В нагрузку от застройщика

Большинство договоров, заключаемых на приобретение квартир в новостройках, принуждают дольщиков оплачивать эксплуатационные и коммунальные расходы еще до того, как квартиры перейдут в их фактическое пользование. Нужно ли соблюдать подобные договорные условия?

Застройщики неправомерно включают в договоры пункты, которые возлагают на дольщиков обязанности компенсировать затраты стройкомпаний, связанные с расходами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т. е. до момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение. Моментом же возникновения рассматриваемой обязанности может быть или зарегистрированное право собственности дольщика на жилое помещение, или акт приема-передачи квартиры в пользование.

Законодательством не допускается обусловливание приобретения одних товаров (строительство жилого дома с последующей передачей квартиры), обязательным приобретением иных услуг (заключение договора на содержание и ремонт общего имущества жилого дома с управляющей компанией).

Уже есть судебная практика, в соответствии с которой застройщиков привлекают к административной ответственности за понуждение к заключению договоров по возложению обязанностей на дольщиков оплачивать эксплуатационные расходы до фактического получения жилья (постановление ФАС Поволжского округа от 9 ноября 2009 года по делу № А12-11286/2009).

Что говорит на сей счет закон? Предположим, договором участия в долевом строительстве предусмотрено, что дольщик обязан оплатить управляющей компании расходы по содержанию квартиры и общего имущества жилого дома за четыре месяца, предшествующие моменту подписания с управляющей компанией договора на техническое обслуживание и содержание квартиры и общего имущества.

Из указанных положений договора следует, что застройщик включил в договор пункт, который регулирует порядок расчетов потребителя-дольщика с третьим лицом – управляющей компанией на оказание данной компанией услуг по техобслуживанию и содержанию квартиры и общего имущества в будущем. Это является ущемлением прав потребителя, поскольку в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Кроме того, согласно п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает именно у собственника жилого помещения. В ст. 219 Гражданского кодекса РФ сказано, что право собственности на здания, сооружение другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 закона № 214-ФЗ).

Из приведенных выше норм действующего законодательства следует, что застройщики неправомерно включают в договоры пункты, которые возлагают на дольщиков обязанности компенсировать затраты строительных компаний, связанные с расходами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы