Как соломку подстелить...

В браке продала приватизированную мной еще до замужества квартиру, на вырученные от продажи деньги купила другую. У мужа собственное жилье есть. Докажу ли в суде, что на свою квартиру могу претендовать только я или она считается совместно нажитым имуществом?
Василина

– Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования и т. п., является его собственностью.

Таким образом, приватизированная до брака квартира являлась вашей личной собственностью, супруг никаких прав на нее не имеет.

Если же в период брака за счет общего имущества супругов или имущества (денежных средств) либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то суд может признать такое жилое помещение совместной собственностью.

Если в суде вы сможете доказать, что квартира приобреталась в браке именно на деньги, полученные от продажи личного имущества (прежней квартиры), то суд откажет в разделе новоприобретенной квартиры и закрепит на нее ваше личное право собственности.

Доказательствами в этом случае могут стать: расписки, договоры и пр. Суд учтет совпадение цены двух сделок, схожесть жилых помещений и небольшой временной разрыв при продаже прежней и покупке новой квартиры.

В дальнейшем избежать подобных спорных ситуаций поможет брачный договор – соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и требует нотариального удостоверения.

Всем сестрам по серьгам

У меня две внучки, которым по 18 лет (от сына и дочери). Хочу каждой из них оставить по половине своей трехкомнатной квартиры. Как это сделать по закону, не продавая жилье?
Анна Васильевна

– Чтобы передать квартиру по наследству, вовсе не надо ее продавать.

Внуки являются наследниками первой очереди по закону по праву представления. Это значит, что первыми наследниками являются ваши дети – родители внучек; именно они (если вы не оставите завещания) унаследуют квартиру в равных долях. Внучки будут наследовать вместо родителей, если их не будет в живых на момент открытия вашего наследства.

Также наследниками первой очереди по закону наряду с детьми являются родители и супруг.

Чтобы оставить жилье внучкам, вам надо обязательно составить завещание на каждую с указанием долей квартиры. Завещание должно быть оформлено лично. Совершение завещания через представителя не допускается.

Завещание составляется в письменной форме гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме, и удостоверяется нотариусом. Удостоверение завещания другими лицами допускается в исключительных случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125, ст. 1127 и п. 2 ст. 1128 ГК РФ.

Согласно ст. 1122 ГК РФ имущество, завещанное двум или более наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Выкупай, а то проиграешь

Имею с женой собственность в равных долях. Намереваюсь разделиться. На мое официальное письмо выкупить мою долю она ответила отказом. Могу ли я теперь выставить свою долю на продажу?
Г. Свиридов

– Да, такое право у вас есть. В соответствии со ст. 250 ГК РФ вы обязаны были в первоочередном порядке предложить сособственнице выкупить принадлежащую вам долю квартиры. Теперь вы действительно можете продать эту долю любому лицу, но на тех же условиях, что предлагали сособственнице. Если же вы измените условия продажи, то супруга получит право опротестовать сделку в судебном порядке.

Учтите, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Попробуйте договориться

Отец и совершеннолетний пасынок делят четырехкомнатную квартиру. Каждый – собственник в равных долях. Какие условия разделения для каждого из них и что нужно сделать, чтобы «разъехаться» без продажи жилья?
В. Лопатин

– Мы неоднократно уже писали, что раздел квартиры в натуре невозможен.

Вместе с тем сособственники квартиры могут определить порядок пользования ею. Сделать это можно во внесудебном порядке, составив письменный договор и заверив его у нотариуса, а можно и в суде – на основании сложившегося положения дел. В этом случае суд закрепит за каждым из сособственников право проживания в конкретной комнате. С учетом конструктивных особенностей жилья также можно определить порядок пользования и общими помещениями – кладовой, балконом и пр.

Права сособственников определяются в зависимости от размера их долей в праве собственности. Так как доли отца и пасынка равны, то и правомочия их также одинаковы.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Продажа или обмен квартиры является распоряжением имуществом, поэтому продать и обменять квартиру целиком можно только по обоюдному согласию.

Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Если разъехаться хочется, а второй сособственник уклоняется от продажи целой квартиры, то все, что можно сделать, – это продать свою долю, причем продать ее можно любому постороннему лицу, но с обязательным письменным извещением о продаже второго хозяина жилья, который имеет первоочередное право на покупку.

После получения извещения у сособственника есть месяц для обдумывания предложения. Если он откажется от сделки или никак не прореагирует на предложение, долю можно продать любому другому лицу.

При безвозмездном отчуждении (например, дарении) предупреждать второго сособственника не придется.

Лишь бы не продал!

Может ли меня выписать из квартиры бывший муж, если я отказалась от участия в приватизации квартиры, данной нам государством на троих, в пользу нашего несовершеннолетнего сына?
О. Гримайлова

– Вас защищает Федеральный закон РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ, согласно которому положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, что на момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В ином случае в силу указанных норм ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если другое не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилья отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя другим жильем, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Так что бывший муж не сможет ни выселить, ни «выписать» вас, даже в судебном порядке.

Однако в случае продажи квартиры закон не на вашей стороне. Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Как следует из письма, квартира оформлена в долевую собственность отца и сына. Принадлежащую ему долю бывший супруг может продать без согласия сына, если тот откажется от преимущественного права выкупа отцовской доли, закрепленного в ст. 250 ГК РФ. Вот тогда новый собственник сможет выселить вас в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.