Доли на коротком поводке

Имею в равных долях с женой трехкомнатную квартиру. Планирую на длительный срок выехать в другой город, не разводясь с супругой. Что нужно сделать, чтобы моя доля осталась за мной и ей ничего не угрожало?
Орест Юлимай

– Оснований для беспокойства нет: режим долевой собственности не позволит супруге распорядиться вашими квадратными метрами. У нее это получится лишь при наличии доверенности от вас. Кроме того, жена не сможет продать принадлежащую ей долю, предварительно не известив вас о своем намерении. Причем сособственник обязан в первую очередь предложить выкупить долю именно вам, и только если вы откажетесь от покупки, доля может быть продана любому другому лицу на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об этом. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Чтобы избежать иска от супруги о возмещении расходов, связанных с оплатой услуг ЖКХ, перед выбытием в другой город стоит известить управляющую компанию о сроке, который вы не будете проживать в жилом помещении. Это нужно для перерасчета коммунальных платежей.

Не разделит даже суд

Двухкомнатная квартира находится в равнодолевой собственности четырех совершеннолетних людей, один из которых не согласен с размером своей доли. При этом три сособственника рассчитывают получить отдельную жилплощадь. Можно ли решить спор в судебном порядке?
Г. Р.

– Из письма неясно, каковы ваши планы: хотите ли вы разделить имущество, находящееся в долевой собственности и выделить из него доли либо собираетесь разменять квартиру на другие жилые помещения по договору мены.

Нужно иметь в виду, что фактический раздел квартиры невозможен даже в суде. Это связано в первую очередь с конструктивными особенностями помещений, невозможностью разделить коммуникации, оборудовать несколько разных входов в части квартиры и т. д.

Кроме того, судебный иск о выделе из квартиры доли может повлечь за собой выплату ее стоимости и прекращение права собственности желающего выделиться. Согласно ст. 252 ГК РФ если выдел доли в натуре не допускается законом (или невозможен без существенного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности), выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата компенсации участнику долевой собственности остальными сособственниками вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия.

Здесь нужно обратить внимание на следующее обстоятельство: если доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Что касается возможности размена квартиры, то в соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Заставить заупрямившегося сособственника заключить договор мены невозможно.

При этом недовольный участник долевой собственности, который не может пользоваться и владеть частью общего имущества, соразмерной его доле, вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Нужен письменный отказ

В предыдущем браке я участвовала в постройке собственного дома. Дом был построен, затем после развода его разделили через суд. Теперь бывшему мужу, мне и сыну принадлежит по одной трети доли. У каждого на сей счет имеется свидетельство. Сейчас я хочу зарегистрировать на свою долю нынешнего мужа, но в паспортном столе сказали, что для этого требуется согласие сына и бывшего супруга. Однако последний давно живет с другой семьей и в другом месте (даже не знаю, где). А сын согласен. Можно ли избежать розысков и уговоров «бывшего»?
Марина

– У вас троих равные права и обязанности в отношении жилого дома, о котором идет речь. В силу ст. 247 ГК РФ вы должны владеть и пользоваться имуществом, которое находится в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Вы имеете право обратиться с судебным иском к бывшему мужу о нечинении препятствий в пользовании и владении домом и вселении члена вашей семьи. До обращения в суд надо получить письменный отказ паспортного стола (Управления Федеральной миграционной службы) на регистрацию по месту жительства в принадлежащее вам жилье нынешнего мужа.

Через органы опеки

Что следует сделать, чтобы продать квартиру, пока дети не достигли совершеннолетия? Квартира – «трешка», находится в собственности жены, мужа и двоих детей в равных долях. И еще: когда дети станут взрослыми, сможет ли кто-нибудь из них продать или сдать свою долю без согласия других членов семьи?
Софья Наумовна

– Для продажи родителями квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних детей, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Такой письменный документ непременно должны затребовать в Росреестре (Федеральной службе государ-ственной регистрации, кадастра и картографии).

Для того чтобы получить согласие опеки, надо представить подтверждение, что у детей в новом жилом помещении будет тот же объем прав собственности. Таким подтверждением может служить предварительный договор или нотариальная гарантия-обязательство.

Сделку по отчуждению квартиры от своего имени и от имени детей будут заключать родители, именно они поставят подписи в договоре и в передаточном акте.

Теперь по поводу второго вопроса. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Так, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа с публичных торгов.

При возмездном отчуждении доли ее продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По сложившейся практике, письменное извещение о продаже направляется при помощи нотариуса, именно он фиксирует отказ от покупки или неполучение ответа, что также приравнивается к отказу от сделки.

Подтверждение получения извещения о продаже остальными участниками долевой собственности надо приложить к пакету документов, подаваемых в Росреестр.

Если кто-то из сособственников не получит извещения или оно не будет направлено, то он имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Это значит, что заключенный договор купли-продажи не будет расторгнут или признан судом недействительным, а произойдет замена стороны – обойденный сособственник займет место покупателя.

Правила обязательного извещения действуют при любом возмездном отчуждении – продаже, мене. А вот при дарении никого предупреждать не надо.

Что касается сдачи квартиры в наем, то каждый из сособственников соразмерно своей доле имеет право на получение дохода от аренды. Вопрос о сдаче в аренду и условиях договора решается сообща или в суде.

Без повторной приватизации

Дом, в котором находится моя приватизированная квартира, сносят. Придется ли еще раз оформлять в собственность новое жилье?
Николай Николаев

С вами заключат договор мены, в соответствии с которым свою приватизированную квартиру вы передаете городу. А он, соответственно, передает вам в собственность новое жилье. Оформлять этот договор будет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Такой порядок установлен Законом столицы № 21 от 31.05.2006 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Про отходы и нюансы

Можно ли рассматривать услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов (ТБО) как содержание общего имущества многоквартирного дома? Поскольку вывоз ТБО относят к содержанию общего имущества, плата за это взимается не с одного человека, а с одного кв. метра жилплощади квартиры в составе средств, которые собираются на содержание и ремонт общего имущества. Правильно ли это?
Генрих Косарев

– Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, помимо прочего, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов (в том числе – отходов, образующихся в результате деятельности организаций или индивидуальных предпринимателей, которые пользуются нежилыми) помещениями дома. Об этом сказано в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (подпункт «д» п. 11), утвержденных постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

Однако в структуру оплаты коммунальных услуг плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов не включена (часть 4 ст. 154 Жилищного кодекса). Следовательно, вывоз ТБО не отнесен к коммунальным услугам, оплачиваемым по правилам ст. 157 Жилищного кодекса, а входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Ее размер определяется положениями ст. 156 ЖК РФ.

Оборудование и иные объекты, используемые для сбора твердых бытовых отходов (мусоропроводы, контейнеры, бункеры-накопители, специально оборудованные площадки), предназначены для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома. Это прямо отражено в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (пункты 1.8, 3.7, 5.9 и др.), утвержденных постановлением Госстроя России № 170 от 27.09. 2003. Эксплуатация подобных объектов и оборудования, их ремонт и содержание осуществляется собственниками помещений многоквартирного дома в общих интересах.

Таким образом, сбор и вывоз ТБО, образующихся в результате деятельности жильцов многоквартирного дома (приготовление пищи, ненужная упаковка товаров, уборка и текущий ремонт оборудования и помещений, в том числе – предназначенных для обслуживания всего дома), являются составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.