Кому? За что? Когда?

Как правильно составить соглашение о внесении предоплаты за покупаемую квартиру? В случае конфликта договоренности на словах покупателя и продавца жилого помещения в суд не понесешь. В суде рассматривают не кто кому и что сказал, а только документы, в которых зафиксированы эти самые договоренности сторон, участвующих в сделке купли-продажи жилого помещения. А потому весьма полезно знать (хотя бы в общих чертах) технологию сделки, и тогда откроются те потайные ловушки, в которые может угодить и продавец, и покупатель.

Аванс или задаток
Когда покупатель уже выбрал квартиру и готов внести за нее предоплату, возникает очень существенный вопрос: а кому нужно вносить аванс или предоплату? Вопреки правилу, которое насаждают фирмы-посредники, желающие получить эти деньги на свои расходы по услугам, задаток или аванс по закону должен передать только покупатель собственнику недвижимости (статья 380 ГК РФ). А уж он волен распоряжаться полученной суммой по своему усмотрению. Если у него договор с фирмой, то он может по соглашению передать деньги ей, естественно, оговорив, на что и каким образом может быть израсходована полученная сумма.
Если по какой-либо причине сделка купли-продажи не состоится, то взыскать с фирмы деньги, о которых идет речь, практически невозможно: риэлторы докажут, что деньги ими уже потрачены на выполнение условий вашего же договора. С продавца-собственника предоплату взыскать легче. Было бы также разумно соглашение о предоплате заверить у нотариуса: мало ли что может произойти…
Так как же назвать соглашение о внесении предоплаты – аванс или задаток?
По закону задаток за покупаемое жилое помещение является способом страховки выполнения обязательств. Аванс же – способ расчетов между продавцом и покупателем. По норме статьи 380 ГК РФ аванс возвращается в любом случае, если сделка не состоялась по чьей-либо вине.
С задатком все иначе. Если покупатель, внеся задаток, потом отказывается от выкупа квартиры (комнаты, дома), которая уже подготовлена к продаже, то сумма задатка остается у продавца, так как условия соглашения нарушил покупатель. А если сделка не состоялась по вине продавца, то он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Это – штраф за нарушение договорных обязательств, он предусмотрен той же статьей 380 ГК РФ.
Так что думайте сами, как назвать предоплату, но помните главное: задаток – это средство обязать участников сделки исполнить договорные обязательства. Они следующие. Покупатель обязан выкупить жилое помещение в срок и по цене, которые указаны в соглашении. Продавец гарантирует, что он на время действия задатка не будет торговать жилым помещением, подготовит требуемый пакет документов и продаст жилье по цене и в срок, зафиксированным в соглашении, только лицу, внесшему задаток.
Почему же большинство риэлторских фирм предпочитают, пользуясь правовой неграмотностью своих клиентов, оформлять предоплату, как аванс? Чтобы не возвращать в случае чего полученную сумму в двойном размере.
Мотив у фирм вроде бы объективный. Агентство недвижимости, выступая посредником в сделке, не является собственником продаваемого жилого помещения. А потому не может в полной мере отвечать за действия продавца-собственника на вторичном рынке жилья. При задатке его прихоть обойдется вдвое дороже, нежели при авансе. Так что расчет прост.
На первичном же рынке риэлторы, выступая продавцами жилья, все равно не называют предоплату задатком, стоя на страже собственного материального интереса, выбирая за покупателя гарантию ему подешевле.

Тайна предоплаты
Запомните крепко: и аванс, и задаток – это соглашения, которые регулируют отношения между продавцом и покупателем, но не посредником. Так записано в упоминаемой статье ГК РФ.
На практике сумму предоплаты, которую вносит покупатель, фирма-посредник стремится забрать себе. Зачем нужно нарушать закон?
«А вдруг, – говорят риэлторы, – покупатель передумает приобретать данное жилье? Аванс же его обязывает исполнить условия соглашения, как бы дисциплинирует. К тому же, если сделка альтернативная, то сумма аванса первого покупателя передается по цепочке сделок купли-продажи».
Этот довод – от лукавого. Тайный смысл, по которому фирма забирает задаток или аванс себе, совсем иной. Часто покупатель, выбрав квартиру, готов и без предоплаты, тут же заключить договор купли-продажи, полностью оплатив стоимость жилья. А вот агентство недвижимости, как правило, не подготовило жилое помещение к продаже, начав его рекламировать. Фокус в том, что риэлторы, оказывая клиенту услуги по договору с ним, станут собирать пакет документов на продаваемое жилье только после того, как на него найдется покупатель и внесет предоплату. На эти деньги покупателя (заметьте, не продавца, а клиента) агентство начнет готовить квартиру к продаже. На деле чаще всего предоплата, произведенная покупателем, не обеспечивает исполнения договора купли-продажи, а является оплатой услуг агентства. Такую практику, явно незаконную, выявили независимые нотариусы.
Парадокс заключается еще и в том, что часто клиентом фирмы является продавец, а не покупатель, который даже не подозревает о том, что кредитует работу риэлтора на продавца. Продавец тоже по соглашению оплачивает услуги посредника вперед (хотя бы частично). Куда как удобно!
Лишь по великой неосмотрительности можно дать задаток или аванс, когда еще не проверена правовая чистота продаваемого жилого помещения, пока не установлено, свободно ли оно от прав третьих лиц – от обременений. Это подтверждается выпиской из Государственного единого реестра, которую выдает Москомрегистрация. На практике же покупателю предлагают внести предоплату, представив ему один правоустанавливающий документ. Но он подтверждает лишь право собственности продавца на данное жилое помещение. И не более того. Не угодите в эту ловушку!
Причин, по которым разваливаются сделки, множество. А предоплата уже сделана. Как быть в таком случае? Следует знать законоположение на сей счет: аванс и задаток являются частью суммы от стоимости покупаемого жилого помещения. Полностью его стоимость выплачивается после заключения договора купли-продажи и его госрегистрации.
Если договор не состоялся, то это влечет за собою признание соглашения о предоплате недействительным. Тут и разбираются с пристрастием: а кто виноват в развале сделки? Ежели покупатель, – он прощается с суммой аванса или задатка. А коли продавец (или агентство), то именно он (оно) обязан (обязано) полностью (а в случае задатка — в двойном размере) вернуть деньги покупателю. Скрывать глупо: проблема возврата предоплаты – головная боль на рынке.

Как составить соглашение о предоплате
Должны быть указаны паспортные данные продавца и покупателя и адрес продаваемого жилого помещения.
Затем дается точное описание потребительских качеств квартиры: общая и жилая площадь, количество и размер комнат, площадь кухни, туалета и ванной (записывается, совмещены ли они или нет). Фиксируется, если имела место, каждая перепланировка. Описание должно быть таким точным, чтобы нельзя было квартиру подменить другой.
Обязательно указывают рыночную стоимость жилого помещения и срок заключения договора купли-продажи.
Важно указать, кем будет подписан такой договор – собственниками или их доверенным лицом, и кем именно.
Продавец гарантирует дееспособность всех собственников и подтверждает, что квартира не обременена правами третьих лиц.
Указываются все лица, зарегистрированные на момент заключения соглашения по адресу продаваемого жилого помещения
Стороны назначают срок, в который продавец юридически и физически освободит жилое помещение.
Сумма предоплаты указывается в рублях и оговаривается, что она внесена в счет выкупа квартиры.
В случае нарушения условий соглашения предусматриваются штрафные санкции для обеих сторон. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы сумма предоплаты возвращается. Например, неожиданной кончины кого-то. Но если в срок действия данного соглашения выявится обременение жилого помещения правами третьих лиц, то продавец возвращает покупателю сумму предоплаты в двойном размере.
Стороны договариваются в соглашении и о том, кто несет расходы по совершению сделки: оплачивает услуги банка при закладке денег; платит пошлину за совершение нотариальных и регистрационных действий; оплачивает сбор необходимых документов.
Продавец также гарантирует (или предусматривается иное), что не станет изымать или менять номер телефона, а при заключении договора купли-продажи продавец обязуется выдать покупателю нотариально заверенное заявление о переоформлении телефона на имя нового собственника жилого помещения.
И еще один важный момент. Это – обязательство сторон в сделке обеспечить явку всех участников сделки на заключение договора купли-продажи. Стороны также обязуются информировать друг друга в течение одних суток обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение условий данного соглашения о предоплате и на заключение основного договора.
Соглашение составляется в двух экземплярах – для продавца и покупателя.

Лидия Лукьянова