Попал в реестр – стал собственником

Тут недавно по телевизору выступали и говорили, что квартира не будет твоей собственностью, если не зарегистрирован договор. И не просто договор, который составил нотариус, а еще какое-то право. Что это такое? И как сейчас по закону происходит передача квартиры в собственность? Ирина МОЛЧАНОВА

Согласно Гражданскому кодексу РФ и закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Согласно ст. 6 о признании ранее возникших прав государство признает права, возникшие до введения в действие закона. Однако если вы соберетесь продавать квартиру, на которую не получили свидетельство о государственной регистрации права, то вам не обязательно идти в регистрационную палату. Такая государственная регистрация должна осуществляться одновременно с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на недвижимость, возникших после 31 января 1998 г.
Если же вы покупаете квартиру сейчас, то в соответствии с Гражданским кодексом и законом о госрегистрации договор продажи квартиры подлежит обязательной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При регистрации договора купли-продажи вносится запись в Единый государственный реестр прав и выдается свидетельство о государственной регистрации прав.
Вы можете заключить договор купли-продажи квартиры как у нотариуса, так и в простой письменной форме – закон предусматривает такую возможность. Но собственником покупаемой квартиры вы станете только после внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Кроме того, после государственной регистрации права согласно ст. 556 ГК РФ вы должны составить передаточный акт. Передаточный акт составляется между продавцом и покупателем, по которому один передает, а другой принимает недвижимое имущество (квартиру).

Суд продлит время

Я не успел заявить о своем праве на наследство в течение 6 месяцев (был в это время за границей на лечении), и квартира полностью перешла в собственность брата. Могу ли я теперь войти в права наследуемой по закону части имущества?
Валерий Петрович

Согласно статье 1155 Гражданского кодекса РФ наследник, пропустивший срок заявки о своем праве на наследуемое имущество (равный 6 месяцам), имеет право подать в суд исковое заявление о восстановлении пропущенного срока принятия наследства. Суд может восстановить этот срок в случае, если будет доказано, что данный наследник не знал или не мог знать об открытии наследства по уважительным причинам. Часто подобные вопросы решаются без судебного вмешательства (при хороших отношениях между всеми наследниками).
В этом случае другие наследники дают письменное согласие на вхождение в права наследства ущемленной стороны, нотариус аннулирует ранее выданные свидетельства о праве на наследство, определяет новые доли наследства и оформляет новые свидетельства о праве собственности.
Поэтому, если ваши отношения с братом не предполагают признания им причитающейся вам доли жилья и раздел квартиры невозможно осуществить только через нотариуса, обращайтесь с иском в суд, помня, что вам придется доказать уважительную причину своего неведения.

Опекуном является интернат

Моя родственница по решению суда была признана недееспособной и помещена в интернат. Интернат был назначен опекуном над ней и ее имуществом (у нее имеется приватизированная квартира). Можем ли мы, ее родственники, продать квартиру и купить на ее имя меньшую жилплощадь?
Ю. КАМЕНЕВА

В силу ст.32 ГК РФ только опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
Поэтому только интернат, в который помещена ваша родственница, может совершать сделки с имуществом подопечной. Ст.37 ГК РФ обязывает опекуна отчуждать имущество подопечного только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В этой связи вам можно порекомендовать обратиться к администрации интерната и обсудить возможность продажи квартиры, принадлежащей вашей родственнице, и покупки на ее имя другой жилплощади.

Юрист