Бабушка рядышком с бабушкой

Сестра приехала ко мне жить из другого региона (мы обе пожилые и решили старость провести вместе, чтобы поддерживать друг дружку). Но в жилищной конторе ей в «прописке» отказали, потому что, видите ли, у меня всего лишь 1-комнатная квартира да еще и меньше 18 кв. метров. Правы ли они, и что можно сделать?
Серафима Павловна

Если квартира находится в вашей собственности, то ничьего согласия на вселение и регистрацию сестры у вас требовать не вправе. Рекомендую добиться выдачи письменного отказа и обжаловать его в суде.

Если же квартира занята по договору социального найма (не приватизирована), то согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

То есть для регистрации сестры действительно нужно получить согласие наймодателя – Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» учетная норма для отдельных квартир установлена в размере 10 квадратных метров общей площади жилого помещения.

Какая будет оценка?

Мою квартиру, которую я хочу продать, по моей просьбе сначала оценили в нашей управляющей компании, но затем я, засомневавшись в правильности их оценки, обратился в независимую коммерческую фирму, которая в результате назвала совсем другую сумму оценки – намного выше предложенной ранее. Как быть, кому верить, и почему у разных специалистов различные результаты оценки недвижимости, неужели нет, скажем, общей государственной? И вообще, есть ли законы по оценке недвижимости?
П. Е. Самохин

Согласно Гражданскому кодексу РФ собственник вещи сам правомочен определять ее стоимость.

Но чтобы не прогадать, собственники жилых помещений зачастую обращаются к независимым оценщикам за профессиональным вердиктом.

То, что вам назвали разную цену в двух экспертных организациях – не столь уже редкое явление.

Все жилые помещения имеют несколько видов оценки. Инвентаризационная и нормативная стоимость, указанные в технических паспортах, будут в разы меньше рыночной стоимости жилья.

Цена, которую придется заплатить в рамках возмездной жилищной программы за выкуп жилого помещения у города, также уступит рыночной, но уже не столь значительно.

Учтите, что для определения каждой есть свои правила и стандарты.

Например, инвентаризационная стоимость зависит от года постройки здания, его технической оснащенности и пр. Рыночная цена определяется в конкретный момент в зависимости от курса валюты, стабильности рынка ценных бумаг и пр.

Федеральных законов, регулирующих цены на недвижимость, не существует, и быть не может.

Что же касается уровня профессиональной подготовки оценщика, его навыков и знаний, то предлагаю ориентироваться на те компании, что уже заняли свою нишу на рынке услуг экспертов-оценщиков.

Обойдемся без развода

Моя сестра «прописана» с ребенком у бывшего «гражданского» мужа в комнате, где он единственный собственник. Скоро этот дом идет под снос, жителей будут переселять. Но муж в данной комнате не живет пятый год, ведет бродячий образ жизни, в общем хозяйстве участия не принимает (соседи подтвердят), и где он сейчас, никто не знает. Сестра родила второго ребенка (от другого мужчины), ребенок тоже тут зарегистрирован. В ДЕЗе ей сказали, что когда дом будут сносить, а людей переселять, сестра останется на улице. Правомерно ли это, если еще учесть, что ее не ставят на очередь, так она, видите ли, имеет (якобы) жилплощадь?
Сусанна Закревская

После переселения в новый дом ваша сестра и ее дети в любом случае не останутся на улице, мрачным прогнозам работников ДЕЗа верить не следует.

Согласно Закону г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.

То есть, что именно: деньги или иное жилье получит семья при переселении, должен решить собственник квартиры.

При согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому. При этом равнозначным признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых помещений не взимается.

Согласно ст. 8 указанного Закона члены семьи собственника жилого помещения (жилого дома) сохраняют право пользования жилым помещением, предоставленным собственнику в порядке натурального возмещения (компенсации) или приобретенным собственником путем использования денежного возмещения (компенсации) либо выкупной цены, в случаях:

– если члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи, имели на момент приватизации равные права пользования жилым помещением, освобождаемым собственником, его приватизировавшим;

– если между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;

– наличия решения суда;

– если у членов семьи, в том числе бывших, отсутствуют иные жилые помещения (жилые дома) на праве собственности, и освобождаемое жилое помещение (жилой дом) было приобретено собственником до их вселения, и у собственника отсутствует возможность обеспечить их иным жилым помещением;

– в иных случаях, установленных федеральным законодательством.

В ситуации, в которой оказалась ваша сестра, необходимо определить, имеет ли она право претендовать на часть квартиры.

Например, если жилье приобретено в период брака и было оформлено только на мужа, она имеет право собственности на половину квартиры.

Возникшую проблему может разрешить суд, признав пропавшего мужа безвестно отсутствующим или умершим по заявлению супруги. Для этого необходимо предварительно инициировать розыск в местном ОВД.

Не рекомендую оформлять расторжение брака, так как это повлечет за собой наступление неблагоприятных последствий, ибо развод признается действием, ухудшающим жилищные условия.

Значит, подлежит ухудшению

Я с дочерью (24 года) проживаю в комнате 9 кв. метров и стою на очереди в Москве на улучшение жилищных условий. Если «пропишусь» к сестре в приватизированную квартиру (там «хрущевка» под снос), сможем ли я и дочь в дальнейшем при сломе дома получить отдельное жилье, мотивируя это тем, что мы – очередники города, а свою нынешнюю комнату сдать городу?
Маргарита Львовна Маркелова

Напоминаю, что согласно ст. 10 Закона г. Москвы от 14.06.2006г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» к действиям, повлекшим за собой ухудшение жилищных условий, относится изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок, изменение состава семьи и вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов).

С учетом данных положений работники Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы могут расценить ваши действия как ухудшение жилищных условий и снять семью с жилищного учета.

Также с очереди снимаются жители города Москвы, жилищные условия которых изменились, в результате чего отпали основания для предоставления в пользование либо приобретения в собственность с помощью города Москвы жилых помещений.

Если при переселении к сестре обеспеченность семьи достигнет нормы предоставления, вас однозначно снимут с жилищного учета.

Учтите, что при переселении вам необязательно предоставят разные жилые помещения.

Действительно, согласно ст. 7 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» собственнику, а также членам его семьи, состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

При улучшении жилищных условий путем заключения договора социального найма, найма, безвозмездного пользования соответственно или предоставления безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность собственник безвозмездно передает городу Москве освобождаемое жилое помещение (жилой дом).

Вместе с тем, собственникам, намеренно совершившим за последние пять лет гражданско-правовые сделки с жилым помещением, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена.

Дети – в сделке

У меня двое несовершеннолетних детей, и мы «прописаны» в одной квартире, которую мне нужно срочно продать. Как и можно ли это сделать, когда оба ребенка – в числе собственников»?
Голованова

Продать такую квартиру возможно, но при этом надо соблюсти ряд условий.

Для начала понадобится собрать все документы на продаваемую квартиру и определиться, где дети будут жить после отчуждения их собственности.

Например, если вы планируете приобрести жилье попросторней, подготовьте предварительный договор купли-продажи или проект договора мены.

В новом жилом помещении на доли детей должно приходиться не меньше квадратных метров, чем в продаваемой квартире.

Новое жилье должно соответствовать всем санитарным и эпидемиологическим нормам и стандартам, быть пригодным для заселения и проживания.

Если квартира находится в доме-новостройке или деньги пойдут на строительство жилого дома, подумайте, где дети будут жить до новоселья.

Если же деньги от продажи квартиры сразу тратить не планируете, откройте соответствующие счета в банке на имя детей.

После всего вышеперечисленного настанет очередь идти в органы опеки и попечительства, где все собранные вами документы проанализируют и выдадут письменное заключение, то есть либо дадут согласие на сделку, либо нет.

Письменное разрешение органов опеки и попечительства – обязательный документ для регистрации отчуждения права собственности на жилые помещения, принадлежащие несовершеннолетним.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.