Летом станем страной советов?

Летом станем страной советов?

Наш законодатель, сказав «а», не всегда говорит «б». В новой статье 161.1 Жилищного кодекса РФ, посвященной советам многоквартирных домов, этот субъект права определен не очень четко. С одной стороны, совет похож на ТСЖ, только проще устроен. С другой, – не является самостоятельной формой управления, а должен служить вспомогательной структурой для управляющей компании. Давайте разбираться.

Домком, тряхни стариной!

Говорят, что новое – это хорошо забытое старое. Чем были плохи домкомы – общественные структуры, созданные самыми неравнодушными жителями, которые беспокоились о наведении порядка в доме и благоустройстве дворов? Однако домкомам не нашлось места в Жилищном кодексе. Говорить о них в последние годы стали все меньше, хотя кое-где они по-прежнему действуют.

Волею законодателей без представителей интересов жителей осталась масса домов, выбравших управляющие компании. Разве что стихийно созданные в некоторых домах инициативные группы да воины-одиночки пытались бороться с произволом УК, защищать себя, а заодно и соседей...

Шесть лет понадобилось депутатам, чтобы понять – в домах, где нет ТСЖ и ЖСК, должна быть организация, действующая в интересах жителей. Но, вместо того, чтобы узаконить домкомы, придумали новую структуру – совет многоквартирного дома. Собственникам дали год с момента вступления в силу соответствующих поправок в Жилищный кодекс (до 18 июня 2012 года) на организацию советов. Не управятся – подключится административный ресурс.

Казалось бы, все логично. Законодатель наконец-то обратил внимание на то, что в домах с управляющими организациями попросту некому принимать выполненные работы и оказанные услуги. Сама УК является поставщиком этих услуг, поэтому принимать их сама у себя не может. Гражданский кодекс гласит, что оказанная услуга должна быть принята по акту сдачи-приемки, где указывается объем фактически потребленной услуги. Если есть претензии по ее качеству, то должен быть произведен перерасчет и определена окончательная сумма к оплате в текущем месяце. Таким «приемщиком» услуг должен стать совет дома.

К сожалению, законодатель четко не определил, что же такое совет – орган или организация, и в какой организационно-правовой форме его следует создавать. Само название «совет многоквартирного дома» вводит в заблуждение. Он создается не жителями, а собственниками. Значит, интересы жителей не приватизированных квартир по-прежнему будут игнорироваться.

Для защиты общих интересов совет приспособлен еще меньше, чем ТСЖ. Если в товариществе правление имеет больше власти, чем председатель, и может в любой момент его переизбрать, то в совете сам совет имеет чисто декоративные функции (готовить предложения для общего собрания), а все реальные полномочия (подписывать акты приемки работ) принадлежат единолично председателю. К тому же, переизбрать председателя совета может лишь общее собрание собственников. Зная, как сложно его провести, нетрудно понять: председатель станет практически несменяем.

Неудивительно, что УК постараются «помочь» жителям сформировать совет, который будет их же нещадно контролировать. Во-первых, «прикормить» одного человека проще, чем целое ТСЖ. Во-вторых, УК уже никто не обвинит в том, что квартплату они собирают незаконно – без подписания акта о фактическом объеме оказанных услуг.

Что же делать жителям? Ответ прост: не откладывая, самостоятельно организовывать совет в своих домах.

Первые «ласточки»

Очередное занятие нашей Школы управления было посвящено советам многоквартирных домов. На всякий случай ведущие поинтересовались, есть ли в аудитории представители советов. Таких оказалось пятеро. Не густо, но все же! Попросили их поделиться опытом: как создавали совет, с какими трудностями столкнулись, что в планах?

Альбина Терентьева, зам. председателя совета дома № 20 Олимпийской деревни:

– С 2006 года в Олимпийской деревне начали создавать домовые комитеты. Не все из них были активными. Недавно инициативу проявила общественница, решившая без всякой подготовительной работы срочно создать советы на базе недееспособных домовых комитетов, даже не меняя их состав. В связи с этим в домах создалась нездоровая обстановка.

Наш дом – едва ли не единственный в Олимпийской деревне, где жители подошли к созданию совета серьезно. Объявили вотум недоверия бывшему председателю домкома, которая принимала решения единолично. Почти два месяца ушло на подготовку общего собрания. По вечерам ходили по квартирам, разъясняли жителям – для чего нужен совет, что мы хотим сделать. Провели собрание, набрали более 50% голосов.

В совет вошли семь человек, в их числе два кандидата и доктор наук, два военных строителя, инженер. Начали с обследования технического состояния общего имущества, зафиксировали состояние подвала, чердака. Наметили создать четыре профильных комиссии, в том числе – ревизионную.

Главная задача сейчас выстроить отношения с управляющей компанией – филиалом ГУП ЭВАЖД, которая обслуживает наши дома с момента ввода в эксплуатацию. Воюем с нею давно. Домком в 2009 году не согласился подписывать предложенный УК договор управления. Три месяца ушли на разработку нового варианта, в котором были учтены слабые стороны прежней редакции, четко прописан состав общего имущества.

К несчастью, в последнее время руководители компании менялись чуть ли не каждый год. Пришли новые неопытные люди. Получилось так, что не они нам, а мы им помогаем наладить управление домом. Собираемся вести с ними конструктивный диалог, не только требовать все, что полагается по закону, но и помогать.

Я работала в строительстве, поэтому мне легче адаптироваться в сфере ЖКХ. И все равно остается много вопросов. Слабое место – экономический блок, та же смета доходов и расходов. Для того чтобы контролировать исполнение, надо знать, как правильно ее составить. Сейчас она непонятна жителям. Расходы разнесены по 32 позициям, многие важные затраты, такие, как текущий ремонт, искусственно разбросаны по разным статьям. Затраты на управление не обозначены.

Конечно, лучшие советы получатся из крепких, работоспособных домкомов. Люди уже «в теме», их знают в УК и управе.

Вход только для собственников

Татьяна Варская, председатель домкома дома № 4 по ул. Васильевская:

– Без помощи административного ресурса даже столь «неформальную» организацию, как совет, создать сложно. Начать с того, что для проведения голосования понадобится расчет долей на всех собственников в доме. Расчеты нам дал ГКУ ИС, но они некорректные: в списках и покойники, и выбывшие. То есть, даже имея официальную бумагу, будущим домсоветовцам придется обходить все квартиры, перепроверять данные, а заодно рассказывать людям о том, зачем им нужен совет. Это лишь одна из проблем, которые придется решать для того, чтобы провести легитимное голосование.

В нашем районе при управе создана рабочая группа по реформе ЖКХ. Раз в месяц встречаемся с главой управы, обсуждаем проблемы, ищем пути их решения. Последняя встреча как раз была посвящена созданию советов домов в районе. Глава управы поинтересовалась: «Сколько в районе советов? Десять? Это очень мало!». И дала задание ГКУ ИС: «Готовьте план проведения общих собраний и отчитывайтесь, сколько создано».

Конечно же, рабочая группа не могла согласиться с таким подходом. Мы прошли опыт создания «липовых» ТСЖ, теперь стоим на пороге массовой выпечки «липовых» советов. Главе нашей управы мы рекомендовали: сначала органы власти должны провести информационную кампанию, рассказать людям о том, что они обязаны создавать советы в своих домах. Плох закон или хорош, но это делать надо! Не справляется власть – подключается общественность. Члены нашей рабочей группы, например, готовы каждому желающему дать методику по созданию совета, идти в дома с разъяснениями.

Только после того, как власть сделала все от нее зависящее, и, несмотря на это, собственники не пришли, не услышали, проспали, то в эти дома идет ГКУ ИС со всем своим административным ресурсом. Обижаться не на кого!

Может быть, главам управ и других районов стоит собрать активистов и подумать, как действовать, что может общественность, как провести кампанию по выбору советов без нарушения законодательства.

У нас в Пресненском районе сложилась уникальная ситуация: везде ДЕЗ ругают, а наши жители – защищают. Два года назад у ГУП «ДЕЗ» отобрали все дома, передали аффилированной УК. Первое, что начали делать новые управленцы, так это подбирать для себя старших по дому. Только благодаря вмешательству общественности и, в частности, нашей рабочей группы, с боями удалось вернуть в ГУП «ДЕЗ» 46 домов. Общественность доказала свою эффективность.

Советую активным собственникам объединяться, создавать такие же рабочие группы при своих управах, привлекать депутатов муниципальных собраний. Только так можно направить силу административного ресурса в русло интересов жителей.

Суды закаляют

Анатолий Киселев, председатель совета дома 12, корп. 1 по ул. Барышиха:

– Я пять лет в одиночку судился с ГУП «ДЕЗ» района Митино. А все из-за того, что мне отказывались представить внятный отчет, из которого бы я и другие собственники поняли, на что тратятся наши деньги.

Суды выигрывал, но как только дело доходило до исполнения решения, в дирекции менялся руководитель. Отчет за прошедшие годы, начиная с 2007-го, я так и не получил. Даже судебная система вместе с приставами не смогла заставить ДЕЗ выполнить требование Жилищного кодекса.

Тем не менее, новое руководство дирекции проявило готовность к диалогу. Я предложил вместе подготовить договор управления. По всем домам он объемом в пять страниц, по моему дому – 28. Предусмотрели все, даже штрафные санкции. Не ответила дирекция на жалобу в течение десяти дней – платит 2000 рублей (по этому пункту ДЕЗ уже получила 10 000 штрафа), не работает связь с диспетчером – 500 рублей.

Я и раньше предпринимал попытки создать ТСЖ, но сложно это сделать в доме, где половина собственников не живет в своих квартирах. Но совет организовать придется – закон велит, и сроки поджимают.

Создал инициативную группу, управа предоставила помещение для ознакомительного собрания. Народу пришло мало, тем не менее при заочном голосовании мы собрали более 50% голосов. Теперь в доме официально создан совет. Пока он маленький – всего три человека. Но что поделать, если в огромном доме не нашлось больше желающих? О создании совета я официально известил управу, как и о том, что с этого момента «липовые» старшие по подъездам прекращают свои полномочия.

Составил и предложил ДЕЗ помимо договора управления еще один документ – соглашение, суть которого состоит в том, что отныне общаться мы должны по-честному. В ответ директор издала распоряжение, которым обязала подчиненных давать ответы на любое мое обращение в течение семи дней.

Иногда даже начинаю сочувствовать дирекции: чем больше требую информации, тем больше у ее руководства болит голова. Предложил определиться, как будет выглядеть отчет за 2011 год. Информация по расчетам с подрядчиками ведется «чохом» – на все 177 домов, обслуживаемых ДЕЗ. Вычленять затраты на наш дом не стали, но дали распечатку на 800 страниц – ищи, дескать, сам нужные строчки.

Просидел с бумагами два дня, но разобрался. Тут же возникли новые вопросы по отношениям с подрядчиками и специализированными организациями. Узнал, что за дезинфекцию каждый месяц берут деньги, а в доме ее ни разу не было...

Возник вопрос, почему за обслуживание домофона берут по 64 рубля в месяц? Потребовал изменить плату – брать 25 рублей за домофон без трубки, 30 рублей за домофон с трубкой. Надо сказать, что изучение договоров дает немало пищи для размышлений.

Все акты приемки выполненных работ ДЕЗ дает мне на подпись. За первый квартал ни одного не подписал – ничего в доме не сделано.

Понятно, что совет должен не только требовать, но и что-то давать взамен. Я взялся, к примеру, помочь дирекции в заключении договоров с жителями дома, освободив ее сотрудников от беготни по квартирам.

Не ждите, пока все решат за вас!

Герман Ломтев, руководитель общественной организации «Российская жилищная федерация»:

– ТСЖ и ЖСК действуют примерно в 15% многоквартирных домов. Там есть ревизионные комиссии, которые должны проверять деятельность правления. То есть, законодательством предусмотрена возможность контроля со стороны собственников.

Однако в большинстве домов (бывшие муниципальные, которые находятся сейчас под управлением управляющих компаний) нет структуры, которая бы на законном основании контролировала свою компанию. Ситуацию должно было исправить постановление правительства РФ № 731 от 23.09.2010 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Но, как показала практика, жителям от него мало пользы.

Компании быстро научились «раскрываться», ничего не раскрывая. Например, из годовых отчетов понятно лишь, что все деньги израсходованы. А что сделано и по какой цене, да и сделано ли вообще – поди разберись!

В прошлом году в ЖК РФ была внесена новая статья 161.1, согласно которой в течение календарного года с момента вступления поправок в силу (т. е. до 18 июня 2012 года) в каждом таком доме должен быть создан совет. Отмечу, что на создании подобной структуры наша организация настаивала давно, с момента введения в действие Жилищного кодекса. Только называли мы ее по-другому – постоянно действующий президиум общего собрания собственников.

Общие собрания в домах положено проводить каждый год. Значит, кто-то должен их организовывать, подписывать протоколы, представлять их в администрацию, хранить документацию по собранию, следить, чтобы решения собственников выполнялись, взаимодействовать с управляющей компанией и главное – представлять в отношениях с ней интересы жителей.

Шесть лет понадобилось, чтобы увидеть этот пробел в законодательстве, такую структуру придумать и внести, наконец, соответствующие дополнения в Жилищный кодекс. Времени, отведенного собственникам для самостоятельного создания советов, осталось очень мало. Не побеспокоятся сами – за них это сделают чиновники. Им предписано в течение трех месяцев, начиная с 18 июня, провести в домах общие собрания и организовать, если не советы, то ТСЖ. В этом случае нынешним летом по всей стране наштампуют массу фиктивных советов.

Органы власти будут завалены жалобами. Конфликты начнутся и в тех домах, где собственники сами проявят инициативу. Управляющей компании невыгодно, чтобы в совет попали жители, которые будут дотошно принимать у нее работы. Она заинтересована протолкнуть туда своих людей. И в большинстве домов это сработает, поскольку очереди из претендентов на бесплатную должность председателя совета не будет.

Немного теории

Число членов совета определяет общее собрание, но желательно, чтобы в совет вошли представители от каждого подъезда.

Особенностью совета является то, что он нигде не регистрируется, ни перед кем, кроме самих собственников, не отчитывается.

Совет дома обязан исполнять следующие функции:
– обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников МКД;
– выносить на общее собрание вопросы для обсуждения, в том числе касающиеся планирования управлением дома;
– представлять собственникам свои заключения по условиям проектов договоров;
– контролировать выполнение работ и качество предоставляемых коммунальных услуг;
– представлять на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе.

Из числа членов совета собственники на собрании избирают председателя совета. Он имеет право от имени собственников без доверенностей от них:
– вступать в переговоры относительно условий договора управления домом;
– доводить до сведения общего собрания результаты переговоров по условиям договора.

На основании доверенностей, выданных собственниками, председатель может:
– заключать договор управления многоквартирным домом;
– осуществлять контроль над выполнением обязательств по заключенным договорам;
– подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;
– направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;
– выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в доме.

Голосуем очно и заочно

Первым делом собираем инициативную группу – от подъезда по человеку и проводим заседание инициативной группы.

На повестке дня – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета.

Составляем список кандидатов. Итоговый документ – протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов для голосования.

Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой. Составляем реестр (список) всех собственников с указанием площади занимаемых помещений. Размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем собрании не менее чем за 10 дней до даты его проведения.

В объявлении указываем сведения о лицах, по инициативе которых проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится со-брание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.

Важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении (уведомлении). Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили прямо на собрании, то решения, принятые по таким вопросам, будут недействительными, особенно если найдутся недовольные собранием или его решением. Они могут обратиться в жилинспекцию, суд, прокуратуру и отменить из-за этого «пустяка» итоги голосования.

Не забываем, что голосуют только собственники, поэтому каждый пришедший должен подтвердить свое право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.

Голосуем по каждому отдельному вопросу «под протокол». Свою волю выражаем просто: «за», «против», «воздержался». Собрание считается легитимным, если на нем присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство.

Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о проведении общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Если кворум собрать не удается, собрание можно провести в заочной форме.

При этом способе свое решение по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить путем передачи бюллетеня по адресу, указанному в уведомлении. Первые шаги по проведению такого собрания не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.

Инициативная группа принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается его повестка, рассматриваются кандидатуры членов совета и т. д.

Группа должна изготовить уведомления, в которых извещает каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении указывают, кто, зачем и по каким вопросам просит остальных собственников высказать свое решение. Где и как можно ознакомиться с необходимыми материалами и информацией. Куда и до какой даты собственник может сдать свое решение. Затем группа должна изготовить бюллетени для голосования. В таких бюллетенях необходимо предусмотреть графы:
– Ф.И.О., адрес собственника;
– сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение;
– решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Теперь уведомления и бюллетени надо доставить собственнику. Можно отправить заказным письмом, а можно разнести в каждую квартиру и вручить собственнику под роспись.

Если в инициативную группу вошли представители от каждого подъезда, то они смогут без проблем разнести по квартирам уведомления и бюллетени. Вручать документы нужно под роспись.

В течение десяти дней собственники сдают бюллетени по указанному в уведомлениях адресу. Инициативная группа по истечении этого срока подсчитывает результаты голосования. Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования.

В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование и принятое общим собранием решение по каждому вопросу.

Если решение принято, то все собственники, независимо от того, принимали они участие в голосовании или нет, обязаны исполнить решение общего собрания. Совет дома избран, представитель совета вручает управляющей организации пакет документов по голосованию для подтверждения полномочий.

Лилия Позднякова