Дача оптом и в розницу

Я уже в годах и не могу справляться со своим садом-огородом. Но у меня хорошие соседи по участку, они предложили выкупить мой. Обещают ухаживать за посадками и собирать урожай, часть которого будут отдавать мне. Но правление кооператива отказало в такой сделке, дескать, продавать участок можно только вместе с домиком, целиком. Так ли это?
Надежда Ивановна

– Согласно ГК РФ все как раз наоборот. Вот если бы вы продавали домик, пришлось бы продать и земельный участок.

В силу ст. 271 ГК РФ вы вправе продать землю, а дом оставить за собой. При этом сможете пользоваться земельным участком, предоставленным под эту недвижимость.

Что же касается правления кооператива, то оно не может ограничивать права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Конечно, вы как член кооператива обязаны соблюдать все положения Устава, в том числе – учитывать законные требования правления. Но Устав не может противоречить закону. Если его положения не соответствуют вышеуказанным нормам ГК, стоит обратиться в суд с соответствующим иском и просить признать спорные нормы недействительными.

Если решите начать борьбу с самоуправством правления, для начала нужно будет удостовериться, что ваши права собственника земельного участка и домика оформлены надлежащим образом. У вас должно иметься свидетельство о госрегисрации права собственности. Земельный участок должен состоять на кадастровом учете, его границы должны быть согласованы. При домовладении не должно быть самовольных построек.

Отчуждать землю следует по договору купли-продажи или дарения. Правление кооператива не является стороной данной сделки, в договоре не расписывается, согласия на сделку у него спрашивать не надо.

Другой разговор, если земельные участки не находятся в собственности дачников, а являются землей кооператива. Такое может быть, если вы не приватизировали землю, а лишь арендуете ее. В этом случае ваши права ограничены, ведь ни продать, ни подарить такой участок вы не можете. Закон предусматривает лишь возможность передачи такого участка с согласия правления другому лицу с последующим выходом из членства кооператива.

Суд поправит сестру

Брат и сестра имеют в собственности 4-комнатную квартиру в равных долях. Брат женится и намерен зарегистрировать супругу на этой жилплощади. Нужно ли для этого разрешение сестры?
Лаврентий

– Обратимся к ст. 246 Гражданского кодекса. Она гласит, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).

Если у собственников долей квартиры определен порядок пользования жильем, а за сестрой и братом закреплены для проживания конкретные комнаты, регистрация супруги одного из сособственников может быть произведена и без согласия второго.

Но если такого соглашения нет, служащие паспортного стола вправе потребовать письменное согласие второго сособственника, ведь вселение нового жильца повлияет на его права пользования и владения квартирой. В этом случае спор будут решать суд.

Вместе с тем, право на совместное проживание супругов закреплено Семейным кодексом, и возражения сестры могут быть отвергнуты судом только на этом основании.

Не усложнять задачу

У меня муниципальная квартира, и я хочу поменять ее на приватизированную большей площади. Возможно ли это?
А. Кропочев

– Данными вопросами ведает ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», который руководствуется в своей деятельности постановлением столичного правительства от 26.05.2009 № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Для обмена надо обратиться с соответствующим заявлением в Центр арендного жилья. Если у гражданина, желающего совершить обмен, отсутствуют подходящие варианты, он также может написать заявление с просьбой подобрать необходимый вариант в данный центр. Заявление об обмене должно быть подписано всеми проживающими в жилом помещении совершеннолетними членами семьи.

Приняв заявление и необходимый пакет документов, Центр арендного жилья проверяет представленные бумаги и готовит проект договора об обмене жилыми помещениями. Договор подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене.

Решение об обмене принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории Москвы, так и за ее пределами.

Если в помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Думаем, что в вашем случае наиболее целесообразным будет сначала приватизировать занимаемую вами квартиру, а потом обменять ее с доплатой на подходящее жилье.

Можно оформить в собственность

Я сирота, но в свое время на имя отца был заключен договор о социальном найме жилья. В сентябре 2005 года я перезаключила его на свое имя. Имею ли я право на приватизацию квартиры, в которой живу?
С. Сафронова

– Да, вы имеете право бесплатно оформить муниципальную квартиру в собственность, подав заявление до 01.05.2013 включительно – именно до этого срока была продлена приватизация.

Для оформления понадобится договор социального найма, согласие или отказ от приватизации всех зарегистрированных в квартире граждан, выписка из домовой книги и иные технические документы на квартиру.

Орган, оформляющий договор передачи, вправе потребовать подтверждения того, что вы и члены вашей семьи ранее участия в приватизации не принимали. Справки об этом надо будет взять в территориальном управлении Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

После подписания договора передачи документы сдаются в регистрирующий орган, где по истечении месяца вы получите свидетельство о собственности на квартиру.

Завещайте кому хотите

Собираюсь оформить свою долю в виде наследства на сына в приватизированной квартире, долевая часть которой принадлежит моей второй жене. А она противится. Что на сей счет говорит закон?
Степан Степанович

– Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения (ст. 1119 ГК РФ). Свобода завещания как раз и предусматривает независимость от желаний других лиц.

Если вы оформите завещание на сына, собственником доли после вашей смерти станет только он. Жена, которая стала бы наследницей наравне с сыном в случае отсутствия завещания, при его наличии не получит ничего.

Согласно ГК РФ завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.

На момент совершения завещания гражданин должен обладать дееспособностью в полном объеме. Завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается.

В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается.

Если вы не составляете завещания в условиях чрезвычайной ситуации, его надо заверить у нотариуса.

Согласно ст. 1123 ГК РФ нотариус не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены.

Также рекомендуем ознакомиться со ст. 1149 ГК РФ о праве на обязательную долю в наследстве и ст. 1150 о правах супруга при наследовании.

Вокруг срока исковой давности

В 1998-м я приобрела квартиру по договору купли-продажи. В конце 2004-го ее продавец умер, а в начале 2005-го его сын как наследник предъявил мне иск. Речь шла о признании договора ничтожным и признании за ним права собственности на эту квартиру на том основании, что его отец к моменту совершения сделки был признан недееспособным в судебном порядке (причем давно – еще в 1980-е годы). Насколько мне известно, сейчас срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Однако на момент предъявления иска этот срок составлял десять лет. Возможно ли применение судом в данном деле трехлетнего срока исковой давности?
Тамара Федоровна

– В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Указанный срок давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки введен Федеральным законом от 21.07.2005 № 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Ничтожная сделка, в отношении которой истцом предъявлено к вам требование о применении последствий ее недействительности, была совершена в 1998-м; в этот же период началось ее исполнение. А само требование предъявлено в начале 2005-го, т. е. минимум за два года до истечения ранее установленного срока давности в десять лет.

В соответствии с ч. 1 ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности в данном случае прерывается, т. е. в настоящий момент срок не считается истекшим. Следовательно, исковая давность по указанному требованию может быть применена судом исходя из установленного сейчас трехлетнего срока.

Закон № 109-ФЗ не содержит указания на ограничение применения срока исковой давности в три года в отношении тех требований, с которыми заинтересованные лица к моменту вступления в силу этого закона уже обратились в суд: закон императивно устанавливает, что указанный срок исковой давности применяется ко всем требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу этого закона. То есть и к тем, течение срока по которым прервано предъявлением иска в установленном порядке, так как в этом случае срок также не считается истекшим, что имеет место в вашем случае.

Исходя из изложенного, вы можете сделать обоснованное заявление об истечении срока исковой давности.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.