, да и последствия ошибок могут быть крайне тяжелыми. А как их (критерии) установить, если уровень доходов по регионам и стоимость жилья отличаются в разы, а критерий малой имущественной обеспеченности каждый субъект Федерации определял для себя сам?

Однако допустим, что первое техническое препятствие успешно преодолено. Тогда возникает вторая проблема. Специалисты уже давно сошлись во мнении, что для покупателей критична не ставка по кредиту, а размер ежемесячного платежа, который в первую очередь определяется стоимостью жилья. Цены же на рынке сегодня такие, что малообеспеченные граждане не могут близко подойти к ипотеке даже с нулевой ставкой по кредиту. Под занавес заседания гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман рассказал об опыте организации ЖСК «Каинская заимка» для молодых ученых Новосибрска. Там пайщикам были предоставлены все возможные льготы, обеспечены минимальная себестоимость строительства, специально модифицированная ипотека, и все равно у людей не хватает денег на ежемесячные платежи. Недостающие средства пайщикам Фонд был вынужден выделить из своих денег.

По всей видимости, Дмитрий Медведев в курсе проблемы, поэтому и сказал о необходимости дополнительно к ипотеке за счет регионов выдавать еще и субсидии на приобретение жилья. Только считал ли кто-нибудь, сколько понадобится на это денег? Александр Браверман уточнил, что каждому пайщику (кандидату наук, между прочим) в «Каинской заимке» ежемесячно надо выделять по 9,8 тыс. рублей в качестве материальной помощи. В пересчете на год это уже 120 тыс. рублей, и так десять лет. Программа «Материнского капитала» меркнет по сравнению с такими затратами. Откуда регионы дополнительно возьмут столько денег, если в подавляющем большинстве из них официальная очередь на жилье для малоимущих стоит на месте, словно врытая в землю, из-за недостатка средств?

И пусть даже в отдельных успешных регионах найдут деньги на субсидии для льготной ипотеки. Но хорошо известно, что за счет процентов ипотечный заемщик в итоге вместо одной квартиры оплачивает две. В данном случае половину, то есть одну квартиру, ему оплатит государство. Так может быть этим и ограничиться, и тогда не надо вообще никакой ипотеки? (Шутка).

Как показывает опыт «Каинской заимки», реализация подобного рода проектов по своей сложности сродни хождению по канату под куполом цирка без шеста-балансира. Сложнейшая эквилибристика. Впрочем, президентские инициативы, как правило, не залеживаются «под сукном», и можно надеяться, что очень скоро мы увидим, что же конкретно имел в виду Дмитрий Медведев.

Консервация «недоремонта»

В разделе коммунального хозяйства к числу наиболее значимых можно отнести предложение об очередном продлении срока деятельности Фонда ЖКХ, теперь с 2013 до 2015 года. По этому поводу Дмитрий Медведев сказал: «Еще одна тема – это переселение из аварийного жилья. Решение этой задачи было главной темой Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, здесь тоже такая ситуация. Я, куда бы ни приезжал, обычно встречаюсь с руководителем субъекта Федерации, и они мне все говорят, все губернаторы: «Вы знаете, это хорошо работающий инструмент». Я, во-первых, рад, что мы, что называется, попали в цель…

И связанная с этим тема – это капитальный ремонт домов. До создания фонда, мы знаем, этот ремонт в целой части регионов по отдельным категориям домов не проводился десятилетиями, сейчас ситуация значительно улучшилась, и это тоже правда, и нельзя этого не видеть. Я поэтому тоже думаю, что нам бы следовало рассмотреть возможность продлить деятельность Фонда ЖКХ. У меня есть предложение довольно радикальное – я не знаю, сейчас, может быть, кто-нибудь вздрогнет, но я предлагаю продлить его работу до конца 2015 года. И если вы меня поддержите, соответственно, я поручаю правительству проработать эти вопросы и поискать источники его финансирования».

Действительно, в государственном масштабе до учреждения Фонда ЖКХ в части капремонта и расселения ветхого жилья практически ничего не делалось. На этом фоне хоть что-то, сделанное Фондом, лучше, чем вообще ничего. И в этом смысле продление его деятельности можно только приветствовать. Другое дело, где на него взять средства. Принято считать, что исходно Фонд ЖКХ был создан на деньги от реализации «Юкоса» (хотя купюры никто не помечал). Если речь пойдет о том, чтобы раскулачить еще одного проворовавшегося олигарха и таким образом пополнить бюджет Фонда, то большинство избирателей такой шаг, скорее всего, поддержит.

Но даже если деньги для Фонда ЖКХ будут найдены, останется еще одно сомнение, скажем так, психологического характера. Дело в том, что деятельность Фонда обеспечивает решение проблемы капремонта лишь на 10–12%. Слишком запущена была эта проблема ранее. Объем «недоремонта» практически не убывает. Решение проблемы в полном объеме требует принципиально иных подходов. В то же время даже ограниченное функционирование Фонда создает видимость некоторого благополучия и как бы затушевывает наличие серьезнейшей проблемы. В этом смысле решение о продлении работы Фонда означает отложить принятие кардинального решения еще на несколько лет. А терпение труб и стен не бесконечно. Поэтому надо ждать новых решений.

Петр Гарин