Из коммуналок с любовью

У нас с женой по комнате в разных неприватизированных коммунальных квартирах. Хотим разъехаться с соседями и обменять свои части, чтобы жить вместе. Что для этого нужно сделать, какие документы собрать и необходимо ли согласие на обмен соседей?
Артемьевы

Во-первых, так как комнаты не приватизированы, то обмен в данном случае будет проходить по правилам статей 72-74 ЖК РФ.

Для этого понадобится письменное согласие наймодателя (Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Они отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен или об отказе в нем предоставляются заявителям в письменной форме в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.

Согласно данным статьям ЖК РФ для обмена неприватизированными комнатами согласие соседей по коммуналке не понадобится.

Но все же описанный вами случай не так прост, как кажется. Если соседи по коммуналкам владеют своими комнатами на праве собственности, то у них имеется преимущественное право на отчуждаемую комнату.

При отчуждении ее вы не только обменяете само жилое помещение, но и распорядитесь судьбой доли в общем имуществе коммунальной квартиры, которая следует за комнатой по умолчанию.

Правовой режим нежилых помещений в коммунальной квартире установлен по аналогии с правовым режимом общего имущества многоквартирного дома, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

В соответствие с п. 5 ст.250 ГК РФ преимущественное право соседей-сособственников на отчуждаемую долю в общем имуществе распространяется и на случай мены.

В настоящее время по данной категории споров в судах сложилась неоднозначная правоприменительная практика.

Конечно, если вы находитесь с соседями в хороших отношениях, нелишним будет все же получить у них письменный отказ от правопритязаний на обмениваемую комнату, что даст возможность беспрепятственного обмена с посторонним лицом.

Но даже если соседи против обмена, запретить вам заключить договор они не могут. Ст. 250 ГК РФ наделяет их правом требовать перевода на них прав и обязанностей стороны по договору и не предусматривает возможности отмены сделки лишь по желанию недовольных сособственников.

Чья земля?

Сосед продает дом (наши дачи через забор). Решил купить, так как семейст-во мое растет (дети рожают внуков), а тут такая возможность расшириться! Но в правлении нашего садоводческого товарищества мне отказали, сославшись на то, что у них существует некая очередь со стороны, и этот участок с домом продадут посторонним людям (не нашим кооперативщикам). Правомерны ли такие действия? Мне подсказали, что первенство – за теми, кто живет рядом.
Огородниковы

Преимущественное право выкупа членом садоводческого или огороднического кооператива соседнего участка может быть предусмотрено Уставом кооператива, в российском же законодательстве такой нормы нет.

Для начала нужно уточнить, имеет ли сосед свидетельство о праве собственности на землю, соответствует ли площадь и конфигурация земельного участка данным кадастрового учета.

Если сосед продает свой участок, надлежащим образом оформленный в собственность, то именно ему решать кому, за сколько и на каких условиях продать землю.

Но если участок принадлежит кооперативу, то есть сосед не приватизировал его и лишь пользуется им, то согласие на сделку должен дать председатель кооператива, который опять же действует в рамках Устава.

Скорей всего Уставом не предусмотрена очередь на покупку участков со стороны членов кооператива, скорей в нем будет указание на преимущественное право выкупа участка соседом.

Рекомендую вам вести переговоры напрямую с соседом, ведь если у того имеется свидетельство о праве собственности, а участок оформлен на кадастровый учет, председатель кооператива не вправе вмешиваться и предлагать иного покупателя.

Без меня меня... избрали

У нас приватизирована квартира в равных долях – на меня, мою бывшую жену (мы в разводе) и двоих взрослых детей. Все «прописаны» и проживаем тут же. Но квитанции на оплату жилья приходят только на мое имя, в управлении ЖКХ это мотивируют тем, что «избрали» меня ответственным за квартиру. Без моего ведома и согласия! Свою ? часть я оплачиваю регулярно. Другие же имеют большую задолженность. А я поэтому числюсь как неплательщик: мне не выдают никакие справки, пока не оплачу долг, не могу получить кредит в банке и т. п. Даже не могу выделить в БТИ свою территориальную долю квартиры, пока опять же не погашу этот пресловутый долг, который к тому же постоянно растет. Законно ли все это?
О. К. Л.

По закону вы действительно обязаны оплачивать коммунальные услуги только в своей части. Если ваша собственность на ? долю квартиры, то и платить нужно четверть суммы, указанной в квитанции.

У остальных сособственников также есть обязанность оплачивать свою долю. Их долг не должен влиять на ваши права.

Но пока в управляющей компании на вашу квартиру оформлен единый счет по внесению коммунальных платежей, с подобной проблемой будете сталкиваться регулярно. Необходимо разделить оплату коммунальных услуг с остальными сособственниками квартиры.

Для того чтобы это сделать, надо обратиться с письменным заявлением на имя начальника управляющей компании. Лучше если предварительно заручитесь согласием всех членов семьи, зарегистрированных в квартире, и они также подпишут данное заявление.

Письменный ответ на заявление о разделе оплаты по долям получите через месяц.

В случае отказа нужно будет обратиться в суд с соответствующим иском. Основанием иска станут положения Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и если оно является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

На основании ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Все по-родственному

Мои родители, сестра и я зарегистрированы в одной приватизированной квартире. Каждый из нас имеет право собственности на ? доли по договору купли-продажи. Сестра родила дочь и ее тоже зарегистрировали здесь. Сможет ли в будущем моя племянница претендовать на часть жилья? И кому достанутся родительские доли, если они уйдут из жизни и не составят завещание?
Екатерина

Дочь сестры была вселена к матери на ее долю, что дало ей право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Она, как и остальные собственники и члены их семьей, обязана использовать данное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

Согласно ст. 31 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Пока девочке не исполнится 18 лет, коммунальные услуги оплачивать за нее должна мать и/или отец.

Племянница не может пока претендовать на часть жилья, акт вселения ей такого права не дает.

Стать собственницей доли квартиры она может, унаследовав ее после матери, получив в дар, купив долю у кого-то из сособственников.

Обращаю ваше внимание, что сестра не обязана спрашивать вашего согласия на дарение дочери всей своей доли или ее части.

Родительские доли в праве собственности на квартиру в случае отсутствия завещания будут наследоваться по закону.

Согласно ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Наследники последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующей очереди – то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

Если на момент смерти родителей кого-то из наследников первой очереди уже не будет в живых, его доля переходит по праву представления к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну (например, при наследовании после бабушки и дедушки в случае смерти родителей это право переходит к внукам).

Также право на принятие наследства переходит к потомкам, если законный наследник умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.