Переводим без ошибок

Хочу перевести жилое помещение на первом этаже дома в нежилое с дальнейшей перспективой создать там частное предприятие. Насколько это возможно, что нужно сделать, куда обратиться, какие документы и разрешения собрать?
Семен Павлинов

Согласно ст. 14 ЖК РФ принятием в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых в жилые занимаются органы местного самоуправления.

Для успешного перевода в нежилое помещение надо соблюсти условия, указанные в ст. 22 ЖК РФ и законодательстве о градостроительной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Во-вторых, не получится осуществить перевод в нежилое помещение, если доступ к нему невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилью, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

В-третьих, перевод не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц.

Для подобного перевода собственник или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, его технический паспорт);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки.

Решение принимается не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения, оно выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке.

Две дачи для родственной раздачи

Строю две дачи на разных участках для своих двоих детей-школьников, которые им подарю, когда подрастут. Но районные власти области отказывают в оформлении: я якобы имею право зарегистрировать на себя только одно из своих сооружений. А как же другое? Больше родственников, на которых я мог бы отписать одну из построек, у меня нет. Что можно сделать в данной ситуации?
Григорий Тыцких

Если земельные участки находятся в вашей собственности, то никаких препятствий для оформления на вас права собственности на законно возведенные на них постройки быть не должно.

В соответствие со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Также законом специально урегулирован порядок узаконивания самовольных построек.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной по-стройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Детская доля

В 3-комнатной приватизированной квартире «прописан» пятилетний ребенок. Какие права на это жилье он имеет в случае его обмена или продажи?
Регина

Для продажи или обмена квартиры, сособственником которой является несовершеннолетний, потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Для получения положительного решения надо предоставить подтверждение, что при отчуждении квартиры права ребенка не будут ущемлены. Самым распространенным случаем является открытие банковского счета на имя ребенка, на который будут перечислены денежные средства соразмерно его доле.

При обмене опека потребует полную и достоверную информацию о вариантах обмена. Площадь в новом жилом помещении, приходящаяся на ребенка, не должна быть меньше, чем в обмениваемой квартире.

Что касается прав ребенка, который не имеет доли в квартире, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то в силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии, расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 Семейного кодекса РФ), в том числе и на жилищные. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности отца или матери, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ (п. 14 постановления пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В то же время согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. И в этом случае закон не содержит каких-либо специальных исключений для несовершеннолетних.

Чтобы продать, надо иметь

Какие нужно иметь документы при продаже 1/4 доли квартиры, оставленной в наследство? 3/4 доли принадлежат моему брату, который в этой квартире прописан. В права наследства вступила вовремя, но никаких документов на свою долю не имею, кроме копии выписки из единого госреест-ра прав на недвижимое имущество. И может ли брат без моего участия продать эту квартиру?
Галина Ивантеева-Шамарская

Для того чтобы что-то продать, нужно быть собственником вещи.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Поэтому для начала необходимо получить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии свидетельство о праве собственности на унаследованные 1/4 доли квартиры. Свидетельство о праве собственности выдадут на основании нотариального свидетельства о праве на наследство.

Также для продажи доли в праве собственности на квартиру понадобятся технические документы (техпаспорт, выписка из домовой книги) и доказательства извещения сособственника о сделке.

При продаже доли в квартире всегда нужно помнить о требованиях ст.250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимуще-ственное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Извещение о продаже доли в квартире можно составить при помощи нотариуса.

Если кто-то из сособственников такое извещение не получит либо указанные в нем условия будут отличаться от условий совершенной сделки, то он имеет право в течение трех месяцев с момента, как узнал о нарушении своих прав, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Правила настоящей статьи распространяются на всех сособственников, поэтому если брат захочет продать свои 3/4 доли, он также обязан будет поставить вас в известность.

А вот продать квартиру целиком вы с братом можете лишь по обоюдному согласию, принудить к такой сделке нельзя даже через суд.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.