Управлять домом можно иначе

Наиболее часто мы консультируем юридических и физических лиц по вопросам, возникающим в процессе создания и управления многоквартирным домом, в том числе, и как избежать «захвата власти» или признать его в суде незаконным. Об этих и других вопросах – ниже.

– В состав ЖСК «Н» входят три многоквартирных дома. В настоящее время жильцы одного из них желают изменить способ управления и выйти из ЖСК «Н». Нужно ли реорганизовывать при этом кооператив и получать согласие всех его членов?

– Изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, согласие остальных членов ЖСК при этом не требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Запрет на создание одного ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов в Жилищном кодексе РФ не содержится.

Ст. 44 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Его общее собрание собственников вправе выбрать и изменить в любое время, основанием для чего будет являться решение общего собрания (п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Также по решению общего собрания членов жилищно-строительного кооператива он может быть преобразован в ТСЖ, что регламентируется статьей 122 Жилищного кодекса РФ. Какие-либо иные способы реорганизации гражданское и жилищное законодательство РФ не предусматривает.

Часть 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст. 50 ГК РФ). В связи с этим на них распространяется установленный Гражданским кодексом РФ общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц. Однако нормы Федерального закона РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» на жилищно-строительные кооперативы не распространяются (ст. 2 Закона РФ от 19.06.1992 г. № 3085-1).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 57) реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Таким образом, при избрании собственниками одного многоквартирного дома, входящего в состав ЖСК «Н», иного способа управления в виде товарищества собственников жилья, необходимо провести реорганизацию ЖСК в форме выделения с передачей прав и обязанностей в отношении указанного дома образуемому ТСЖ. Реорганизация осуществляется в порядке, предусмотренном ст. ст. 57, 58, 59 Гражданского кодекса РФ с учетом положений статьи чч. 2 и 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Из него следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Из чего можно сделать вывод, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом собственников квартир в указанном доме, при этом согласие членов ЖСК – собственников квартир в других домах на изменение способа управления многоквартирным домом не требуется.

Елена Жданова, юрист