Хочу все знать!

Имею 1/2 доли квартиры, приобретенной в браке. Вторая половина оформлена на свекра. Сейчас хочу переоформить свою долю на маму. Возможно ли это и что нужно сделать»?
Антонина Подоляк

Во-первых, имеет существенное значение, состоите ли вы в браке или брак расторгнут. Так, если состоите и между вами и супругом не заключен брачный контракт (в части права на распоряжение совместной собственностью), то на отчуждение имущества, приобретенного в браке, потребуется нотариальное согласие супруга. Если же брак расторгнут, то регистрирующему органу понадобится заявление, заверенное у нотариуса, что вы в браке не состоите и не имеете супруга, который имел бы права в отношении отчуждаемого имущества.

Во-вторых, при продаже доли в праве общей собственности необходимо соблюсти требования ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении требований извещения любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

После выполнения вышеуказанных требований пакет документов, включающий три экземпляра договора купли-продажи и приложения (техническая документация на квартиру, согласие супруга, отказ свекра от покупки доли и пр.), надо сдать в регистрирующий орган – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, где по истечении месяца ваша мама получит свидетельство о праве собственности на долю.

Замечу, что передать право собственности можно не только продав, но и подарив долю. Для совершения дарения понадобится соблюсти все требования по отношению к супругу, а вот предупреждать свекра будет не нужно.

Не «генеральная», нотариальная

Может ли кто-нибудь по доверенности собственника доли в квартире зарегистрировать себя в его квартире?
Виктория Завгородько

В соответствии со ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. А также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Регистрация по месту жительства, конечно, не сделка, но, тем не менее, в оформлении «прописки», скорее всего, будет отказано.

Другой разговор, если все документы лично подпишет собственник доли, а уполномоченный на то вселяемый гражданин просто сдаст их в орган миграционного контроля. Для такой регистрации рекомендую оформить не «генеральную» доверенность, а нотариальную – на представительство в различных организациях и учреждениях.

Автономно не получится

Живу в трехкомнатной неприватизированной квартире, где ответственный квартиросъемщик – бывшая теща. Нас зарегистрировано четыре человека (я, бывшая жена, ребенок, теща). Могу ли я оспорить в суде право пользования одной из комнат?
П.С.М.

Согласно действующему законодательству в муниципальных квартирах нельзя определять порядок пользования жилыми помещениями, что связано с запретом на разделение договора социального найма.

В соответствии с п. 31 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в неприватизированной квартире вы не можете оспорить в суде право пользования одной из комнат.

Все, что можете, – это попробовать разделить оплату коммунальных услуг и квартплату в зависимости от сложившегося порядка пользования жилым помещением. При положительном решении суд определит, что вы вносите платежи за конкретную комнату, в которой проживаете. Но даже это никак не скажется на содержании договора социального найма и порядке возможной приватизации.

Распишем по пунктам

Хочу купить комнату в «двушке», которая принадлежит разным хозяевам. Договорились с продавцом при подписании договора купли-продажи оплатить авансом 30% от стоимости, остальную сумму – с рассрочкой на 6 месяцев. Какие пункты нужно не упустить, чтобы сохранить свои интересы и обезопасить себя от непредвиденных юридических и прочих нюансов?
Иван Голованин

Первое, на что надо обратить внимание, это предмет сделки. Ведь если приобретается отдельная комната, то согласия второго сособственника не нужно. А вот если к продаже предложена доля в праве собственности на квартиру, то второй сособственник имеет право преимущественной покупки.

Данное право подразумевает, что если он захочет купить долю на тех условиях, на которых она продается, то именно с ним должен быть заключен договор купли-продажи доли.

Продавец доли обязан известить соседа о ее продаже, и если тот в течение месяца не выразит согласия на сделку либо проигнорирует предложение, доля может быть продана любому другому покупателю.

Из первого пункта вытекает второй – наличие извещения второго сособственника о продаже доли и его отказа от покупки. Чаще всего стороны сделки прибегают к услугам нотариуса, который и заявление о продаже доли составит, и отказ от покупки засвидетельствует.

Третье – это особые условия сделки: наличие аванса и рассрочки платежа. Аванс (предоплата) – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Аванс не является обеспечением обязательства и в случае расторжения договора подлежит полному или частичному возврату. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете. В договоре купли-продажи надо указать, что осуществляемая предоплата является именно авансом, а не задатком.

Рассрочка платежа – один из способов внесения стоимости приобретаемого имущества. В договоре надо указать четкие сроки внесения платежей, способы и порядок их внесения, а также предусмотреть возможность досрочного без штрафного погашения долга.

В договоре купли-продажи должны содержаться применимые последствия при нарушении условий сделки, в том числе и размер пени за просрочку платежа по рассрочке.

Обратите внимание, что если берете кредит для покупки жилого помещения, банк потребует обеспечения обязательства. Если вы не будете вовремя вносить платежи по кредиту, то банк может продать недвижимость в целях погашения образовавшегося долга.

Заключить соглашение о залоге может потребовать и продавец, таким образом обеспечив ваши обязательства по внесению платежей с рассрочкой.

И, конечно, как и при любой сделке с недвижимостью, обратите внимание на историю жилого помещения, выясните, как продавец получил собственность, нет ли в квартире «мертвых душ», имеются ли обременения и т. п.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.