Собственники и родственники

Так вышло, что у нас в квартире проживают собственники и их родственники. Подскажите, между кем определяется порядок пользования этой площадью: между собственниками или всеми проживающими?
Герман Брайтонов

Порядок пользования квартирой определяется между всеми проживающими в жилом помещении гражданами, то есть не только между собственниками, но и с учетом интересов пользователей.

В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т. д.

Порядок пользования считается сложившимся, если между гражданами, проживающими в квартире на законных основаниях, достигнуто соглашение в письменной или устной форме о том, кто в какой комнате проживает, кто какие использует места общего пользования, каким образом и в какой очередности.

Порядок пользования закрепляется письменным договором по факту занятия гражданами определенных комнат и мест общего пользования, либо по заявлению заинтересованных лиц в судебном порядке.

Письменный документ – договор о порядке пользования квартирой, может быть заверен нотариально, а может быть составлен в простой письменной форме. В любом случае это должен быть единый документ, скрепленный подписями всех собственников и пользователей квартиры.

Договор о порядке пользования жилым помещением также может содержать и положения об оплате коммунальных услуг и проведении текущего ремонта.

В том случае, если он не порождает обременения жилого помещения, такой договор не предоставляется в регистрационные органы.

Если согласия о порядке пользования не достигнуто, то порядок пользования может быть установлен в судебном порядке. При рассмотрении спора суд должен определить, кто и на каких основаниях проживает в жилом помещении, у кого имеется приоритетное право на занятие определенной комнаты и пр.

Судебные споры по определению порядка пользования подсудны мировым судьям по месту нахождения жилого помещения.

В любом случае, решающую роль при определении порядка пользования играют интересы собственников жилого помещения. Именно они решают, кто имеет право проживать в принадлежавшей им квартире. Также ими определяется круг полномочий касательно мест общего пользования.

Заметим, что порядок пользования можно определить только в отношении жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности. При этом определение порядка пользования не влечет за собой изменения размера долей, если иное не установлено соответствующим договором или судебным решением.

«Выписке» подлежит

Как можно «выписать» из квартиры совершеннолетнего ребенка мужа и на основании каких статей закона?
Анна Теребилова

Под термином «выписать» вы, скорее всего, подразумеваете возможность снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства в судебном порядке.

Действительно, суд может признать гражданина не приобретшим или утратившим право пользования жилым помещением и обязать органы миграционной службы осуществить снятие его с регистрационного учета.

Но дела данной категории достаточно сложны по предмету доказывания, и решение может быть вынесено и не в вашу пользу.

Сразу предупрежу, что исковые требования о снятии с регистрационного учета члена семьи нанимателя должны быть заявлены либо самим нанимателем, либо другими гражданами, проживающими в квартире. Если кто-то из членов вашей семьи не хочет аннулирования регистрации нежеланного родственника, то это обстоятельство еще более усложнит дело.

Согласно ст. 70 ЖК РФ для того, чтобы приобрести право проживания в жилом помещении, надо не просто оформить «прописку», но и фактически вселиться в квартиру: привезти личные вещи, мебель, оплачивать коммунальные платежи в своей части и пр. Если гражданин имеет лишь формальную регистрацию и в квартире жить не намерен, то суд может признать его не вселившимся и не приобретшим право пользования жилым помещением.

Также договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ст. 83 ЖК РФ).

Как установлено п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ).

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временный характер, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Надеемся, что вышеуказанные нормы закона помогут вам разрешить возникшую проблему, но еще раз предупредим, что если не заручиться поддержкой нанимателя, то, скорей всего, судебный спор вы проиграете.

Я здесь живу!

Нами в браке была приобретена в собственность квартира. 1/3 в ней принадлежит бывшему мужу, 1/3 сыну и 1/3 дочери. Я в квартире «прописана» и сейчас здесь проживаю. Муж хочет от своей доли отказаться в мою пользу. Как правильно составить документы о передаче прав на недвижимое имущество?
Соломатинские

Передача прав на недвижимое имущество может быть осуществлена на возмездных или безвозмездных условиях. В данной ситуации бывший муж может подарить, продать вам свою долю, может обменять ее по договору мены.

В случае продажи или обмена доли необходимо предварительно известить о сделке остальных сособственников квартиры.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если сособственники не достигли совершеннолетия, то в их интересах действует один или оба родителя. Как правило, это тот из супругов, с кем остались проживать дети после расторжения брака.

При дарении доли никого уведомлять не надо.

На основании ГК РФ договор отчуждения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет за собой его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи, мены или дарения подлежит государственной регистрации.

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор на отчуждение доли можно заверить у нотариуса, при этом нотариус предупредит о последствиях заключения договора, проверит дееспособность сторон сделки, убедится в наличии волеизъявления на передачу прав.

Можно и не обращаться к нотариусу и составить договор самостоятельно. В этом случае обратите внимание на то, чтобы в тексте был четко и понятно указан предмет сделки – квартира, адрес, метраж и количество комнат, назначение помещений общего пользования. Также укажите стоимость квартиры и основания ее формирования (среднерыночная цена, оценочный акт, инвентаризационная или нормативная стоимость по оценке БТИ). При заключении договора определите способ произведения оплаты – наличный или безналичный расчет, банковская ячейка, иной способ.

Помимо договора отчуждения доли надо также составить акт передачи ключей от квартиры, где указать на отсутствие претензий друг к другу.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.