Плавали, знаем...

В квартире «прописаны» я и мой отец, который является ее собственником. Он хочет оформить передачу жилья мне, но я не знаю, какие документы нужно собрать, потому что отец – моряк, постоянно находится в плавании и заниматься оформлением не может. Хотя все, что нужно, готов выслать по факсу. Возможно ли и это, и вообще как нам поступить в данной ситуации?
Антон Ловерецкий

Существует несколько вариантов передачи квартиры от отца к вам.

Самым простым и целесообразным представляется заключение между вами договора дарения.

Данный договор регулируется нормами главы 32 Гражданского кодекса РФ.

Для этого необходимо составить письменный договор, который подлежит обязательной государственной регистрации.

При этом важно отметить, что согласно пунктам 2 и 3 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Как указано в п. 2 ст. 16, а также в ст. 17 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должен быть приложен договор дарения.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Также возможен вариант перехода права собственности от отца к вам, путем заключения между вами договора купли-продажи. Данный договор регулируется параграфами 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, а его регистрация происходит в порядке аналогичном регистрации договора дарения.

Кроме этого отец может завещать вам его квартиру, для чего ему необходимо составить завещание. Оно должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Наследование по завещанию регулируется нормами гл. 62 Гражданского кодекса РФ.

Также есть и другие способы передачи права собственности от отца к вам, такие как, например, заключение договора пожизненного содержания с иждивением, которые представляются нецелесообразными или сложными для реализации в вашем случае.

Поторгуемся?

Имеет ли право сосед в жилом доме, в котором еще не создано ТСЖ, но документы в работе, без разрешения других жителей переоформить бумаги и открыть собственный магазин на первом этаже? И куда обратиться, чтобы эту его самодеятельность прекратить, ведь большинство наших квартир приватизировано и вообще никто не желает, чтобы под нашими окнами открылась сомнительная торговая точка?
Самойлов, Павлов, Берестнева, Штейн и другие

Сосед-собственник квартиры вправе перевести свою квартиру в нежилое помещение и использовать под магазин.

Однако в соответствии с п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Согласно п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Статьей 22 Жилищного кодекса РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, в том, числе и в торговое помещение.

При этом п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, если переводимое помещение является частью жилого либо используется собст-венником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. А также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Пунктом 3 ст. 22 Жилищного кодекса установлено, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

При условии соблюдения вышеизложенных ограничений сосед сможет переоформить необходимую документацию и открыть торговую точку.

Если вы считаете, что ваши права нарушены в результате таких действий соседа, то можете обжаловать эти действия в судебном порядке, обосновав свою позицию.

Возможность защиты жилищных прав в судебном порядке установлена ст. 11 Жилищного кодекса РФ.

Детский вопрос

Еще в браке купили с мужем квартиру, оформив ее на малолетнего сына. Сейчас разводимся. Кому должна остаться эта недвижимость, записанная на сына, который еще не достиг совершеннолетия?
Людмила Мефодьевна

Если право собственности на квартиру было оформлено на ребенка, то это жилое помещение принадлежит ему, и при разводе супругов разделу не полежит.

Что касается распоряжения квартирой, то согласно ст. 28 ГК РФ за малолетних детей, то есть несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, сделки с их недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Самостоятельно малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Родители не вправе совершать сделки с ребенком, за исключением передачи ребенку имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Оба родителя малолетнего ребенка, согласно статье 64 Семейного кодекса РФ, являются его законными представителями и выступают в защиту прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

При заключении каких-либо сделок с квартирой ребенка помните, что родители, являющиеся законными представителями несовершеннолетнего, обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества, в том числе обмен или дарение имущества ребенка, сдачу его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

При этом закон не наделяет органы опеки и попечительства правом произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Напротив, при решении данного вопроса в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации правоприменительные органы исходят из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. Это согласуется с ратифицированной Российской Федерацией Конвенцией о правах ребенка, в соответствии со статьей 5 которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных данной Конвенцией прав.

Кроме того, как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства – в случаях их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

При рассмотрении дела суд проверит, вступают ли конкретные действия родителей как законных представителей несовершеннолетнего в противоречие с интересами самого несовершеннолетнего и является ли в связи с этим обоснованным решение органа опеки и попечительства, отказавшего в даче разрешения на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.