Подарок единый и неделимый

Мать моего мужа подарила ему, как сыну, четырехкомнатную квартиру в период нашего брака. Сейчас в ней зареги-стрированы и проживают он, я, дочь и сын. А еще зарегистрированы сама свекровь и племянник мужа. Кому что достанется после того, как мы разведемся?
Мотовилова

– После расторжения брака вы с мужем будете делить только совместно нажитое имущество.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из них от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности. А также полученные ими пенсии, пособия, иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (например, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов недвижимость, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства).

Имущество, в том числе – жилое помещение, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Разделу оно не подлежит.

Сделка любит сопровождение

Что входит в понятие юридического сопровождения сделки, скажем, при купле-продаже квартиры или аренде жилого помещения?
Сергей Васильевич

– Как правило, юридическое сопровождение сделки включает три этапа.

Первый – выяснение всех подробностей о предмете сделки. К примеру, юрист собирает информацию о том, является ли продавец собственником продаваемой или предложенной к аренде квартиры, и каким образом эта собственность была им получена. Юрист выяснит, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и по месту пребывания, каковы их права в отношении жилья. Вовремя предупредит о возможных последствиях приобретения квартиры с обременением, например, находящейся в залоге, и подскажет, как выселить членов семьи прежнего хозяина, если таковые сохранили регистрацию в квартире.

Второй этап – подготовка документов для проведения сделки. Юрист профессионально составит текст договора аренды или купли-продажи, учтет все нюансы, имеющиеся у сторон сделки. Например, для слабовидящего продавца договор будет зачитан вслух, а в тексте об этом будет специальное пояснение.

Третий, заключительный, этап – сдача документов на регистрацию и получение свидетельства (в случае продажи). При регистрации сделки специалисты Росреестра проведут правовую экспертизу поступивших им документов. Если потребуются дополнения или пояснения к ним, юрист, сопровождающий сделку, займется и этой проблемой.

Нужно или не нужно заключать договор на юридическое сопровождение сделки, решать вам.

Лишнее телодвижение

Каким образом происходит гоcрегист-рация договора управления многоквартирным домом?
Наталья Рожкова

– Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 131 ГК РК госрегистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

На основании ст. 4 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрации подлежат также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления.

В соответствии со ст. 30 этого же закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, которые определяют такие отношения, в том числе на основании договоров или решений суда.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества; передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Вместе с тем порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентируется Жилищным кодексом РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в доме, органов управления ТСЖ, ЖСК, ЖК) в течение согласованного срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ст. 162 ЖК РФ).

При этом ни Жилищный кодекс, ни иной закон не предусматривают госрегистрацию договора управления многоквартирным домом либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе.

Договор управления многоквартирным домом не предусматривает передачу полномочий собственников помещений по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества. Не содержит условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления.

В связи с этим проведение госрегистрации договора управления многоквартирным домом противоречит нормам действующего законодательства.

Газ горит по договору

Как распределяется ответственность между ТСЖ и газовщиками за обслуживание внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме?
Иван Куршев

– В подпункте «к» пункта 21 Правил по-ставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены постановлением правительства РФ от 21.07.2008 № 549) сказано следующее. На абоненте лежит обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние внутридомового газового оборудования (ВДГО), своевременно заключать договор на его техобслуживание и аварийно-диспетчерское обеспечение.

Согласно пункту 3 этих же правил абонентом может выступать владелец жилого помещения (квартиры) или исполнитель коммунальной услуги газоснабжения (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК).

Пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме относит к внутридомовой инженерной системе газо-снабжения газопроводы жилого здания до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Это часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 ст. 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Плата за содержание общего имущества является составной частью платы за жилое помещение.

Обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасную эксплуатацию ВДГО лежит на потребителе. Под ВДГО в контексте Правил предоставления коммунальных услуг гражданам понимается внутриквартирная разводка от стояков и газоиспользующее оборудование, которое не входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Обязанность абонента – исполнителя коммунальной услуги газоснабжения по содержанию ВДГО будет считаться исполненной надлежащим образом в случае заключения со специализированной организацией договора на техобслуживание и аварийно-диспетчерское обеспечение внутридомовой инженерной системы газоснабжения. Обязанность потребителя газа заключить договор на техобслуживание ВДГО предусмотрена Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Если абонентом по договору поставки газа является владелец жилого помещения в многоквартирном доме, в котором избран непосредственный способ управления, то обязанность по содержанию ВДГО, в том числе относящегося к общему имуществу собст-венников, лежит на абоненте. Это следует из пункта 1 ст. 164 ЖК РФ. В нем сказано, что договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания.

Радиатор согласно принадлежности

Входят ли в состав общего имущества дома радиаторы, находящиеся внутри квартир?
Сергей Лянгасов

– Обратимся к письму Минрегионразвития от 4.09.2007 № 16273-СК/07 и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Согласно этим документам в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, которая состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Подстелить соломки

Планирую приобрести квартиру брата, но он хочет зарегистрироваться пока в моей нынешней квартире. Можно ли сделать это так, чтобы брат не имел в дальнейшем на нее права?
Людмила Петровна

– По какому бы основанию вы не вселяли к себе брата, у него возникает право пользования жилым помещением. Если вы вселяете его в качестве члена семьи, то брат имеет право пользоваться жилым помещением наравне с вами (собственником), а также несет солидарную с вами ответственность по обязательствам, вытекающим из предоставленного ему права, если иное не установлено соглашением между вами.

Поэтому лучше заключить соглашение – договор найма либо безвозмездного пользования.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.