Срок аренды земли не ограничен

Вот уже более полугода в нашей стране действует новый Земельный кодекс Российской Федерации, а вместе с ним и глава 17 Гражданского кодекса РФ, которая так долго находилась в подвешенном состоянии. Новый закон определил ряд основных прав на земельные участки, о которых мы сейчас и поговорим.

Постоянное (бессрочное) пользование
В постоянное (бессрочное) пользование согласно этому закону земельные участки предоставляются:
1) государственным учреждениям;
2) муниципальным учреждениям;
3) федеральным казенным предприятиям;
4) органам государственной власти;
5) органам местного самоуправления.
Гражданам же земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование больше, как было раньше, предоставляться не будут.
Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие нового кодекса, сохраняется. Однако раньше документы, подтверждающие это право, выдавались дачно-строительным, садовым, гаражно-строительным кооперативам и т.д., которые относятся к юридическим лицам, но не относятся к тем 5 категориям организаций, которым согласно ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование.
Поэтому данные юридические лица, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.01 г. № 137-ФЗ (далее № 137-ФЗ), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. Для граждан же данная норма не имеет ограничений по времени. В отличие от юридических лиц, каждый гражданин, обладающий земельным участком по праву постоянного (бессрочного) пользования, имеет право однократно бесплатно приобрести его в собственность без взимания дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами.
Новый Земельный кодекс внес свои коррективы и в Гражданский кодекс РФ. Он установил лицу, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществлять владение и пользование им, передавать этот участок в аренду или срочное безвозмездное пользование только с согласия собственника, наложив при этом запрет на распоряжение данным участком (т.е. на любые формы отчуждения).

Пожизненное наследуемое владение
Статья 21 Земельного кодекса запрещает предоставлять земельные участки гражданам на правах пожизненного наследуемого владения, однако данные права граждан, полученные ими до 30 октября 2001 года (дата введения в действие нового ЗК РФ), сохраняются.
Земельный и Гражданский кодексы РФ установили для гражданина, обладающего правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, следующие права:
- владения и пользования;
- передачи в аренду или срочное безвозмездное пользование;
- однократного бесплатного приобретения земельного участка в собственность;
- создания зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (если из условий пользования земельным участком не вытекает иное).
Распоряжение участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Госрегистрация перехода данного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 ЗК РФ).
Из вышепрочитанного у вас может возникнуть вопрос: чем отличается право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от права пожизненного наследуемого владения?
Во-первых, участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно сдавать в аренду или срочное безвозмездное пользование только с согласия собственника.
Во-вторых, в переходе прав на земельный участок. Допустим, гражданин правомерно построил объект недвижимости и приобрел на эту недвижимость право собственности.
Тогда, если он владеет участком по праву пожизненного наследуемого владения, то наследники получают на основании свидетельства о праве на наследство и объект недвижимости и весь земельный участок. А если - по праву постоянного (бессрочного) пользования, то - объект недвижимости и часть земельного участка, находящегося под объектом, т. к. при наследстве идет передача вещного права другому лицу, что считается распоряжением участком, которое запрещено п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Аренда земельных участков
Новый земельный закон по сравнению с нормами Гражданского кодекса РФ внес несколько дополнений к аренде земельных участков:
- определил земельные участки, разрешенные для аренды иностранным гражданам и лицам без гражданства;
- определил земельные участки, запрещенные для аренды;
- разрешил арендатору земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника при условии его уведомления (если договором аренды не предусмотрено иное);
- разрешил арендатору участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендованного на срок более пяти лет, передавать свои права и обязанности по договору в пределах срока договора без согласия собственника при условии его уведомления;
- наделил полномочиями суды решать вопросы досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет (ст. 22 ЗК РФ).
И еще. Если до недавнего времени предельным сроком аренды был срок 49 лет, то Земельный кодекс не установил предельного срока аренды земельных участков.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Сервитут является правом ограниченного пользования чужим земельным участком и устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).
Обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, и сохраняется в случае перехода прав на участок к другому лицу (ст. 275 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ определил два вида сервитута (чего не было в ГК РФ):
- частный сервитут, который устанавливается в соответствии с гражданским законодательством;
- публичный сервитут, который устанавливается законом или иными нормативно-правовыми актами РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний.
Оба сервитута подлежат обязательной государственной регистрации.

Срочное безвозмездное пользование
земельными участками
По договору безвозмездного пользования (такой договор называют также ссудой) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю).
Права и обязанности по данному виду договора предусмотрены ГК РФ.
Земельный кодекс РФ устанавливает три основания предоставления участков по этому договору:
- на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- на основании договора (граждан или юридических лиц);
- на основании акта органов управления организации (в виде служебного надела).
По первому основанию участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год (ст. 24 ЗК РФ).
По второму основанию участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, предоставляются иным гражданам или юридическим лицам без ограничения срока. Нужно иметь в виду, что коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (однако это правило не распространяется в случаях предоставления служебных земельных наделов).
По третьему основанию участки, находящиеся в собственности организаций, предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики, в т.ч. организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников и условия предоставления участков устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ.

Приобретение прав на земельные участки
Земельный кодекс РФ устанавливает правила и порядок как предоставления незастроенных земельных участков, так и участков с объектами недвижимости.
Более подробно раскроем механизм предоставления земельных участков с объектами недвижимости при условии, что собственник недвижимости обладает ею согласно установленными законами правами на недвижимость.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений (ст. 36 ЗК РФ).
Для приобретения прав на участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением и приложением кадастровой карты (плана) участка, который в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении участка в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ) либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Если же собственник недвижимости не предоставил кадастровую карту (план) участка, то орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты в месячный срок обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) участка и утверждает проект его границ. Изготовление кадастровых карт (планов) осуществляется платно за счет собственника недвижимости.
Стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственниками недвижимости определена ст. 2 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.01 г.
Субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:
- свыше 3 млн. человек - от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка;
- от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;
- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений - от 3 до 10 ставок.
До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При продаже участка к его стоимости применяются поправочные коэффициенты в размере от 0,7 до 1,3, которые утверждаются правительством РФ.
Исключительное право собственников недвижимости на приватизацию земельных участков - это одно из доказательств того, что в основе ЗК РФ заложен принцип единства земельного участка и объекта недвижимости на нем. А с 30 октября 2001 года приватизация зданий, строений, сооружений (в т.ч. промышленного назначения) без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
И последнее. После введения Земельного кодекса в действие ранее принятые нормативно-правовые акты должны применяться в части, не противоречащей этому закону. А в случае принятия или применения решений, противоречащих ЗК РФ, любые заинтересованные лица вправе обжаловать эти решения и действия не только в порядке подчиненности вышестоящим органам, но и в суде, в арбитражном суде или прокуратуре.
Насколько жизнеспособны правовые механизмы реализации прав на землю, закрепленные в Земельном кодексе РФ и главе 17 ГК РФ, покажет время. На мой взгляд, они не совсем совершенны, вызывают некоторые вопросы и, скорее всего, в будущем будут еще уточняться, но на данном этапе эти нормативные акты все-таки обеспечивают необходимую юридическую защиту прав граждан и юридических лиц на земельные участки.
Анализ нескольких месяцев действия нового ЗК РФ показал, что рынок земельных участков активизируется, увеличиваются объемы инвестиций в строительство, большинство собственников недвижимого имущества приватизируют земельные участки. Отсюда можно сделать вывод: новый Земельный кодекс начал работать.

Константин Манченко