Споры вокруг регистрации права

Процесс регистрации прав на уже имеющиеся в собственности объекты недвижимости в стране пока не завершен. И нередко, приобретая такие квадратные метры, покупатель сталкивается с многочисленными нарушениями и проблемами при оформлении. Конфликтов при этом не избежать.

К адвокатам чаще всего обращаются по вопросам, касающимся регистрации права собственности на объекты недвижимости, которые включены в план приватизации; по вопросам регистрации права собственности на ранее созданные объекты; по вопросам признания госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество недействительной. Остановимся на них подробнее.

1. Вам необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимость, включенную в план приватизации, или вы хотите оспорить уже зарегистрированное право.

В подобных случаях часто возникают трудности, связанные с неточностями (например, один и тот же объект имеет разные наименования в плане приватизации и иной документации). Зарегистрировать право собственности на такие объекты бывает сложно. Чтобы исключить в последующем судебные тяжбы, к подготовке каждого документа надо подходить весьма внимательно. Если необходимо зарегистрировать крупный комплекс объектов недвижимости, лучше всего обратиться к специалистам для определения всех своих действий.

2. Необходимо зарегистрировать право собственности на ранее созданные объекты.

По действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, право собственности в силу приобретательной давности само по себе возникнуть не может. ГК РФ предусматривает установление такого права в судебном порядке. Однако сейчас это положение не действует.

При грамотном изучении документов всегда можно найти иные пути, позволяющие установить ваше законное право собственности.

Например, мы выиграли в суде дело гражданки С., которой квартира ранее была предоставлена работодателем. Работодатель впоследствии обанкротился. Но при банкротстве эта квартира «ушла» по документам за долги предприятия. И только после двух разбирательств в суде первой инстанции удалось отстоять права С.

Другой пример. Если вы участник долевого строительства, то можете, не дожидаясь, когда осуществит свои намерения ваш застройщик, добиться в суде признания прав собственности на объект жилья.

Много исков сейчас поступает в суды по поводу регистрации прав собственности на гараж. И здесь важной для истца является и приватизация земельного участка под гаражом. Если же в его собственности гаражный бокс в едином имущественном комплексе, то земельный участок под таким комплексом является неделимым, и приобрести можно только долю в праве общей долевой собственности на всю землю под гаражами кооператива.

3. Требуется признать недействительной государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (либо необходимо отстоять правильность уже зарегистрированного права).

Как правило, при этом требуется признать недействительной саму сделку и госрегистрацию прав на недвижимое имущество. Одному из наших клиентов мы помогли признать недействительным договор ипотеки и, соответственно, судом была признана недействительной регистрация ипотеки.

Положительно разрешилось гражданское дело М. с участием нашего адвокатского бюро. М. заключила договор дарения с К. Документы ушли на регистрацию в регистрирующий орган. Но М. передумала. Фактически она хотела не подарить, а отдать квартиру в ренту.

В первой инстанции суд был проигран для М. Основанием для отказа в иске явилось то, что при подписании договора дарения все существенные условия были соблюдены. Нотариус проверил истинное желание М., его дееспособность.

Мосгорсуд отменил незаконное решение. И при новом рассмотрении суд удовлетворил иск М. о признании договора дарения недействительным.

4. Для юридических лиц может представлять интерес наша положительная судебная практика в сфере регистрации прав. Так, по делу № А41-23788/09, Арбитражный суд принял решение в пользу истца. Между двумя юридическими лицами был подписан договор купли-продажи земельного участка. Свидетельство о праве собственности на нового собственника выдано. Но к моменту его получения компания была реорганизована.

Эта компания обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности и о том, чтобы обязать УФРС зарегистрировать это право.

Суд правильно применил ч. 1 ст. 57, ч. 2 ст. 58 ГК РФ: поскольку при реорганизации все права и обязанности переходят к другому юридическому лицу по передаточному акту, дополнительной регистрации в реестре прав не требуется.

Каждый спор имеет свои особенности. Учесть их может только юрист, специализирующийся на таких делах.

Елена Жданова, адвокат